Bunga KPR tetap versus mengambang: menghitung cicilan 300.000.000 won Korea Selatan selama 30 tahun

Dalam perbandingan hipotetis pinjaman 300.000.000 won Korea Selatan selama 30 tahun dengan cicilan pokok dan bunga tetap, selisih total bunga sekitar 31.611.616 won Korea Selatan jika suku bunga tahunan 4,0% dan 4,5% masing-masing bertahan hingga akhir. Ini bukan prediksi masa depan bunga mengambang.

Apakah bunga tetap berarti sama selama 30 tahun?

Produk tetap hingga jatuh tempo berbeda dari produk campuran yang hanya tetap pada beberapa tahun awal. Produk campuran dapat beralih ke bunga mengambang setelah periode tetap berakhir. Ada pula produk yang menetapkan ulang bunga secara berkala. Periksa periode tetap, tanggal perubahan berikutnya, bunga acuan, margin, dan syarat diskon, bukan hanya nama produk.

Bunga mengambang tidak selalu langsung berubah dengan besaran yang sama pada hari Bank of Korea mengubah bunga kebijakan. Penyesuaiannya mengikuti indeks acuan dan siklus dalam kontrak. Bunga tetap juga tidak selalu lebih mahal sejak awal. Mulailah dengan penawaran nyata yang diperoleh pada hari yang sama.

Berapa nilai selisih 0,5 poin persentase?

Asumsinya pokok 300.000.000 won Korea Selatan, 360 bulan, dan jumlah pokok serta bunga bulanan tetap. Tidak ada masa tenggang, biaya, atau pelunasan dipercepat; setiap bunga bertahan hingga jatuh tempo. Angka berikut adalah asumsi hitung, bukan bunga produk saat ini.

Dengan pokok P, bunga bulanan r, dan jumlah cicilan n, cicilan bulanan adalah P × r ÷ (1 − (1+r) pangkat −n). Bagi bunga tahunan dengan 12 untuk memperoleh bunga bulanan. Masukkan 4% sebagai 0,04. Jika bunga 0, bagi pokok dengan jumlah bulan.

Selisih bulanan 4,0% dan 4,5% sebelum pembulatan sekitar 87.810 won Korea Selatan. Selisih total bunga 31.611.616 won Korea Selatan. Total bunga memakai cicilan sebelum pembulatan sehingga bisa sedikit berbeda dari angka bulanan tabel dikali 360. Jadwal bank dapat berbeda lagi karena tanggal pembayaran, penghitungan hari, dan perlakuan pecahan won.

Kenaikan 1 poin persentase yang sama berbeda menurut waktunya

Lima jadwal dihitung langsung untuk 300.000.000 won Korea Selatan selama 360 bulan dengan cicilan pokok-bunga tetap pada akhir bulan. Semua dimulai pada 4%. Bunga setelah perubahan diasumsikan bertahan sampai akhir. Ini bukan penawaran atau prakiraan.

Meski sama-sama 5%, total bunga sekitar 276.000.000 won Korea Selatan bila naik mulai bulan 13, versus sekitar 217.730.000 bila mulai bulan 301. Lama penerapan bunga tinggi dan pokok tersisa berbeda. Cicilan maksimum skenario turun ke 3% adalah cicilan sebelum penurunan.

Urutan bulanan: bunga bulan ini = saldo sebelumnya × bunga tahunan ÷ 12, pembayaran pokok = cicilan bulanan − bunga bulan ini, saldo baru = saldo sebelumnya − pembayaran pokok. Pada bulan perubahan, cicilan dihitung ulang dari pokok dan bulan tersisa. Bulan yang sudah dibayar tidak dihitung ulang dengan bunga baru.

Perhitungan berlanjut dengan desimal sebelum pembulatan; hanya tabel dibulatkan ke won. Penghitungan hari bank, pemotongan pecahan, diskon, dan biaya pelunasan dipercepat terpisah. Jika berencana menjual setelah 5 tahun, bandingkan bunga hingga saat itu serta saldo saat menjual, bukan hanya total 360 bulan. Refinancing pinjaman berjalan memerlukan perbandingan terpisah dengan sisa tenor yang sama.

