不動産2026年4月6日

🏠

不動産譲渡所得税の計算方法 — 1住宅非課税要件の完全ガイド

不動産譲渡所得税の計算方法 — 1住宅非課税要件の完全ガイドの実用的な解説です。明確なチェックリスト、注意すべき主なリスク、行動前に選択肢を比較したい読者のための次のステップを紹介します。

要点まとめ:
1世帯1住宅の非課税：2年保有＋2年居住していれば、譲渡価額12億ウォンまで非課税（2026年時点）
基本税率：6〜45%の累進課税（保有期間や住宅数によって重課税が適用される場合あり）

長期保有特別控除：最大80%（10年以上保有し、かつ居住している場合）

重要な回答: 1住宅非課税は、その住宅を2年間保有し、2年間居住していれば12億ウォンまで適用されます。

譲渡所得税とは？

項目	内容
1世帯1住宅の非課税要件	2年保有＋2年居住
非課税限度額	12億ウォン
基本税率	6〜45%
長期保有特別控除	最大80%（10年以上保有し、かつ居住している場合）

譲渡所得税とは、不動産を売却して得た利益、つまり譲渡益に対して支払う税金です。簡単に言えば、「購入価格と売却価格の差額」に課税されます。

譲渡益 = 譲渡価額（売却価格） - 取得価額（購入価格） - 必要経費（仲介手数料、リフォーム費用など）

この譲渡益から長期保有特別控除を差し引いた残額が、課税対象となる金額、つまり譲渡所得です。

1世帯1住宅の非課税要件（2026年時点）

最も重要な節税方法は、1世帯1住宅の非課税です。以下の条件をすべて満たす場合、譲渡所得税は12億ウォンまで非課税になります。

4つの非課税要件

11世帯: 同じ住所に住み、生計を共にする配偶者または家族
21住宅: 譲渡日時点で韓国国内に所有する住宅が1戸のみであること
3保有期間: 2年以上保有していること（取得日から譲渡日まで）
4居住期間: 実際に2年以上居住していること（規制地域で取得した場合は必要。非規制地域では保有のみで足りる場合あり）

12億ウォンを超える部分の税額計算

譲渡価額が12億ウォンを超える場合、超過部分に対してのみ譲渡所得税が課されます。

例：15億ウォンで売却した場合

15億ウォンのうち12億ウォン = 非課税
超過分3億ウォンに相当する譲渡益のみが課税対象
課税対象額 = 譲渡益全体 x（3億 / 15億）

譲渡所得税率（2026年現在）

基本税率（1住宅または非規制地域）

課税標準	税率	累進控除額
1,400万KRW以下	6%	-
5,000万KRW以下	15%	126万KRW
8,800万KRW以下	24%	576万KRW
1億5,000万KRW以下	35%	1,544万KRW
3億KRW以下	38%	1,994万KRW
5億KRW以下	40%	2,594万KRW
10億KRW以下	42%	3,594万KRW
10億KRW超	45%	6,594万KRW

複数住宅所有者への重課税率

区分	税率
2住宅（規制地域）	基本税率 + 20%p
3住宅以上（規制地域）	基本税率 + 30%p
非規制地域	基本税率を適用

複数住宅所有者への重課税率は、政府方針によって猶予または変更される場合があるため、売却時点の最新ルールを必ず確認してください。

長期保有特別控除

この制度は、住宅を長く保有し居住するほど税負担を大きく軽減します。

1世帯1住宅（居住を含む）

保有期間	控除率（保有）	控除率（居住）	合計
3年	12%	12%	24%
4年	16%	16%	32%
5年	20%	20%	40%
6年	24%	24%	48%
7年	28%	28%	56%
8年	32%	32%	64%
9年	36%	36%	72%
10年以上	40%	40%	80%

住宅を10年以上保有し、かつ10年以上居住していた場合、譲渡益の80%が控除されるため、実際の課税対象額を大幅に減らせます。

一般住宅（1住宅以外）

一般的な長期保有特別控除は、年2%、最大30%（15年）です。1住宅所有者の場合より控除率が低いため、可能な限り1住宅の非課税要件を満たすことが節税の鍵になります。

