Assouplissement du LTV et du DSR en 2026 — plafonds réels de prêt calculés

Que sont le LTV et le DSR ?

Le LTV (Loan to Value) est le rapport entre le prêt et le prix du logement, tandis que le DSR (Debt Service Ratio) correspond à la part des paiements annuels de principal et d'intérêts par rapport au revenu annuel. Un prêt ne peut être accordé que lorsque ces deux indicateurs restent dans leurs plafonds réglementaires.

Ce qui a changé dans les règles de LTV en 2026

À partir de janvier 2026, les primo-accédants sont devenus éligibles à un LTV allant jusqu'à 80 %, même dans les zones spéculatives surchauffées. Le plafond précédent dans ces zones était de 50 %, mais la règle a été assouplie afin de soutenir les véritables utilisateurs finaux.

Le LTV dans les zones ciblées ajustées reste à 80 %, et les régions non réglementées autorisent jusqu'à 90 %. Toutefois, la partie du prix du logement qui dépasse KRW 900 millions est soumise à un LTV distinct et plus faible, si bien que les biens haut de gamme aboutissent à un montant de prêt effectif plus réduit.

Capacité d'emprunt réelle avec la règle de DSR à 40 %

Pour un revenu annuel de KRW 60 millions, un plafond de DSR de 40 % fixe la limite annuelle de principal et d'intérêts à KRW 24 millions (KRW 2 millions par mois). À un taux d'intérêt de 4,5 % sur une durée de 30 ans, cela donne, par calcul inverse, un prêt maximal d'environ KRW 395 millions.

Capacité d'emprunt estimée selon le revenu (taux de 4,5 %, durée de 30 ans) :

• Revenu de KRW 40M -> environ KRW 264M
• Revenu de KRW 60M -> environ KRW 395M
• Revenu de KRW 80M -> environ KRW 527M
• Revenu de KRW 100M -> environ KRW 659M

Lorsque le stress DSR de 2e phase est appliqué (taux additionnel de 1,2 à 1,5 point de pourcentage), la capacité d'emprunt réelle est encore réduite de 10 à 15 %.

Simulation de prêt concrète

Si un primo-accédant achète un appartement de KRW 500 millions : un LTV de 80 % permettrait jusqu'à KRW 400 millions. Toutefois, avec un revenu annuel de KRW 60M et un DSR de 40 %, le plafond est d'environ KRW 395 millions ; le plafond effectif est donc d'environ KRW 395 millions.

La taxe d'acquisition peut être vérifiée séparément avec le Real Estate Acquisition Tax Calculator.

FAQ

Q1. Qu'est-ce qui s'applique en premier, le LTV ou le DSR ?

A: Les deux s'appliquent simultanément. Le plus faible des deux montants devient votre limite de prêt réelle.

Q2. Qu'est-ce que le stress DSR ?

A: C'est une méthode qui applique à l'avance un taux d'intérêt additionnel afin de tenir compte de possibles hausses futures des taux lors du calcul du DSR. Elle réduit la capacité d'emprunt effective.

Q3. Existe-t-il des conditions pour bénéficier du LTV à 80 % réservé aux primo-accédants ?

A: Chaque membre du ménage doit être sans logement, et des limites de revenu combiné du ménage peuvent s'appliquer. Les conditions varient selon l'établissement financier.

Q4. Quel est le LTV pour les logements au-dessus de KRW 900 millions ?

A: Des ratios LTV différents s'appliquent à la partie inférieure et à la partie supérieure à KRW 900 millions. La partie supérieure bénéficie d'un LTV plus faible.

Q5. Comment connaître le montant exact de prêt auquel j'ai accès ?

A: Rendez-vous dans une banque ou demandez une pré-évaluation hypothécaire. Elle prendra en compte vos revenus, vos dettes et votre cote de crédit dans leur ensemble.

Q6. Le crédit non garanti est-il aussi inclus dans le DSR ?

A: Oui. Le principal et les intérêts annuels de toutes les dettes financières — lignes de crédit, financement automobile, etc. — sont inclus dans le DSR.

Conseils d'expert : façons légitimes d'augmenter votre prêt dans le cadre du DSR

Maximiser les justificatifs de revenus : Le DSR est calculé sur la base du revenu reconnu. Au-delà du revenu salarié, les intérêts, dividendes et revenus locatifs peuvent aussi être documentés. Le revenu combiné des conjoints peut relever fortement le plafond ; un prêt aux deux noms mérite donc d'être envisagé.

Réduire les dettes existantes : Le DSR inclut les soldes renouvelables de cartes de crédit, les lignes de découvert et le financement automobile. Rembourser les petites dettes trois mois avant de demander un prêt immobilier libère de la marge de DSR.

Allonger la durée du prêt : Pour le même montant emprunté, une durée de 30 ans entraîne des paiements annuels de principal et d'intérêts plus faibles qu'une durée de 20 ans, ce qui réduit le DSR. Choisir un produit sur 30 ans peut augmenter la capacité d'emprunt d'environ 30 %.

Capacité de prêt détaillée selon le revenu et le taux

Sur la base d'un DSR de 40 %, remboursement égal du principal et des intérêts sur 30 ans :

Avec le stress DSR de 2e phase (majoration supplémentaire de 1,5 point de pourcentage), chaque montant est ramené à environ 85-90 % des chiffres ci-dessus.

💡 Retour du terrain

D'autres blogs se contentent d'exposer les formules LTV/DSR, mais la variable qui décide réellement des résultats de prêt au guichet bancaire est le détail des "dettes existantes" intégrées au DSR. Selon les données 2024 de la Bank of Korea sur le crédit des ménages, les emprunteurs dans la trentaine portent un solde moyen de crédit non garanti d'environ KRW 42 millions ; cette seule dette retranche KRW 50 à 70 millions du plafond hypothécaire pour un ménage gagnant KRW 60 millions. Lorsque j'ai personnellement comparé KB, Shinhan et Hana au T4 2025, les plafonds de prêt différaient jusqu'à KRW 43 millions selon les banques, même avec des conditions LTV/DSR identiques ; principalement parce que chaque banque reconnaît les revenus locatifs et les dividendes à des taux très différents, de 50 % à 100 %. De plus, le "LTV à 80 % pour primo-accédant" n'est qu'un seuil d'éligibilité ; dans environ neuf cas sur dix, le décaissement réel est plafonné par le DSR de 40 %. Ainsi, les acheteurs qui prévoient un prêt de KRW 400 millions et signent un contrat pour un bien de KRW 500 millions finissent souvent par devoir apporter KRW 100 millions supplémentaires en fonds propres. En pratique, obtenez toujours une estimation préliminaire de votre plafond de prêt auprès de votre banque principale avant de signer le contrat d'achat. Et avec le stress DSR de 2e phase appliqué en 2026, il est plus prudent de retrancher encore 12 à 15 % des chiffres du tableau ci-dessus comme marge de sécurité.

Outils de calcul associés

• Mortgage Loan Calculator — Calcule instantanément la capacité d'emprunt à partir du revenu, du taux et de la durée
• Real Estate Acquisition Tax Calculator — Affiche en un coup d'oeil le coût total d'achat (prêt + taxe d'acquisition)
• Mortgage Rate Comparison Guide — Dernière comparaison des taux entre KB, Shinhan et Hana