Assouplissement du LTV et du DSR en 2026 — calcul pratique de la capacité d'emprunt

Réponse clé : À partir de 2026, un emprunt de KRW 400 millions pourrait être possible sur la base d'un LTV de 80 % et d'un DSR de 40 %.

Que sont le LTV et le DSR ?

Le LTV (Loan to Value) correspond au montant du prêt exprimé en pourcentage de la valeur du logement, tandis que le DSR (Debt Service Ratio) est le ratio entre les remboursements annuels du principal et des intérêts et le revenu annuel. Un prêt immobilier ne peut être approuvé que si ces deux indicateurs restent dans les limites réglementaires.

Évolution des règles de LTV en 2026

À partir de janvier 2026, les primo-accédants peuvent bénéficier d'un LTV allant jusqu'à 80 % même dans les zones de spéculation surchauffée. Auparavant, le maximum dans ces zones était de 50 %, mais la règle a été assouplie afin de soutenir les véritables utilisateurs finaux.

Le LTV standard dans les zones d'ajustement reste de 80 %, tandis que les zones situées hors des périmètres réglementés peuvent autoriser jusqu'à 90 %. Toutefois, un LTV distinct s'applique à la portion de la valeur de marché d'un logement dépassant KRW 900 millions, de sorte que la capacité d'emprunt réelle est réduite pour les logements plus chers.

Capacité d'emprunt réelle sur la base d'un DSR de 40 %

Pour un revenu annuel de KRW 60 millions, l'application d'un DSR de 40 % donne une limite annuelle de remboursement du principal et des intérêts de KRW 24 millions (KRW 2 millions par mois). À un taux d'intérêt de 4,5 % sur une durée de 30 ans, le calcul inverse donne une capacité d'emprunt d'environ KRW 395 millions.

Capacité d’emprunt estimée selon le revenu annuel (taux d’intérêt de 4,5 %, durée de 30 ans) :

• Revenu annuel de 40 millions de KRW -> environ 264 millions de KRW
• Revenu annuel de 60 millions de KRW -> environ 395 millions de KRW
• Revenu annuel de 80 millions de KRW -> environ 527 millions de KRW
• Revenu annuel de 100 millions de KRW -> environ 659 millions de KRW

Si le DSR de stress de niveau 2 s’applique (taux d’intérêt additionnel de 1,2 à 1,5 point de pourcentage), la capacité d’emprunt réelle diminue d’environ 10 à 15 % par rapport aux montants ci-dessus.

Simulation du montant réel du prêt

Pour l’achat d’un premier appartement de 500 millions de KRW : avec un LTV de 80 %, le prêt peut atteindre jusqu’à 400 millions de KRW. Toutefois, si le revenu annuel est de 60 millions de KRW selon la norme DSR de 40 %, le montant est d’environ 395 millions de KRW ; la limite pratique du prêt est donc d’environ 395 millions de KRW.

La taxe d’acquisition peut être vérifiée séparément avec le Calculateur de taxe d’acquisition immobilière.

FAQ

Q1. Quel critère est appliqué en premier, le LTV ou le DSR ?

A: Les deux critères sont appliqués en même temps, et le montant le plus faible devient la limite réelle du prêt.

Q2. Qu’est-ce que le DSR de stress ?

A: Il s’agit d’une méthode de calcul du DSR qui applique un taux d’intérêt additionnel reflétant la possibilité de hausses futures des taux. Cela réduit la capacité d’emprunt pratique.

Q3. Existe-t-il des conditions pour bénéficier d’un LTV de 80 % en tant que primo-accédant ?

A: Tous les membres du foyer doivent être non-propriétaires, et des limites peuvent s’appliquer au revenu annuel combiné d’un couple marié. Les conditions varient selon l’établissement financier.

Q4. Quel est le LTV pour les logements de plus de 900 millions de KRW ?

A: Des ratios LTV différents s’appliquent à la part allant jusqu’à 900 millions de KRW et à la part dépassant ce montant. La part excédentaire bénéficie d’un LTV plus faible.

