रियल एस्टेट अधिग्रहण कर बचत रणनीतियाँ - 500M, 1B और 1.5B वॉन रेंज के लिए व्यावहारिक गणनाएँ

मुख्य सारांश

• एकल-घर मालिकों के लिए अधिग्रहण कर: अधिग्रहण मूल्य का 1-3% (600M वॉन तक 1%, 600M-900M वॉन के लिए 2%, 900M वॉन से अधिक पर 3%)
• बहु-घर मालिकों के लिए अधिग्रहण कर: दो घरों के लिए 8%, तीन या अधिक घरों के लिए 12% (नियंत्रित क्षेत्रों के आधार पर)
• पहली बार घर खरीदने वालों के लिए अधिग्रहण कर में 2M वॉन तक की कटौती

अधिग्रहण कर क्या है और यह क्यों महत्वपूर्ण है?

रियल एस्टेट खरीदते समय आप जो पहला कर चुकाते हैं, वह अधिग्रहण कर है। अधिग्रहण कर एक स्थानीय कर है, जो रियल एस्टेट हासिल करते समय एक बार भुगतान किया जाता है, और इसकी कर दर लेन-देन राशि तथा आपके स्वामित्व वाले घरों की संख्या के अनुसार काफी बदलती है। 500M वॉन का अपार्टमेंट खरीदते समय भी एकल-घर मालिक और तीन-घर मालिक द्वारा चुकाए जाने वाले अधिग्रहण कर में चार गुना से अधिक अंतर हो सकता है।

10 जुलाई 2020 के रियल एस्टेट उपायों के बाद, बहु-घर मालिकों के लिए अधिग्रहण कर तेजी से बढ़ गया। नियंत्रित क्षेत्रों में दो घरों के मालिकों के लिए अधिग्रहण कर दर 8% हो गई, जबकि तीन या अधिक घरों के मालिकों पर 12% तक की दर लागू होती है। इस बदलाव के कारण, तीसरे घर के रूप में 1B वॉन का अपार्टमेंट खरीदने पर केवल अधिग्रहण कर ही 120M वॉन होता है।

कर-बचत रणनीतियों की जानकारी इस बोझ को कानूनी रूप से काफी कम कर सकती है।

मूल्य रेंज के अनुसार व्यावहारिक अधिग्रहण कर गणनाएँ

आप Acquisition Tax Calculator से सटीक अधिग्रहण कर अपने-आप गणना कर सकते हैं। यहाँ हम प्रतिनिधि मूल्य रेंज का विश्लेषण करते हैं।

500M वॉन का घर हासिल करते समय:

• एकल-घर मालिक (गैर-नियंत्रित क्षेत्र): 500M x 1% = 5M वॉन + विशेष ग्रामीण विकास कर + स्थानीय शिक्षा कर = लगभग 5.5M वॉन
• दो-घर मालिक (नियंत्रित क्षेत्र): 500M x 8% = 40M वॉन
• तीन या अधिक घर (नियंत्रित क्षेत्र): 500M x 12% = 60M वॉन

1B वॉन का घर हासिल करते समय:

• एकल-घर मालिक: 1B x 3% = 30M वॉन (900M वॉन से अधिक की रेंज)
• दो-घर मालिक (नियंत्रित क्षेत्र): 1B x 8% = 80M वॉन
• तीन या अधिक घर (नियंत्रित क्षेत्र): 1B x 12% = 120M वॉन

1.5B वॉन का घर हासिल करते समय:

• एकल-घर मालिक: 1.5B x 3% = 45M वॉन
• दो-घर मालिक (नियंत्रित क्षेत्र): 1.5B x 8% = 120M वॉन
• तीन या अधिक घर (नियंत्रित क्षेत्र): 1.5B x 12% = 180M वॉन

आप 1.5B वॉन का घर एकल-घर मालिक के रूप में खरीदते हैं या तीन-घर मालिक के रूप में, इसके आधार पर अधिग्रहण कर का अंतर 135M वॉन तक हो सकता है।

अधिग्रहण कर बचाने की 5 रणनीतियाँ

1. पहली बार घर अधिग्रहण कटौती का उपयोग करें यदि आप जीवन में पहली बार घर खरीद रहे हैं, तो अधिग्रहण मूल्य के आधार पर आपको अधिग्रहण कर में 2M वॉन तक की कटौती मिल सकती है। सियोल महानगरीय क्षेत्र में 1.2B वॉन या उससे कम और महानगरीय क्षेत्र के बाहर 900M वॉन या उससे कम कीमत वाले घर पात्र हैं। आय सीमा संयुक्त घरेलू आय में 70M वॉन या उससे कम है।

2. नवविवाहित लाभों का दोहरा उपयोग करें जब नवविवाहित दंपति (विवाह के पाँच वर्षों के भीतर) अपना पहला घर खरीदते हैं, तो मानक पहली बार घर खरीदार कटौती के अलावा अतिरिक्त लाभ लागू हो सकते हैं। कुछ मामलों में, नवविवाहितों के लिए विशेष आवास आपूर्ति से जुड़े रूप में 50% अधिग्रहण कर कटौती लागू होती है, इसलिए विशिष्ट आवश्यकताओं की जाँच अवश्य करें।

