LTV और DSR मॉर्गेज सीमाओं की गणना कैसे करें — नवीनतम 2026 नियमों की पूरी गाइड

मुख्य बातें

• LTV: घर की कीमत के मुकाबले loan limit (regulated क्षेत्रों में single-home owner के लिए अधिकतम 50%)
• DSR: वार्षिक आय के मुकाबले वार्षिक मूलधन और ब्याज पुनर्भुगतान अनुपात (40% या उससे कम रहना चाहिए)
• 2026 Stress DSR Phase 2 लागू होता है → प्रभावी limits और कम हो जाती हैं

LTV, DSR और DTI क्या हैं? मुख्य अवधारणाओं का 3-मिनट अवलोकन

मॉर्गेज लेने के लिए आपको तीन मुख्य नियम समझने होंगे: LTV, DSR और DTI।

LTV (Loan To Value) LTV घर के मूल्य के मुकाबले अधिकतम loan amount का अनुपात है।

• LTV 50% → 1 billion won के घर के लिए, आप अधिकतम 500 million won उधार ले सकते हैं

DTI (Debt To Income) DTI सभी ऋणों पर वार्षिक मूलधन और ब्याज भुगतान का वार्षिक आय से अनुपात है।

• DTI 40% → 60 million won की वार्षिक आय के साथ, वार्षिक मूलधन और ब्याज भुगतान अधिकतम 24 million won हो सकते हैं

DSR (Debt Service Ratio) DSR, DTI से अधिक सख्त है। इसमें सभी ऋणों का मूलधन और ब्याज शामिल होता है, केवल मॉर्गेज ही नहीं बल्कि credit loans, card loans आदि भी।

• DSR 40% → 60 million won की वार्षिक आय × 40% = कुल वार्षिक मूलधन और ब्याज चुकाने की क्षमता 24 million won
• यदि आपके पास पहले से credit loan है, तो आपकी mortgage limit उसी के अनुसार घट जाती है

नवीनतम 2026 नियामकीय स्थिति — Stress DSR

2024 में शुरू किया गया Stress DSR, मौजूदा DSR से अधिक सख्त है। भले ही वर्तमान ब्याज दरें कम हों, loan limit की गणना अधिक ब्याज दर वाले माहौल (stress rate) को मानकर की जाती है।

Stress DSR Phase 2 (2026 standard):

• Stress rate add-on: +1.5%p (benchmark rate में 1.5% जोड़ा जाता है)
• उदाहरण: यदि वास्तविक loan rate 4% है, तो limit की गणना 5.5% पर की जाती है

परिणामस्वरूप, समान आय और समान वास्तविक दर होने पर भी, वास्तविक loan limits 10-15% तक घट गई हैं।

Regulated Area के अनुसार LTV Limits (2026 Standard)

व्यावहारिक गणना उदाहरण: 1 billion won का apartment, 80 million won की वार्षिक आय, no-home owner, regulated area

• LTV limit: 1 billion won × 50% = 500 million won
• DSR limit: 80 million won × 40% = 32 million won/year → 30-year term के आधार पर लगभग 540 million won
• वास्तविक limit: min(500 million won, 540 million won) = 500 million won

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अपनी DSR Limit को अधिकतम करने की रणनीतियां

Strategy 1 — पहले मौजूदा कर्ज घटाएं आवेदन करने से पहले credit loans, overdraft lines, student loans, auto installments और इसी तरह के कर्ज चुकाने से DSR में अधिक जगह बनती है और आपकी mortgage limit बढ़ती है।

Strategy 2 — Loan Term बढ़ाएं समान loan amount के लिए भी, term को 30 साल से 40 साल करने पर वार्षिक मूलधन और ब्याज भुगतान कम हो जाता है, जिससे आपका DSR आंकड़ा घटता है। हालांकि, कुल चुकाया गया ब्याज अधिक होगा।

