2026 расчет налога на имущество — налоговые стратегии для владельцев одного и нескольких объектов недвижимости

Краткое содержание

• Налог на имущество взимается ежегодно на основе суммарной оценочной стоимости недвижимости на 1 июня, и владельцы одного объекта недвижимости могут получить вычет до 12 миллиардов вон.
• Владельцы нескольких объектов недвижимости (более 2-х) подлежат повышенной ставке налога (от 1,2% до 6,0%) начиная с 3 объектов или 2 объектов в регулируемых зонах.

• Совместная собственность супругов на один объект позволяет получить максимальный вычет до 18 миллиардов вон, что более выгодно, чем вычет в 12 миллиардов вон для единоличной собственности.
• Срок подачи заявлений на исключение из суммирования и специальные налоговые условия — с мая по 30 июня каждого года, при этом арендуемая недвижимость и общежития исключаются из налога на имущество при подаче заявления.
• Срок уплаты налога на имущество — с 1 по 15 декабря, возможно рассроченное платежи на 6 месяцев при сумме налога свыше 2,5 миллионов вон.

Налог на имущество в Корее — это национальный налог, который взимается за владение недвижимостью. Каждый год в мае-июне наблюдается резкий рост поисковых запросов, поскольку 1 июня является датой налогообложения, а 31 мая — последним днем подачи заявлений на исключение из суммирования, также это последний момент для перехода на совместную собственность супругов. В этой статье мы подробно рассмотрим, как рассчитывается налог на имущество в 2026 году, вычет для владельцев одного объекта недвижимости в 12 миллиардов вон, повышенные ставки для владельцев нескольких объектов и налоговые стратегии для совместной собственности супругов.

Что такое налог на имущество? Кто его платит по состоянию на 1 июня?

Налог на имущество (налог на недвижимость) — это налог на владение, который взимается, если суммарная оценочная стоимость жилья и земли, находящихся в собственности, превышает определенную сумму на 1 июня в 0:00. Налог на имущество — это местный налог, взимаемый муниципалитетами, тогда как налог на имущество является национальным налогом, взимаемым Налоговой службой, и был введен в 2005 году с целью стабилизации цен на недвижимость и уменьшения имущественного неравенства.

Основные налогоплательщики:

• Владельцы одного объекта недвижимости: если суммарная оценочная стоимость превышает 12 миллиардов вон
• Владельцы более 2 объектов (многоквартирные владельцы): если суммарная оценочная стоимость превышает 9 миллиардов вон
• Недвижимость, принадлежащая юридическим лицам: облагается налогом на всю оценочную стоимость без исключений

Ключевым моментом является значение "владельца одного объекта недвижимости". Это не просто означает, что у вас есть один объект недвижимости на ваше имя, но и то, что все члены семьи должны владеть только одним объектом. Если у супруга или детей в одной семье есть отдельные объекты недвижимости, вы не сможете воспользоваться вычетом в 12 миллиардов вон и получите только общий вычет в 9 миллиардов вон.

Формула расчета налога на имущество — пошаговый практический пример (оценочная стоимость 15 миллиардов вон, владелец одного объекта)

Налог на имущество рассчитывается в 5 этапов:

1. 1Суммирование оценочной стоимости: складываются все оценочные стоимости объектов недвижимости в собственности. (не рыночная стоимость, а оценочная стоимость от Министерства земель, инфраструктуры и транспорта)
2. 2Вычет: для владельцев одного объекта — 12 миллиардов вон, для остальных — 9 миллиардов вон.
3. 3Применение коэффициента рыночной стоимости 60%: умножаем оставшуюся сумму на 60%.
4. 4Применение прогрессивной налоговой ставки: ставки от 0,5% до 5,0% в зависимости от диапазона налогообложения.
5. 5Вычет налога на имущество: вычитается часть налога на имущество, уже уплаченного за ту же недвижимость.

