不動産譲渡所得税の計算方法 — 1住宅非課税要件と2026年完全ガイド

不動産譲渡所得税とは

不動産を売却したとき、取得価格と売却価格の差額（譲渡差益）に課される税金が譲渡所得税だ。韓国の場合、この税制は保有住宅数や保有期間、所在地域によって大きく税率が異なるため、売却前に必ず確認しておく必要がある。

基本的な計算の流れ

譲渡所得税の計算式は以下の通りだ。

課税標準 = 譲渡価格 − 取得価格 − 必要経費 − 長期保有特別控除

この課税標準に税率を乗じたものが納付税額となる。必要経費には、取得時・売却時の仲介手数料、取得税、リフォーム費用などが含まれる。

1世帯1住宅の非課税要件（2026年基準）

1世帯1住宅の場合、以下の要件をすべて満たせば譲渡所得税が非課税となる。

• 韓国用語期間：2年以上（調整対象地域は居住2年以上）
• 売却価格：12億ウォン以下
• 世帯全員が同一住宅に居住していること

売却価格が12億ウォンを超える場合、超過分にのみ税金がかかる仕組みになっている。長期保有特別控除も適用され、10年以上保有・居住していれば最大80%の控除が受けられる。

多住宅保有者への重課税

2住宅以上を保有している場合、譲渡所得税率は大幅に上がる。

2022年5月から2025年5月までは重課税が一時猶予されていたが、2025年6月以降は再び適用されているため注意が必要だ。

長期保有特別控除の仕組み

長期保有特別控除は、不動産を長期間保有した場合に課税標準から控除できる制度だ。

1世帯1住宅（居住要件充足）の場合：

• 3年以上：保有期間×4%＋居住期間×4%
• 最大80%（10年以上保有・居住で達成）

一般物件（1住宅以外）の場合：

• 3年以上：年4%、最大30%

居住要件を満たさない1住宅は、最大控除率が30%に制限されるため、実際に居住しているかどうかが税負担に大きく影響する。

基本税率の体系

長期・多住宅の重課を除いた基本的な税率は、課税標準の金額によって異なる累進税率が適用される。

• 1,400万ウォン以下：6%
• 5,000万ウォン以下：15%（基礎控除126万ウォン）
• 8,800万ウォン以下：24%（同）
• 1億5,000万ウォン以下：35%
• 3億ウォン以下：38%
• 5億ウォン以下：40%
• 10億ウォン以下：42%
• 10億ウォン超：45%

売却前に確認すべき点

不動産を売却する前に、必ず以下を確認しておこう。

1. 1保有・居住期間の正確な確認（日付単位）
2. 2acquisition tax・仲介手water韓国用語・韓国用語 韓国用語 韓国用語water韓国用語 韓国用語
3. 3調整対象地域かどうかの確認（定期的に変更される）
4. 4韓国用語時韓国用語1home 韓国用語 韓国用語 韓国用語 韓国用語（韓国用語 韓国用語 韓国用語 2home）

税制は毎年改正されるため、売却を検討する際は税理士や不動産専門家への相談が確実だ。高額不動産の場合、数百万ウォン単位で税負担が変わることもある。