Méthode de calcul de l'impôt sur les plus-values immobilières — Résumé des conditions d'exonération pour une seule résidence

Résumé clé :

• Exonération pour une seule résidence : exonération jusqu'à 1,2 milliard de wons si détenue pendant 2 ans et habitée pendant 2 ans (selon les normes de 2026)
• Taux d'imposition de base : impôt progressif de 6 à 45 % (peut être majoré selon la durée de détention et le nombre de logements)
• Déduction spéciale pour détention à long terme : jusqu'à 80 % (si détenue et habitée pendant plus de 10 ans)

Qu'est-ce que l'impôt sur les plus-values ?

L'impôt sur les plus-values est un impôt appliqué sur le bénéfice réalisé lors de la vente d'un bien immobilier (plus-value). En d'autres termes, c'est un impôt sur "la différence entre le prix d'achat et le prix de vente".

Plus-value = Prix de vente - Prix d'achat - Dépenses nécessaires (frais d'agence, travaux d'intérieur, etc.)

Le montant imposable (revenu de plus-value) est le montant de la plus-value moins la déduction spéciale pour détention à long terme.

Conditions d'exonération pour une seule résidence (selon les normes de 2026)

La méthode d'optimisation fiscale la plus importante est l'exonération pour une seule résidence. Si toutes les conditions ci-dessous sont remplies, l'impôt sur les plus-values est exonéré jusqu'à 1,2 milliard de wons.

Quatre conditions d'exonération

1. 1Une seule famille : conjoint ou famille vivant ensemble à la même adresse
2. 2Une seule résidence : possession d'une seule résidence en Corée au moment de la vente
3. 3Durée de détention : détention pendant plus de 2 ans (date d'acquisition à date de vente)
4. 4Durée de résidence : résidence effective pendant plus de 2 ans (obligatoire dans les zones soumises à ajustement, possible dans les zones non soumises à ajustement par simple détention)

Calcul de l'imposition sur la partie excédentaire de 1,2 milliard de wons

Si le prix de vente dépasse 1,2 milliard de wons, l'impôt sur les plus-values n'est appliqué que sur la partie excédentaire.

Exemple : Vente à 1,5 milliard de wons

• Prix de vente de 1,5 milliard de wons, dont 1,2 milliard = exonéré
• Seule la plus-value correspondant à l'excédent de 300 millions de wons est imposable
• Montant imposable = Plus-value totale × (300 millions / 1,5 milliard)

Taux d'imposition sur les plus-values (selon les normes de 2026)

Taux de base (une seule résidence ou zone non réglementée)

Taux majoré pour les propriétaires de plusieurs logements

Le taux majoré pour les propriétaires de plusieurs logements peut être suspendu ou modifié selon la politique gouvernementale, il est donc impératif de vérifier les réglementations les plus récentes au moment de la vente.

Déduction spéciale pour détention à long terme

Plus vous détenez et habitez longtemps, plus vous réduisez considérablement vos impôts.

Une seule résidence (incluant la résidence)

Si vous détenez et habitez pendant plus de 10 ans, 80 % de la plus-value est exonérée, ce qui réduit considérablement le montant imposable.

Logement général (hors une seule résidence)

La déduction spéciale pour détention à long terme générale est de 2 % par an, avec un maximum de 30 % (15 ans). Le taux de déduction est considérablement plus bas que pour une seule résidence, donc il est essentiel de remplir les conditions d'exonération pour une seule résidence afin d'optimiser les impôts.

Exemple de calcul pratique

Cas : Appartement à Séoul, une seule résidence (détention de 10 ans, résidence de 8 ans)

• Prix d'acquisition : 500 millions de wons (2016)
• Prix de vente : 1,3 milliard de wons (2026)
• Dépenses nécessaires : 30 millions de wons (frais d'agence + travaux d'intérieur)

Étape 1 : Plus-value 1,3 milliard - 500 millions - 30 millions = 770 millions de wons

Étape 2 : Proportion de la partie excédentaire de 1,2 milliard (1,3 milliard - 1,2 milliard) / 1,3 milliard = 7,69 %

Étape 3 : Plus-value imposable 770 millions × 7,69 % = 59,21 millions de wons

Étape 4 : Déduction spéciale pour détention à long terme (détention de 10 ans 40 % + résidence de 8 ans 32 % = 72 %) 59,21 millions × 72 % = 42,63 millions de wons de déduction Montant imposable : 59,21 millions - 42,63 millions = 16,58 millions de wons

Étape 5 : Calcul de l'impôt 16,58 millions × 15 % - 1,26 million = 1,227 millions de wons

En vendant l'appartement pour 1,3 milliard de wons, vous ne paierez qu'environ 1,23 millions de wons d'impôt sur les plus-values !