Практический пример — оценочная стоимость 15 миллиардов вон, владелец одного объекта:

• Суммарная оценочная стоимость: 15 миллиардов вон
• После вычета 12 миллиардов: 3 миллиарда вон
• Применение коэффициента рыночной стоимости 60%: 1,8 миллиарда вон (налогооблагаемая база)
• Применение ставки 0,5% (для диапазона до 3 миллиардов): 1,8 миллиарда вон × 0,5% = 900 тысяч вон
• Вычет налога на имущество (примерно 300 тысяч вон): Итог около 600 тысяч вон

Даже если оценочная стоимость составляет 15 миллиардов вон, для владельцев нескольких объектов (2 объекта в сумме) применяется вычет в 9 миллиардов → 6 миллиардов × 60% = 3,6 миллиарда налогооблагаемой базы → применяется ставка 0,7% → начисляется примерно 2,52 миллиона вон, что в 4 раза больше, чем для владельца одного объекта.

Кто может получить вычет в 12 миллиардов вон для владельцев одного объекта?

Чтобы получить вычет в 12 миллиардов вон для налога на имущество, владелец должен выполнить все 4 условия:

• На 1 июня владеть только одним объектом недвижимости на свое имя (включая объекты, принадлежащие супругу и детям в одной семье)
• Все члены семьи не должны владеть другими объектами недвижимости (если детям меньше 30 лет и они не женаты, и их доход ниже определенного уровня, они считаются частью одной семьи)
• Если есть временное владение 2 объектами из-за наследства или дарения, то при продаже в течение 5 лет это признается как владение одним объектом
• Не быть в совместной собственности, а владеть единолично (в случае совместной собственности применяется отдельный вычет 9 миллиардов × 2)

Особенно важно, если дети зарегистрированы по отдельному адресу, но не женаты и младше 30 лет с доходом ниже определенного уровня, они могут быть признаны частью одной семьи, и вычет в 1 объект может быть отменен. Безопасно проверить семейные отношения и регистрацию перед расчетом налога на имущество.

Повышенные ставки налога на имущество для владельцев нескольких объектов — таблица + стратегии уклонения

Владельцы нескольких объектов получают только общий вычет в 9 миллиардов вон, и в зависимости от количества объектов и региона применяются повышенные ставки налога.

Таблица ставок налога на имущество на 2026 год (для физических лиц):

Три основные стратегии уклонения от повышенных ставок для владельцев нескольких объектов:

• Продажа непосредственно перед 1 июня: если сделка завершена до конца мая, то на 1 июня объект не считается принадлежащим → освобождение от налога на имущество в этом году.
• Заявление на исключение из суммирования для арендуемой недвижимости: зарегистрированная арендуемая недвижимость исключается из налога на имущество. Однако необходимо соблюдать обязательный срок аренды от 8 до 10 лет.
• Дарение детям: использование необлагаемого лимита по налогу на дарение в 5 миллионов вон (2 миллиона вон для несовершеннолетних) для распределения собственности на детей. Однако следует быть осторожным с 10-летним правилом суммирования.

Владельцы 2 объектов в регулируемых зонах были частично освобождены после 2024 года, но в некоторых регионах, таких как три района Каннам в Сеуле, регулирование все еще сохраняется. Необходимо ежегодно проверять, находится ли ваша недвижимость в регулируемой зоне.

Налоговые преимущества совместной собственности супругов — реальные примеры экономии

Самым мощным инструментом для снижения налога на имущество является совместная собственность супругов. Если супруги регистрируют один объект недвижимости на 50:50, каждый из них может получить вычет в 9 миллиардов вон, что в сумме позволяет избежать налога на имущество до 18 миллиардов вон.

Практическое сравнение — налог на имущество для объекта с оценочной стоимостью 15 миллиардов вон:

• Единоличная собственность + вычет для владельца одного объекта (12 миллиардов вон): налогооблагаемая база 1,8 миллиарда × 0,5% = 900 тысяч вон
• Совместная собственность (каждый получает вычет в 9 миллиардов вон): каждый супруг владеет 7,5 миллиарда → менее 9 миллиардов → налог на имущество 0 вон

Совместная собственность не всегда выгодна. Если оценочная стоимость превышает 18 миллиардов вон, вычет в 12 миллиардов вон для единоличной собственности плюс вычет для пожилых людей и долгосрочных владельцев (до 80%) может быть более выгодным, чем совместная собственность. Обычно граница, при которой выгоднее оставаться в единоличной собственности, составляет оценочную стоимость от 18 до 22 миллиардов вон.

Переход на совместную собственность влечет за собой налог на приобретение (около 4%) + регистрационные сборы, поэтому необходимо сравнить ежегодную экономию по налогу на имущество с единовременными расходами.

