韓国の集合住宅成約価格：面積・契約日・解除をそろえて比較

韓国の集合住宅の成約価格は、同じ団地、専有面積、近い契約時期をそろえて比較します。階、取引形態、解除表示を分け、直近1件や単純平均だけで適正な購入価格を確定しないでください。

公式の取引記録はどこにある？

韓国国土交通部の実取引価格公開システムでアパート欄を開き、地域、団地、契約期間を探します。最初は直近6か月などの期間を決め、件数が少なければ広げます。6か月は作業例であって、公的な価格評価の基準ではありません。正確な専有面積を確認し、比較できる取引だけを集めるか、面積差を明記します。

公式の公開案内によると、これは届出から集めた参考資料で、契約日を基準に集計されます。韓国不動産院の取引統計とは目的、集計基準、管理範囲が違います。件数が違っても直ちに誤りとはいえません。公開後も訂正や解除で記録が変わる場合があります。

売出価格は売主が現在求める額、成約記録は届出された契約額です。時点や物件が異なります。公開された1行から、内装、買主の資金条件、権利関係の全ては分かりません。契約時には登記、建物資料、現地の確認が別途必要です。

比較表に何を記録する？

団地名と住所、契約日、専有面積、階、金額、取引形態、解除の有無、確認日を1行に記録します。仲介と直接取引を分けますが、直接取引だから親族間だと推測しません。棟、方角、賃貸条件など不明な情報は「未確認」とし、同じ条件だったことにしないでください。

極端に高い、低いという理由だけで都合よく削除しません。解除済みは有効取引の比較から分けます。それ以外の外れ値は扱う根拠が分かるまで、含めた場合と除いた場合を両方確認します。望む結論に合う取引だけでは、公平な比較になりません。個人の連絡先や住民情報を集める必要はありません。

平方メートル当たりを計算するには？

次の3件は実在物件ではなく計算練習です。同じ団地、同じ契約月、専有84 m²、解除なしと仮定しますが、階と室内状態の差は残ります。金額をウォンにそろえてから面積で割ります。

Aは840000000 ÷ 84 = 10000000 KRW/m²です。平均は(840000000 + 882000000 + 924000000) ÷ 3 = 882000000 KRW。並べた真ん中の値である中央値も、この例では882000000 KRWです。今回は同じですが、平均と中央値は必ず一致するわけではありません。大きく違うときは件数と構成を確認します。

現在の売出価格を950000000 KRWとすると、中央値との差は68000000 KRW、割合は68000000 ÷ 882000000 × 100 = 約7.71%です。これは割高の証明でも、実現できる値引率でもありません。まず実物件が比較可能な条件かを確かめます。

実用的な方法：契約と売出物件は別の表にする

1枚目は確認した契約記録だけにします。2枚目には現在の売出価格、面積、階、入居可能日、確認した改修状態を書きます。882000000 KRWと950000000 KRWを並べれば差額は計算できますが、理由まで分かるわけではありません。棟、階、改修、賃貸条件が高い希望額の根拠になるかを聞く資料にします。

2、3件しかなければ「地域平均」と呼びません。比較可能な取引がない期間は、無理に数値を入れず資料不足と残します。近隣団地を追加するときは築年、戸数、生活圏の違いを記録し、別の群に分けます。賃貸保証金と売買額の比率も、保証金の返還安全性や値下がり防止を保証しません。大きな契約の前には訂正・解除を再確認して確認日を更新します。

よくある質問

Q. 表示がないと取引自体がなかったという意味？

必ずしもそうではありません。検索条件、届出と公開の時期、訂正を確認します。公開資料がまだ不十分な場合もあります。

Q. 同じ84 m²なら同じ住戸？

いいえ。階、棟、方角、眺望、内装、賃貸関係が違います。面積は比較条件の一つです。

Q. 解除された価格を直近最高値として使える？

有効な取引と混ぜません。解除の事実と確認日を示し、比較から分けます。

Q. 直近3件の平均を購入提示額にすればよい？

限られた標本の要約でしかありません。適正価格や成約できる価格を保証せず、実際の売出条件を別に確認する必要があります。

Q. 大規模分析のため繰り返し取得してよい？

公式案内は大量・反復利用に公共データポータルのデータを使うよう案内しています。規約に反して画面を自動収集したり、アクセス制限を回避したりしません。

Q. 成約価格を確認すれば安全に契約できる？

いいえ。所有権、担保、賃借権、相手方、建物状態、資金計画は別途確認します。価格照会は権利調査の代わりになりません。

この表は比較方法を説明する架空例であり、鑑定評価や特定物件の購入推薦ではありません。