Q5. Comment connaître le montant exact que je peux emprunter ?

A: Vous devez vous rendre dans une banque ou demander une étude de prêt hypothécaire. Le revenu, les dettes, la cote de crédit et d’autres facteurs sont pris en compte ensemble.

Q6. Les prêts personnels à la consommation sont-ils inclus dans le calcul du DSR ?

A: Oui. Les remboursements annuels de principal et d’intérêts de toutes les dettes financières, y compris les prêts personnels à la consommation et les crédits automobiles, sont inclus dans le calcul du DSR.

Conseils d’expert : comment augmenter votre prêt dans la limite du DSR

Maximiser les justificatifs de revenus : le DSR est calculé sur la base des revenus reconnus. En plus des revenus d’activité, les revenus d’intérêts, les dividendes, les revenus locatifs et d’autres sources peuvent également être justifiés. La prise en compte des revenus cumulés des conjoints peut augmenter sensiblement le plafond d’emprunt ; il peut donc être utile d’envisager un prêt au nom des deux conjoints.

Réduire les dettes existantes : le calcul du DSR inclut les soldes renouvelables de cartes de crédit, les découverts autorisés et les prêts automobiles à tempérament. Rembourser de petites dettes dès trois mois avant la demande de prêt immobilier peut dégager une marge de DSR supplémentaire.

Allonger la durée du prêt : même pour un même montant, choisir une durée de remboursement de 30 ans au lieu de 20 ans réduit les paiements annuels de principal et d’intérêts, et donc le DSR. Opter pour un produit sur 30 ans peut augmenter la capacité d’emprunt d’environ 30 %.

Tableau détaillé de la capacité d’emprunt selon le revenu annuel et le taux d’intérêt

Sur la base d’un DSR de 40 %, d’une échéance de 30 ans et d’un remboursement à mensualités constantes en principal et intérêts :

Lorsque le stress DSR de phase 2 s’applique (taux d’intérêt additionnel de 1,5 point de pourcentage), chaque montant tombe à environ 85 à 90 % du chiffre indiqué.

💡 Aperçu pratique

Les autres blogs se contentent d'énumérer les formules du LTV et du DSR, mais la variable qui compte dans la pratique bancaire réelle est le détail de la "dette existante" incluse dans le calcul du DSR. Selon les statistiques 2024 sur le crédit aux ménages de la Bank of Korea, les emprunteurs dans la trentaine avaient un solde moyen de prêt personnel d'environ 42 millions de KRW, et cette seule dette peut réduire la limite d'un prêt immobilier d'environ 50 à 70 millions de KRW pour un ménage disposant d'un revenu annuel de 60 millions de KRW. D'après la comparaison réalisée par l'auteur entre KB, Shinhan et Hana au T4 2025, même avec les mêmes conditions de LTV et de DSR, les limites de prêt différaient jusqu'à 43 millions de KRW selon la méthode de reconnaissance des revenus de chaque banque. En particulier, le taux reconnu pour les revenus locatifs et les revenus de dividendes varie de 50 % à 100 % selon la banque. De plus, le LTV de 80 % accordé aux primo-accédants n'est qu'un critère d'"éligibilité à la demande" ; dans la pratique, les emprunteurs sont souvent bloqués par la règle du DSR à 40 %. Il arrive fréquemment que des acheteurs prévoient une limite de 400 millions de KRW, signent un contrat pour un bien de 500 millions de KRW, puis aient besoin de 100 millions de KRW supplémentaires en fonds propres. Par conséquent, vous devez confirmer une limite d'approbation préliminaire auprès de votre banque principale avant de signer un contrat d'achat, et dans le cadre des règles 2026 avec l'application du stress DSR de phase 2, il est plus sûr de faire une estimation prudente en réduisant les chiffres du tableau de 12 à 15 %.

Outils de calcul connexes

• Calculateur de prêt immobilier — Calculez instantanément votre capacité d'emprunt en saisissant le revenu annuel, le taux d'intérêt et la durée
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Référence : Ministry of Land, Infrastructure and Transport Real Estate Statistics