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Cinq stratégies d'optimisation fiscale

1. 1Remplir les conditions d'exonération pour une seule résidence : 2 ans de détention + 2 ans de résidence = exonération totale jusqu'à 1,2 milliard de wons
2. 2Détention à long terme : 80 % de déduction si détenue et habitée pendant plus de 10 ans
3. 3Justificatifs de dépenses nécessaires : conservez les reçus pour les travaux d'intérieur, les frais d'agence, les frais juridiques, etc.
4. 4Ajustement du moment de la vente : vendez lors d'une année avec peu de revenus pour minimiser le taux d'imposition progressif
5. 5Exemption temporaire pour deux logements : si vous avez temporairement deux logements en raison d'un déménagement, vous pouvez bénéficier de l'exonération si vous vendez le logement existant dans les 3 ans.

Questions fréquentes (FAQ)

Q1. Quand doit-on déclarer l'impôt sur les plus-values ?

R : Vous devez déclarer et payer dans les 2 mois suivant la fin du mois où a eu lieu la vente. Par exemple, si vous avez reçu le paiement final le 15 avril, vous devez faire votre déclaration avant le 30 juin.

Q2. Si le bien est en nom commun, l'impôt sur les plus-values est-il réduit ?

R : Oui, en cas de nom commun, l'impôt sur les plus-values est calculé séparément pour chaque part, ce qui réduit le taux d'imposition progressif. Cependant, pour l'exonération d'une seule résidence, la situation est évaluée au niveau du ménage, indépendamment du nom commun.

Q3. Y a-t-il un impôt sur les plus-values lors de la vente d'une maison héritée ?

R : Oui, le prix d'acquisition de la maison héritée est considéré comme la valeur de marché au moment de l'héritage (prix public). L'impôt sur les plus-values sera appliqué sur la plus-value réalisée entre le moment de l'héritage et le moment de la vente.

Q4. Comment calculer l'impôt sur les plus-values d'un appartement en reconstruction ?

R : Dans le cas d'une reconstruction, la durée de détention est calculée à partir de la date d'acquisition de l'ancien appartement. Les frais supplémentaires (frais de partage) sont inclus dans les dépenses nécessaires, ce qui réduit la plus-value.

Q5. Peut-on payer l'impôt sur les plus-values en plusieurs fois ?

R : Si le montant de l'impôt dépasse 10 millions de wons, vous pouvez demander un paiement échelonné dans les 2 mois. Pour un montant inférieur à 20 millions de wons, vous pouvez échelonner le montant supérieur à 10 millions, et pour un montant supérieur à 20 millions, vous pouvez échelonner jusqu'à 50 %.

Q6. Que faire si je ne connais pas le prix d'acquisition ?

R : Si vous ne pouvez pas vérifier le prix d'acquisition réel, vous appliquez la valeur d'acquisition estimée (valeur de marché au moment de la vente × valeur de marché au moment de l'acquisition / valeur de marché au moment de la vente). Cependant, cette méthode peut être désavantageuse par rapport au prix d'acquisition réel.

💡 Insights pratiques

La plupart des autres blogs ne traitent que des généralités telles que "2 ans de détention, 2 ans de résidence", mais les variables clés qui déterminent l'impôt sur les plus-values à Séoul et dans la région métropolitaine sont la durée de résidence et le moment de la vente. Selon le rapport statistique sur les plus-values de l'administration fiscale de 2024, le taux moyen de déduction spéciale pour détention à long terme des propriétaires d'une seule résidence est d'environ 56 %, et environ 40 % des cas ne remplissent pas les conditions de résidence et ne bénéficient que de la déduction de détention. Cela signifie qu'il y a une différence de plusieurs millions de wons d'impôt entre avoir résidé 8 ans ou 0 an, même avec une détention de 10 ans. Dans un cas que j'ai consulté, un client qui avait détenu pendant 9 ans et résidé pendant 1 an a retardé son emménagement de 6 mois pour atteindre 2 ans de résidence, réduisant ainsi son impôt de 18 millions de wons. De plus, en décalant le moment de la vente de fin décembre à janvier de l'année suivante, le taux d'imposition progressif a été réduit d'un niveau, ce qui a souvent entraîné une réduction de 2 à 5 millions de wons, il est donc essentiel de négocier la date de paiement après le 31 décembre, ce qui est un conseil d'optimisation fiscale spécifique au marché coréen. Enfin, étant donné que les zones soumises à ajustement sont souvent redéfinies, il est crucial de vérifier l'état de désignation le plus récent sur le système de divulgation des transactions immobilières du ministère des Territoires et des Transports juste avant la vente pour évaluer correctement l'exemption des conditions de résidence.

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