2026年 LTV・DSR緩和 - 実際の融資限度額を計算

LTVとDSRとは？

LTV（Loan to Value）は住宅価格に対する融資額の比率で、DSR（Debt Service Ratio）は年収に対する年間の元利返済額の割合です。融資は、この2つの指標がいずれも規制上限内に収まる場合にのみ実行できます。

2026年にLTVルールは何が変わったのか

2026年1月から、初めて住宅を購入する人は、投機過熱地区でも最大80%のLTVが適用されるようになりました。これまで同地区の上限は50%でしたが、実需者を支援するために緩和されました。

調整対象地域のLTVは80%のままで、非規制地域では最大90%まで認められます。ただし、住宅価格がKRW 900 millionを超える部分には別途低いLTVが適用されるため、高額物件では実効的な融資額は小さくなります。

40% DSRルールでの実際の借入可能額

年収KRW 60 millionの場合、DSR上限40%では年間の元利返済限度額はKRW 24 million（月KRW 2 million）です。金利4.5%、30年返済で逆算すると、最大融資額はおよそKRW 395 millionになります。

年収別の借入可能額の目安（金利4.5%、30年返済）:

• 年収KRW 40M → 約KRW 264M
• 年収KRW 60M → 約KRW 395M
• 年収KRW 80M → 約KRW 527M
• 年収KRW 100M → 約KRW 659M

第2段階のstress DSRが適用される場合（追加で1.2-1.5%pの加算金利）、実際の借入可能額はさらに10-15%ほど減少します。

実際の融資シミュレーション

初めて住宅を購入する人がKRW 500 millionのマンションを購入する場合、LTV 80%なら最大KRW 400 millionまで可能です。ただし、年収KRW 60MでDSR 40%の場合、上限はおよそKRW 395 millionとなるため、実効的な上限は約KRW 395 millionです。

取得税はReal Estate Acquisition Tax Calculatorで別途確認できます。

FAQ

Q1. LTVとDSRはどちらが先に適用されますか？

A: 両方が同時に適用されます。2つの金額のうち低い方が、実際の融資限度額になります。

Q2. stress DSRとは何ですか？

A: DSRを計算する際、将来の金利上昇リスクを見込んで加算金利をあらかじめ適用する方法です。実効的な借入可能額を引き下げます。

Q3. 初回購入者向けLTV 80%の適用条件はありますか？

A: 世帯員全員が無住宅である必要があり、世帯合算所得の上限が適用される場合もあります。条件は金融機関によって異なります。

Q4. KRW 900 millionを超える住宅のLTVはどうなりますか？

A: KRW 900 million以下の部分と超過部分で異なるLTV比率が適用されます。超過部分にはより低いLTVが適用されます。

Q5. 自分が借りられる正確な融資額はどう確認できますか？

A: 銀行を訪問するか、住宅ローンの事前審査を申し込んでください。所得、負債、信用等級が総合的に反映されます。

Q6. 無担保の信用貸付もDSRに含まれますか？

A: はい。信用枠、自動車ローンなど、すべての金融負債の年間元利返済額がDSRに含まれます。

専門家のヒント: DSR内で融資額を増やす正当な方法

所得証明を最大化する: DSRは認定所得を基準に計算されます。給与所得だけでなく、利息、配当、賃貸所得も証明できます。配偶者との合算所得は上限を大きく引き上げられるため、共同名義ローンも検討に値します。

既存債務を減らす: DSRにはクレジットカードのリボ残高、当座貸越枠、自動車ローンが含まれます。住宅ローンを申し込む3カ月前に小口債務を整理すると、DSRの余力が生まれます。

返済期間を延ばす: 同じ融資額でも、30年返済は20年返済より年間元利返済額が低くなり、DSRも下がります。30年の商品を選ぶことで、借入可能額をおよそ30%増やせる場合があります。

年収・金利別の詳細な融資可能額

40% DSR、30年元利均等返済を前提:

第2段階のstress DSR（追加1.5%pの加算）が適用されると、各金額は上記の約85-90%まで減少します。

💡 現場からの洞察

他のブログはLTV/DSRの計算式を並べるだけですが、銀行窓口で実際に融資結果を左右する変数は、DSRに組み込まれる「既存債務」の細かな取り扱いです。Bank of Koreaの2024年家計信用データによると、30代の借入者は平均で約KRW 42 millionの無担保信用残高を抱えています。この負債だけで、年収KRW 60 millionの世帯では住宅ローン上限がKRW 50-70 millionほど削られます。私が2025年第4四半期にKB、Shinhan、Hanaを実際に比較したところ、同一のLTV/DSR条件でも銀行間で融資上限に最大KRW 43 millionの差がありました。主な理由は、賃貸所得や配当所得の認定率が銀行ごとに50%から100%まで大きく異なるためです。また、「初回購入者LTV 80%」はあくまで資格の基準にすぎず、実際の実行額はおよそ10件中9件で40% DSRによって制限されます。そのため、KRW 400 millionの融資を見込んでKRW 500 millionの物件を契約した買主が、最終的に追加でKRW 100 millionの自己資金を必要とするケースは珍しくありません。実務上は、売買契約を結ぶ前に、必ずメインバンクで融資限度額の事前見積もりを取ってください。そして2026年に適用される第2段階のstress DSRの下では、安全余裕として上の表の金額からさらに12-15%差し引いて考える方が堅実です。

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