Catatan verifikasi: pada 15 September 2026, dibuat 1.800 baris bulanan untuk 5 skenario, lalu dicocokkan dengan total pokok, saldo bulanan, batas bunga 0%, dan rumus saldo independen. Ini bukan riwayat pembayaran nasabah nyata.

Hitung ulang pinjaman dari pokok tersisa

Samakan pokok tersisa, sisa bulan, bunga dan syarat diskon, serta biaya pelunasan awal atau pembiayaan ulang. Bandingkan saldo, bunga dan biaya dalam masa kepemilikan yang sama lalu ulangi skenario jual setelah lima tahun. Pisahkan stres DSR dari biaya nyata; jika ada syarat tanpa jawaban, jangan memilih pemenang.

💡 Wawasan praktis: hitung kemampuan membayar sebelum memprediksi

Pada tabel hipotetis di atas, selisih cicilan 4,0% dan 5,0% sekitar 178.219 won Korea Selatan. Ini membandingkan dua pinjaman baru yang berbeda, bukan langsung memprediksi perubahan cicilan pinjaman berjalan. Periksa dahulu apakah uang tersisa setelah biaya hidup, pinjaman lain, dan dana darurat lebih kecil dari angka itu. Jika ruang anggaran sempit, bunga awal rendah saja sulit menjadi dasar pilihan.

Periksa syarat mempertahankan diskon bunga pada penawaran baru. Saldo, biaya, dan pemulihan biaya pinjaman berjalan dibahas terpisah dalam perhitungan refinancing KPR yang sudah berjalan.

Stress DSR di Korea Selatan adalah perhitungan penilaian kemampuan membayar yang memasukkan risiko kenaikan bunga. Tambahan bunga untuk penilaian tidak berarti otomatis ditambahkan ke bunga yang benar-benar dibayar. Informasi Komisi Jasa Keuangan Korea Selatan menunjukkan bahwa penerapan pada 1 Juli 2025 adalah tahap 3, bukan 2. Siaran pers pelaksanaan rinci menjelaskan struktur penilaian menurut jenis produk. Aturan dapat berubah; mintalah hitungan plafon bank pada tanggal pengajuan.

Pertanyaan umum

Q. Apakah tetap 5 tahun sama dengan tetap 30 tahun?

Tidak. Periksa metode bunga, indeks acuan, dan tanggal perubahan pertama setelah 5 tahun dalam kontrak.

Q. Apakah semua bunga mengambang berubah setiap 6 bulan?

Tergantung kontrak. Tanyakan siklus produk dan tanggal pengamatan indeks acuan kepada bank.

Q. Apakah bunga awal terendah berarti biaya total terendah?

Tidak selalu. Bunga berikutnya, biaya, syarat diskon, dan lama pinjaman dipertahankan mengubah biaya total.

Q. Bolehkah menghitung cicilan dengan kalkulator bunga simpanan?

Tidak. Simpanan mengakumulasi uang, sedangkan pinjaman mengurangi pokok. Gunakan rumus artikel atau jadwal pembayaran bank.

Q. Apakah bunga stress DSR benar-benar dibayar?

Nilai penilaian plafon berbeda dari bunga kontrak. Lihat bunga yang berlaku dalam kontrak pinjaman.

Q. Apakah tabel menentukan pemenang bunga tetap versus mengambang?

Tidak. Tabel pertama mengasumsikan setiap bunga tetap selama 360 bulan. Tabel kedua mengasumsikan perubahan pada bulan tertentu. Keduanya bukan prediksi. Bunga mengambang nyata harus dihitung menurut waktu perubahan kontrak pribadi dan jalur bunga selanjutnya.

Pemeriksaan informasi aturan sebelumnya: 2026-09-08. Verifikasi hitungan jalur bunga: 2026-09-15. Ini panduan hitung, bukan rekomendasi pinjaman pribadi atau jaminan persetujuan. Periksa tanggal pembayaran, perlakuan pecahan won, biaya, dan kelayakan dalam penawaran sendiri.