Заявление на исключение из суммирования и специальные налоговые условия (ежегодно с мая по июнь)

Еще одним законным способом уменьшить налог на имущество является подача заявления на исключение из суммирования.

• Кто может подать заявление на исключение из суммирования: зарегистрированная арендуемая недвижимость, служебные квартиры, незавершенные объекты, квартиры для детских садов и т.д.
• Срок подачи заявлений: ежегодно с 1 по 30 июня (если пропустить, не будет применяться в этом году, придется ждать до следующего года)
• Способ подачи заявления: через сайт HomeTax → Заявление/Уплата → Налог на имущество → Заявление на исключение из суммирования и специальные налоговые условия

Особенно для арендодателей подача заявления на исключение из суммирования для зарегистрированной арендуемой недвижимости может снизить налог на имущество на миллионы вон. Однако, если вы не выполните обязательный срок аренды и продадите, то получите обратный налог на имущество, который вы получили за время исключения.

💡 Практические инсайты — анализ приоритетов снижения налога на имущество

Анализируя тенденции налогообложения недвижимости за последние 15 лет, можно заметить, что политика налога на имущество в Корее очень изменчива в зависимости от правящей партии. В 2020-2022 годах ставки налога для владельцев нескольких объектов достигали 6,0%, и хотя после 2024 года некоторые меры были смягчены, стоимость владения недвижимостью все еще выше, чем в среднем по миру.

Приоритеты снижения налога на имущество (по убыванию эффективности):

1. 1Переход на совместную собственность супругов (для владельцев одного объекта с оценочной стоимостью менее 18 миллиардов вон): возможно избежать налога на имущество, эффект экономии подавляющий
2. 2Регистрация исключения из суммирования для арендуемой недвижимости (для владельцев нескольких объектов): при соблюдении обязательного срока аренды возможно снизить налог на имущество на миллионы вон
3. 3Продажа объектов, освобожденных от налога, непосредственно перед 1 июня (для владельцев нескольких объектов): если сделка завершена до конца мая, то освобождение от налога на имущество в этом году
4. 4Получение вычета для пожилых людей и долгосрочных владельцев (для единоличной собственности старше 65 лет): при оценочной стоимости более 22 миллиардов вон выгоднее, чем совместная собственность
5. 5Распределение дарения детям: поэтапное дарение в рамках 10-летнего правила суммирования для избежания многоквартирного налога

Наиболее распространенной ошибкой является заблуждение, что "совместная собственность всегда выгодна". Для объектов с оценочной стоимостью более 22 миллиардов вон единоличная собственность с вычетом для пожилых людей в 80% может значительно снизить налог на имущество. Рекомендуется использовать калькулятор налога на приобретение недвижимости для симуляции и сравнения сценариев единоличной и совместной собственности.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Q1. Включаются ли объекты, находящиеся в процессе продажи на дату налогообложения 1 июня?

A: Решение принимается на основе даты завершения сделки. Если сделка завершена до 1 июня 0:00 и право собственности передано покупателю, продавец не подлежит налогу на имущество в этом году. Если деньги были получены после 1 июня, продавец будет обязан уплатить налог на имущество в этом году.

Q2. Снижение налога на имущество при переходе на совместную собственность также касается других налогов?

A: Налог на прирост капитала также может быть частично снижен. Налог на прирост капитала имеет базовый вычет в 2,5 миллиона вон на человека и эффект распределения прогрессивной ставки, поэтому совместная собственность также может быть выгодна в момент продажи. Однако при переходе на совместную собственность возникает налог на приобретение (около 3,5-4%), поэтому при коротком сроке владения это может быть убыточно.

Q3. Применяется ли вычет в 12 миллиардов вон автоматически для владельцев одного объекта?

A: Применяется автоматически. Однако заявление на исключение из суммирования требуется отдельно — владельцы арендуемой недвижимости должны подать заявление через HomeTax до 31 мая, чтобы исключение применялось в этом году.

Q4. Возможно ли рассроченное платежи при сумме налога на имущество более 250 тысяч вон?

A: Да. При сумме налога более 250 тысяч вон возможно рассроченное платежи на 6 месяцев. Для сумм от 250 до 500 тысяч вон можно рассрочить сумму, превышающую 250 тысяч вон, а для сумм свыше 500 тысяч вон — до 50%. Заявление на рассрочку подается через HomeTax до 15 декабря перед основной датой уплаты.