Método de cálculo del impuesto sobre las ganancias de capital inmobiliarias — Resumen de las condiciones de exención para una vivienda

Resumen clave:

• Exención para una vivienda: 2 años de tenencia + 2 años de residencia permite la exención de hasta 12 millones de wones (según criterios de 2026)
• Tasa impositiva básica: 6-45% de impuesto progresivo (puede haber impuestos adicionales según el período de tenencia y número de viviendas)
• Deducción especial por tenencia a largo plazo: hasta el 80% (si se posee y reside durante más de 10 años)

¿Qué es el impuesto sobre las ganancias de capital?

El impuesto sobre las ganancias de capital se aplica a las ganancias obtenidas por la venta de bienes raíces. En términos simples, se trata de un impuesto sobre la "diferencia entre el precio de compra y el precio de venta".

Ganancia de capital = Precio de venta - Precio de adquisición - Gastos necesarios (comisiones, reformas, etc.)

La cantidad sujeta a impuestos (ingreso por ganancias de capital) es la ganancia de capital menos la deducción especial por tenencia a largo plazo.

Condiciones de exención para una vivienda por hogar (según criterios de 2026)

La forma más importante de reducir impuestos es la exención para una vivienda por hogar. Si se cumplen todas las condiciones a continuación, se puede eximir del impuesto sobre las ganancias de capital hasta 12 millones de wones.

4 requisitos de exención

1. 11 hogar: cónyuge o familiares que viven juntos en la misma dirección.
2. 21 vivienda: poseer solo 1 vivienda en el país en la fecha de transferencia.
3. 3Período de tenencia: poseer durante más de 2 años (desde la fecha de adquisición hasta la fecha de transferencia).
4. 4Período de residencia: residir durante más de 2 años (obligatorio en áreas sujetas a ajuste, en áreas no sujetas se puede cumplir solo con la tenencia).

Cálculo del impuesto sobre la parte que excede los 12 millones de wones

Si el precio de venta supera los 12 millones de wones, el impuesto sobre las ganancias de capital solo se aplicará a la parte que exceda esa cantidad.

Ejemplo: si se vende por 15 millones de wones

• Precio de venta de 15 millones de wones, 12 millones = exento de impuestos.
• Solo se grava la ganancia de capital correspondiente a la parte excedente de 3 millones de wones.
• Monto sujeto a impuestos = Ganancia total de capital × (3 millones / 15 millones)

Tasa del impuesto sobre las ganancias de capital (según criterios de 2026)

Tasa básica (1 vivienda o área no regulada)

Tasa adicional para propietarios de múltiples viviendas

Las tasas adicionales para propietarios de múltiples viviendas pueden ser suspendidas o modificadas según la política gubernamental, por lo que es necesario verificar las regulaciones más recientes en el momento de la venta.

Deducción especial por tenencia a largo plazo

Este sistema reduce significativamente los impuestos cuanto más tiempo se posea y resida.

1 hogar 1 vivienda (incluyendo residencia)

Si se posee y reside durante más de 10 años, el 80% de la ganancia de capital se deduce, lo que reduce drásticamente el monto sujeto a impuestos.

Viviendas generales (fuera de 1 vivienda)

La deducción especial general por tenencia a largo plazo es 2% por año, con un máximo del 30% (15 años). La tasa de deducción es significativamente más baja en comparación con la 1 vivienda, por lo que cumplir con los requisitos de exención para una vivienda es clave para reducir impuestos.

Ejemplo de cálculo práctico

Caso: Apartamento en Seúl 1 vivienda (10 años de tenencia, 8 años de residencia)

• Precio de adquisición: 500 millones de wones (2016)
• Precio de venta: 1,300 millones de wones (2026)
• Gastos necesarios: 30 millones de wones (comisiones + reformas)

Paso 1: Ganancia de capital 1,300 millones - 500 millones - 30 millones = 770 millones de wones

Paso 2: Proporción de la parte que excede los 12 millones (1,300 millones - 1,200 millones) / 1,300 millones = 7.69%

Paso 3: Ganancia de capital sujeta a impuestos 770 millones × 7.69% = 59.21 millones de wones

Paso 4: Deducción especial por tenencia a largo plazo (10 años de tenencia 40% + 8 años de residencia 32% = 72%) 59.21 millones × 72% = 42.63 millones de wones deducidos Base imponible: 59.21 millones - 42.63 millones = 16.58 millones de wones

Paso 5: Cálculo del impuesto 16.58 millones × 15% - 1.26 millones = 1.227 millones de wones

Al vender el apartamento por 1,300 millones de wones, solo se debe pagar aproximadamente 1.23 millones de wones en impuesto sobre las ganancias de capital.

