韓国の不動産仲介報酬：売買・賃貸の上限と合意額を分ける

取引金額と適用料率を求め、法定料率の上限と金額上限の両方を超えないように確認します。上限は必ず払う定額ではありません。署名前に、合意報酬、付加価値税、実費を分けてください。

署名直前に初めて仲介料を聞くと、確認時間が足りません。物件区分、適用地域、取引金額、料率表を先に調べます。例はソウルが公開する住宅仲介報酬表を使います。他地域や別の物件種別では、契約日に適用される規則の確認が必要です。韓国制度の説明であり、日本の仲介手数料計算ではありません。

物件種別と適用地域はどう確認する？

住宅、要件を満たすオフィステル、その他の不動産で同じ表を使うとは限りません。名称だけでなく建築物台帳、面積、関連要件を確認します。仲介業者には、区分と根拠を文書で示してもらいます。

物件と仲介事務所の所在地が異なる管轄にある場合、規定は事務所所在地を管轄する条例を参照します。住宅所在地の表を自動的に選ばないでください。Easy Lawの仲介報酬説明と施行規則第20条を確認します。

月払い賃貸は保証金だけで計算する？

売買は売買価格、保証金のみの賃貸は保証金から始めます。保証金と月額家賃がある契約では、まず保証金+月額家賃×100です。その結果がKRW 50 000 000未満のときだけ、保証金+月額家賃×70で再計算します。倍率を自由に選ぶ制度ではありません。

ちょうどKRW 50 000 000は「未満」ではないため、最後の例は×100を維持します。取引金額を間違えると、料率区分や金額上限まで違うものを選ぶ可能性があります。

料率上限と金額上限をどう組み合わせる？

ソウルの公式住宅仲介報酬表では、売買のKRW 200 000 000以上KRW 900 000 000未満が上限0.4%、賃貸のKRW 50 000 000未満は上限0.5%かつKRW 200 000の金額上限です。以下はこの表を適用した例です。実際の取引前に施行日と現行条例を確認してください。

KRW 700 000 000の住宅売買なら、料率上限による額は700 000 000×0.004=2 800 000ウォン。0.35%で合意したなら700 000 000×0.0035=2 450 000ウォンです。差のKRW 350 000は仮の交渉結果であって、法律による自動値引きではありません。

賃貸の取引金額KRW 31 000 000では、31 000 000×0.005=155 000ウォン。KRW 200 000より低いため上限はKRW 155 000です。同じ区分のKRW 45 000 000では乗算結果がKRW 225 000ですが、金額上限によりKRW 200 000までとなります。料率と金額の両方を確認します。

税、実費、支払記録に何を残す？

税抜報酬、付加価値税、実費、合計を分けます。すべての事務所が同じように10%を追加するとは仮定せず、事業者の課税区分と領収書を確認します。KRW 2 450 000に別途10%の税が適用される取引なら、税はKRW 245 000、合計はKRW 2 695 000です。条件付きの算数であり、すべての請求書に共通する規則ではありません。

合意額と支払日をメッセージや物件確認・説明書に残します。別途実費には、何の確認や作業で発生したかと証拠を求めます。契約が解消された後も報酬が生じるかは、解除理由、仲介業者の故意や過失、その他の事情によって変わることがあります。

実用的な確認：合計だけでなく4行で求める

「仲介料KRW 2 700 000」だけでは合意料率や税込みか分かりません。取引金額KRW 700 000 000、合意料率0.35%、報酬KRW 2 450 000、税KRW 245 000の4行なら追算できます。実費と期日も加えます。契約、説明書、振込記録、領収書をまとめて保存し、後の争いを記憶だけに頼らないようにします。

よくある質問

Q. 上限料率を必ず払う？

いいえ。法定範囲内で合意します。署名前に料率、最終額、税の扱いを確認してください。

Q. ×100の結果がちょうどKRW 50 000 000なら？

未満ではないので×70で再計算しません。境界に合う区分と金額上限を確認します。

Q. 物件が別の管轄ならどの表？

仲介事務所所在地の条例を適用する規定を確認します。物件の住所だけで選ばず、法的根拠を求めてください。

Q. オフィステルにも住宅売買表を使う？

自動的には使いません。面積や設備で別区分になる場合があります。建築物台帳と施行規則を確認します。

Q. 共同仲介なら報酬は2倍？

自動的に2倍ではありません。依頼者との関係、合意内容、適用上限を確認し、重複請求がないか書類を調べます。

Q. 仲介料は全部税務上控除できる？

取引目的と個人の税務状況によります。その前提で予算を減らさず、証拠を保存して別途確認してください。

契約前の一行見積もり

契約書や確認書に 物件区分 | 管轄・法的根拠 | 取引金額の式 | 上限率・上限額 | 合意した供給価額 | VAT込みか | 実費・証憑 | 支払日 を残します。ソウルの現行表を見ても、地域、契約日、オフィステル要件、課税区分が違えば再計算します。上限だけで決めず、保証金+月額×100が5千万ウォン未満かを先に確認します。