3. बहु-घर स्थिति घटाने के बाद नए घर में अपग्रेड करें यदि आप वर्तमान में बहु-घर मालिक हैं, तो पहले अपना मौजूदा घर बेचकर और फिर एकल-घर मालिक के रूप में नया घर हासिल करके अधिग्रहण कर को काफी घटाया जा सकता है। बिक्री और अधिग्रहण के बीच अस्थायी दो-घर अवधि (तीन वर्ष) का उपयोग करके, आप एकल-घर कर दर बनाए रखते हुए नए घर में जा सकते हैं।

4. ग्रामीण घर हासिल करने पर कटौती ग्रामीण क्षेत्र में घर हासिल करते समय आपको 50% अधिग्रहण कर कटौती या छूट मिल सकती है। यदि आप कृषि या ग्रामीण समुदाय में स्थानांतरित होने की योजना बना रहे हैं, तो इस लाभ का सक्रिय रूप से उपयोग करने पर विचार करें।

5. किराया व्यवसाय पंजीकरण का उपयोग करें यदि आप दीर्घकालिक किराये के उद्देश्य से घर हासिल करते हैं, तो किराया व्यवसाय संचालक के रूप में पंजीकरण और कुछ आवश्यकताओं को पूरा करने के बाद आपको अधिग्रहण कर में कटौती मिल सकती है। हालांकि, आपको अनिवार्य किराया अवधि और किराया सीमा नियमों का पालन करना होगा।

यदि आप किराये की प्रतिफल गणना भी देखना चाहते हैं, तो Rental Yield Calculator से अपना वास्तविक रिटर्न जाँचें।

LTV, ऋण सीमाओं और अधिग्रहण कर के बीच संबंध

अधिग्रहण कर नकद में चुकाना होता है। ऋण लेकर रियल एस्टेट खरीदते समय, आपको अधिग्रहण कर चुकाने के लिए अलग धन तैयार रखना होगा। यदि आप इसे नजरअंदाज करते हैं, तो क्लोजिंग के समय नकदी की कमी हो सकती है।

एकल-घर मालिक के रूप में 1B वॉन का अपार्टमेंट खरीदते समय, अधिग्रहण कर (30M वॉन), पंजीकरण लागत (लगभग 2M वॉन), और इंटीरियर नवीनीकरण तथा स्थानांतरण खर्चों को मिलाकर वास्तविक आवश्यक धन के रूप में खरीद मूल्य का अतिरिक्त 4-5% तैयार रखना चाहिए।

यदि आपको अपनी ऋण सीमा की गणना करनी है, तो अपनी स्थिति के अनुरूप सीमा जाँचने के लिए LTV Calculator का उपयोग करें।

विशेषज्ञ मुख्य सारांश

अधिग्रहण कर रियल एस्टेट लेन-देन में लगने वाले सबसे बड़े एकमुश्त करों में से एक है। चूँकि एकल-घर और बहु-घर मालिकों के बीच कर-दर का अंतर 12 गुना तक हो सकता है (1% -> 12%), अधिग्रहण से पहले आपको अपनी घर-स्वामित्व स्थिति और संपत्ति नियंत्रित क्षेत्र में है या नहीं, यह जरूर जाँचना चाहिए। पहली बार खरीदने वालों को 2M वॉन तक के कटौती लाभ को नहीं छोड़ना चाहिए।

FAQ

Q1. मुझे अधिग्रहण कर कब चुकाना होगा? आपको इसे रियल एस्टेट अधिग्रहण तिथि (शेष भुगतान तिथि) से 60 दिनों के भीतर चुकाना होगा। यदि आप समय सीमा चूकते हैं, तो दंड कर (20%) लगाया जाता है।

Q2. क्या प्रीसेल अधिकारों पर भी अधिग्रहण कर लगता है? जब संपत्ति अभी प्रीसेल-अधिकार चरण में होती है, तब आप अधिग्रहण कर नहीं चुकाते। अधिग्रहण कर तब उत्पन्न होता है जब वास्तविक घर पूरा हो जाता है और स्वामित्व आपको हस्तांतरित किया जाता है।

Q3. क्या उपहार में मिली रियल एस्टेट पर भी अधिग्रहण कर चुकाना होता है? हाँ। उपहार भी अधिग्रहण का एक रूप है, इसलिए अधिग्रहण कर लगाया जाता है। कर दर उपहार में मिली रियल एस्टेट के बाजार मूल्य के आधार पर लागू होती है।

Q4. मैं नियंत्रित क्षेत्रों की जाँच कैसे कर सकता हूँ? आप Ministry of Land, Infrastructure and Transport की वास्तविक लेन-देन मूल्य प्रकटीकरण प्रणाली (rt.molit.go.kr) पर नियंत्रित क्षेत्रों की नवीनतम सूची देख सकते हैं। नीतियों के आधार पर क्षेत्र अक्सर बदलते रहते हैं।

Q5. विरासत में मिली रियल एस्टेट के लिए अधिग्रहण कर दर क्या है? विरासत अधिग्रहण कर दर 2.8% है (ग्रामीण क्षेत्रों में 2.3%), जो सामान्य खरीद से कम है। कुछ मामलों में विरासत में मिले घरों को घरों की संख्या की गणना से अस्थायी रूप से बाहर भी रखा जा सकता है।

Q6. जब अधिग्रहण कर गणना जटिल हो, तो मैं कैसे जाँच कर सकता हूँ? Acquisition Tax Calculator में राशि, क्षेत्र और घरों की संख्या दर्ज करें, और यह सटीक अधिग्रहण कर अपने-आप गणना कर देगा।