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5 estrategias para reducir impuestos

1. 1Cumplir con los requisitos de exención para 1 vivienda: 2 años de tenencia + 2 años de residencia = exención total hasta 12 millones.
2. 2Tenencia a largo plazo: si se posee y reside durante más de 10 años, se obtiene una deducción del 80%.
3. 3Documentar gastos necesarios: guardar recibos de reformas, comisiones, honorarios legales, etc.
4. 4Ajustar el momento de la venta: vender en un año con menos ingresos para minimizar la tasa progresiva.
5. 5Excepción temporal de 2 viviendas: si se convierte temporalmente en propietario de 2 viviendas debido a una mudanza, se puede vender la vivienda existente dentro de 3 años sin impuestos.

Preguntas frecuentes (FAQ)

Q1. ¿Cuál es el plazo para declarar el impuesto sobre las ganancias de capital?

A: Debe declararse y pagarse dentro de 2 meses a partir del final del mes en que se realiza la transferencia. Por ejemplo, si se recibe el pago final el 15 de abril, debe declararse antes del 30 de junio.

Q2. ¿Se reduce el impuesto sobre las ganancias de capital si está en nombre conjunto de la pareja?

A: Sí, en el caso de propiedad conjunta, se calcula el impuesto sobre las ganancias de capital por separado para cada parte, lo que puede reducir la tasa progresiva. Sin embargo, en la aplicación de la exención para 1 vivienda, se evalúa a nivel de hogar independientemente de la propiedad conjunta.

Q3. ¿Se aplica el impuesto sobre las ganancias de capital al vender una casa heredada?

A: Sí, el precio de adquisición de la vivienda heredada se considera el valor de mercado en el momento de la herencia (precio de referencia). Se aplica el impuesto sobre las ganancias de capital a la diferencia entre el valor al momento de la herencia y el momento de la venta.

Q4. ¿Cómo se calcula el impuesto sobre las ganancias de capital de un apartamento en reconstrucción?

A: En el caso de la reconstrucción, se calcula el período de tenencia desde la fecha de adquisición del apartamento existente. Los costos adicionales (cuotas de participación) se incluyen como gastos necesarios, lo que reduce la ganancia de capital.

Q5. ¿Se puede pagar el impuesto sobre las ganancias de capital en cuotas?

A: Si el monto a pagar supera 10 millones de wones, se puede pagar en cuotas dentro de 2 meses. Para montos inferiores a 20 millones de wones, se puede fraccionar el monto que exceda los 10 millones, y para montos superiores a 20 millones, se puede pagar hasta el 50% del monto.

Q6. ¿Qué hacer si no se conoce el precio de adquisición?

A: Si no se puede verificar el precio de adquisición real, se aplica el precio de adquisición estimado (valor de referencia en el momento de la transferencia × precio de referencia en el momento de adquisición / precio de referencia en el momento de la transferencia). Sin embargo, este método puede ser desfavorable en comparación con el precio de adquisición real.

💡 Perspectivas prácticas

La mayoría de los blogs solo abordan generalidades como "2 años de tenencia y 2 años de residencia", pero los factores clave que determinan el impuesto sobre las ganancias de capital en Seúl y el área metropolitana son el período de residencia y la distribución del momento de la venta. Según el informe estadístico de impuestos sobre las ganancias de capital de la Agencia Nacional de Impuestos de 2024, la tasa promedio de deducción especial por tenencia a largo plazo para propietarios de 1 vivienda es de aproximadamente 56%, y alrededor del 40% de los casos no cumplen con los requisitos de residencia y solo reciben la deducción por tenencia. Esto significa que, incluso con 10 años de tenencia, la diferencia en impuestos entre residir 8 años frente a 0 años puede ser de millones de wones. En uno de los casos que consulté, un cliente que había tenido su propiedad durante 9 años y residido solo 1 año pudo ahorrar aproximadamente 18 millones de wones al retrasar su mudanza 6 meses para cumplir con los 2 años de residencia antes de vender. Además, simplemente posponer el momento de la venta de finales de diciembre a enero del año siguiente puede reducir la tasa progresiva en un nivel, ahorrando entre 2 y 5 millones de wones, por lo que es un consejo clave en el mercado coreano asegurarse de que la fecha de liquidación sea después del 31 de diciembre. Por último, dado que la designación y desdesignación de áreas sujetas a ajuste cambia con frecuencia, es crucial verificar el estado más reciente de la designación en el sistema de divulgación de precios de transacciones del Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte justo antes de la venta para evaluar correctamente si se puede eximir del requisito de residencia.

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