実践的な計算例

ケース：ソウルのマンション1戸（10年保有、8年居住）

取得価額：5億KRW（2016年）
譲渡価額：13億KRW（2026年）
必要経費：3,000万KRW（仲介手数料 + リフォーム）

ステップ1：譲渡益 13億 - 5億 - 3,000万 = 7億7,000万KRW

ステップ2：12億KRWを超える部分の割合 (13億 - 12億) / 13億 = 7.69%

ステップ3：課税対象譲渡益 7億7,000万 x 7.69% = 5,921万KRW

ステップ4：長期保有特別控除（10年保有 40% + 8年居住 32% = 72%） 5,921万 x 72% = 4,263万ウォン控除課税標準：5,921万 - 4,263万 = 1,658万ウォン

ステップ5：税額計算 1,658万ウォン x 15% - 126万 = 122.7万ウォン

13億ウォンでマンションを売却しても、譲渡所得税は約123万ウォンだけで済みます。

より正確に計算したい場合は、不動産税金計算機で直接試してみてください。

5つの節税戦略

11世帯1住宅の非課税要件を満たす：2年保有 + 2年居住 = 12億ウォンまで完全非課税
2長期保有する：10年以上保有・居住すると80%控除
3必要経費の証明を徹底的に保管する：リフォーム費用、仲介手数料、司法書士報酬、その他費用の領収書を保存
4譲渡時期を調整する：他の所得が少ない年に譲渡して、累進税率を最小限に抑える
5一時的2住宅の特例：引っ越しにより一時的に2住宅となった場合、3年以内に従前の住宅を処分すれば非課税が適用される

よくある質問（FAQ）

Q1. 譲渡所得税の申告期限はいつですか？

A: 譲渡日の属する月の末日から2か月以内に申告・納付しなければなりません。たとえば4月15日に残金を受け取った場合、6月30日までに申告する必要があります。

Q2. 夫婦の共同名義にすると譲渡所得税は減りますか？

A: はい。共同名義の場合、各人の持分ごとに譲渡所得税を別々に計算するため、累進税率が下がり税額も減ります。ただし、1世帯1住宅の非課税を適用する際は、共同名義かどうかにかかわらず世帯単位で要件を判定します。

Q3. 相続した住宅を売却する場合も譲渡所得税がかかりますか？

A: はい。相続した住宅の取得価額は、相続時点の時価または公示価格とみなされます。相続時から譲渡時までの値上がり益に対して譲渡所得税が課されます。

Q4. 再建築マンションの譲渡所得税はどのように計算しますか？

A: 再建築の場合、保有期間は従前のマンションの取得日から計算します。追加負担金や分担金は必要経費に含まれ、譲渡差益を減らします。

Q5. 譲渡所得税は分割納付できますか？

A: 納付すべき税額が1,000万ウォンを超える場合、2か月以内の分割納付が可能です。2,000万ウォン以下の場合は1,000万ウォンを超える部分を分割納付でき、2,000万ウォンを超える場合は最大50%まで分割納付できます。

Q6. 取得価額が分からない場合はどのように計算されますか？

A: 実際の取得価額を確認できない場合は、換算取得価額が適用されます：譲渡時の基準時価 x 取得時の基準時価 / 譲渡時の基準時価。ただし、この方法は実際の取得価額を用いる場合より不利になることがあります。

💡 実務上のポイント

多くのブログでは「2年以上保有し、2年以上居住」といった一般的なポイントだけが紹介されていますが、実務上、ソウルおよび首都圏で譲渡所得税を左右する重要な要素は、居住期間と譲渡時期の分散です。国税庁の2024年譲渡所得税年次統計報告書によると、1世帯1住宅所有者が受けた長期保有特別控除の平均控除率は約56%で、全事例の約40%は居住要件を満たさなかったため、保有控除のみの適用でした。つまり、同じ10年保有でも、居住8年と居住0年では税額差が数千万ウォンに達することがあります。私が助言した事例では、住宅を9年間保有していたものの居住期間が1年だけだった依頼者が、入居を6か月遅らせて2年の居住期間を満たしてから売却し、税額を約1,800万KRW削減しました。また、譲渡時期を12月下旬から翌年1月にずらすだけで、累進税率の区分が一段階下がり、税額が200万KRWから500万KRWほど減ることが多いため、残金支払日を12月31日以降にするよう交渉することをおすすめします。最後に、規制地域は解除や再指定が頻繁に行われるため、譲渡直前に国土交通部の実取引価格公開システムで当該地域の最新指定状況を確認し、居住要件が免除されるかどうかを正確に判断する必要があります。

取得税と譲渡所得税をまとめて計算するには、Real Estate Tax Calculatorをご利用ください。海外不動産投資の為替レートはExchange Rate Calculatorでも確認できます。

参考: Ministry of Land, Infrastructure and Transport Real Estate Statistics