Strategy 3 — संयुक्त घरेलू आय का उपयोग करें दोनों जीवनसाथियों की संयुक्त आय के आधार पर DSR की गणना करने से limit काफी बढ़ सकती है। हालांकि, जीवनसाथी भी joint guarantor बन जाएगा।

Strategy 4 — Special Bogeumjari Loan का उपयोग करें Special Bogeumjari Loan, जो सरकार समर्थित उत्पाद है, में DSR treatment में छूट मिलती है। यह कम आय वाले परिवारों और नवविवाहितों के लिए लाभदायक है।

रियल एस्टेट खरीदने की पूरी लागत, जिसमें acquisition tax भी शामिल है, समझने के लिए Acquisition Tax Calculator भी देखें।

ब्याज दर और Loan Repayment Simulation

2026 में, प्रमुख बैंकों की mortgage rates लगभग 3.5-5.5% प्रति वर्ष हैं। समान 500 million won loan के लिए भी, मासिक repayment ब्याज दर के आधार पर काफी बदल सकता है।

यदि ब्याज दर 1%p अधिक है, तो आप 30 वर्षों में अतिरिक्त ब्याज के रूप में 100 million won से अधिक चुकाएंगे। fixed और variable rates के बीच चुनाव भी सावधानी से करना चाहिए।

Rental yield को Rental Yield Calculator से जांचा जा सकता है।

विशेषज्ञ मुख्य सारांश

2026 में, Stress DSR Phase 2 लागू होने के कारण प्रभावी mortgage limits और घट गई हैं। वास्तविक limit, LTV 50% (regulated area में single-home owner) और DSR 40% में से कम वाली राशि होती है। Loan लेने से पहले, मौजूदा कर्ज घटाकर, term बढ़ाकर और जीवनसाथी की संयुक्त आय का उपयोग करके आप अपनी limit अधिकतम कर सकते हैं। सरकार समर्थित उत्पादों (Special Bogeumjari Loan, Didimdol Loan) को पहले जांचना tax बचाने और लागत घटाने की शुरुआत है।

FAQ

Q1. क्या 40% DSR सभी बैंकों में समान रूप से लागू होता है? First-tier financial sector (commercial banks) में DSR 40% लागू होता है; second-tier financial sector (savings banks और capital companies) में DSR 50% लागू होता है। हालांकि, second-tier lenders की ब्याज दरें अधिक होती हैं।

Q2. मैंने सुना है कि पहली बार घर खरीदने पर LTV 80% हो जाता है। क्या यह सही है? First-time homebuyer acquisition tax reduction के पात्र लोगों को 80% तक LTV मिल सकता है। हालांकि, अधिकतम loan cap 600 million won है, और 40% DSR rule उसी तरह लागू रहता है।

Q3. Non-regulated areas में LTV कितना है? Non-regulated areas में no-home owners और single-home owners को 70% तक LTV मिल सकता है। यह regulated areas की तुलना में 20%p अधिक है।

Q4. क्या credit loan लेने से मेरी mortgage limit घटती है? हां। Credit loans पर वार्षिक मूलधन और ब्याज भुगतान DSR में शामिल होते हैं, जिससे उपलब्ध mortgage amount घट जाती है। यदि संभव हो, तो mortgage approval के बाद credit loan लें।

Q5. क्या jeonse loans भी DSR के अधीन हैं? सिद्धांत रूप में, jeonse loans DSR के अधीन हैं, लेकिन guarantee insurance products (HUG, SGI) को अक्सर DSR calculation से बाहर रखा जाता है। अपनी bank branch से जांच करें।

Q6. यदि income verification कठिन हो, तो self-employed borrowers loan कैसे प्राप्त कर सकते हैं? Self-employed borrowers comprehensive income tax returns और VAT returns का उपयोग करके आय साबित करते हैं। यदि reported income कम है, तो limit घट जाती है, इसलिए लंबे समय में borrowing के लिए ईमानदार tax filing अधिक लाभदायक होती है।