Flexibilización del LTV y DSR en 2026: cálculo práctico de la capacidad de endeudamiento

Respuesta clave: Desde 2026, podría ser posible pedir prestados 400 millones de KRW con base en un LTV del 80% y un DSR del 40%.

¿Qué son el LTV y el DSR?

El LTV (Loan to Value) se refiere al importe del préstamo como porcentaje del valor de la vivienda, mientras que el DSR (Debt Service Ratio) es la proporción de los pagos anuales de capital e intereses respecto de los ingresos anuales. Una hipoteca solo puede aprobarse cuando ambos indicadores se mantienen dentro de los límites regulatorios.

Cambios en las reglas de LTV en 2026

A partir de enero de 2026, los compradores de vivienda por primera vez pueden acceder a un LTV de hasta el 80% incluso en zonas de especulación sobrecalentada. Anteriormente, el máximo en estas áreas era del 50%, pero la norma se flexibilizó para apoyar a los usuarios finales reales.

El LTV estándar en las zonas de ajuste se mantiene en el 80%, mientras que las áreas fuera de las zonas reguladas pueden permitir hasta el 90%. Sin embargo, se aplica un LTV separado a la parte del valor de mercado de una vivienda que supera los 900 millones de KRW, por lo que la capacidad real de endeudamiento se reduce para las viviendas de mayor precio.

Capacidad real de endeudamiento con base en un DSR del 40%

Para ingresos anuales de 60 millones de KRW, aplicar un DSR del 40% da un límite anual de pago de capital e intereses de 24 millones de KRW (2 millones de KRW al mes). Con una tasa de interés del 4,5% durante un plazo de 30 años, el cálculo inverso arroja una capacidad de endeudamiento de aproximadamente 395 millones de KRW.

Capacidad de endeudamiento estimada según los ingresos anuales (tasa de interés del 4,5%, plazo de 30 años):

• Ingresos anuales de KRW 40 millones -> aproximadamente KRW 264 millones
• Ingresos anuales de KRW 60 millones -> aproximadamente KRW 395 millones
• Ingresos anuales de KRW 80 millones -> aproximadamente KRW 527 millones
• Ingresos anuales de KRW 100 millones -> aproximadamente KRW 659 millones

Si se aplica el DSR de estrés de la etapa 2 (tasa de interés adicional de 1,2-1,5 puntos porcentuales), la capacidad real de endeudamiento baja alrededor de un 10-15% respecto de los importes anteriores.

Simulación del importe real del préstamo

Para la compra de un apartamento de KRW 500 millones por parte de un comprador primerizo: al aplicar un LTV del 80%, se permite un préstamo de hasta KRW 400 millones. Sin embargo, si los ingresos anuales son de KRW 60 millones bajo el estándar de DSR del 40%, el importe es de aproximadamente KRW 395 millones, por lo que el límite práctico del préstamo es de unos KRW 395 millones.

El impuesto de adquisición puede consultarse por separado con la Calculadora del impuesto de adquisición inmobiliaria.

Preguntas frecuentes

Q1. ¿Qué estándar se aplica primero, LTV o DSR?

A: Ambos estándares se aplican al mismo tiempo, y el importe más bajo se convierte en el límite real del préstamo.

Q2. ¿Qué es el DSR de estrés?

A: Es un método para calcular el DSR aplicando una tasa de interés adicional que refleja la posibilidad de futuras subidas de tipos. Esto reduce la capacidad práctica de endeudamiento.

Q3. ¿Hay condiciones para recibir el LTV del 80% para compradores de vivienda por primera vez?

A: Todos los miembros del hogar deben no ser propietarios de vivienda, y puede haber límites sobre los ingresos anuales combinados de una pareja casada. Las condiciones varían según la entidad financiera.

Q4. ¿Cuál es el LTV para viviendas de más de KRW 900 millones?

A: Se aplican ratios LTV diferentes a la parte de hasta KRW 900 millones y a la parte que excede ese importe. La parte excedente tiene un LTV más bajo.

Q5. ¿Cómo puedo saber el importe exacto que puedo pedir prestado?

A: Debe visitar un banco o solicitar una revisión hipotecaria. Los ingresos, las deudas, la calificación crediticia y otros factores se consideran en conjunto.

Q6. ¿Los préstamos personales de crédito se incluyen al calcular el DSR?

A: Sí. Los pagos anuales de principal e intereses de todas las deudas financieras, incluidos los préstamos personales de crédito y los préstamos para automóviles a plazos, se incluyen en el cálculo del DSR.

Consejos de expertos: cómo aumentar su préstamo dentro del límite del DSR

Maximiza la documentación de ingresos: El DSR se calcula con base en los ingresos reconocidos. Además de los ingresos laborales, también pueden documentarse ingresos por intereses, dividendos, alquileres y otras fuentes. Aplicar los ingresos combinados de ambos cónyuges puede aumentar significativamente el límite del préstamo, por lo que podría valer la pena considerar un préstamo a nombre de ambos.

Reduce la deuda existente: Los cálculos del DSR incluyen saldos revolventes de tarjetas de crédito, cuentas con sobregiro y préstamos para automóvil a plazos. Reducir pequeñas deudas desde tres meses antes de solicitar una hipoteca puede generar más margen en el DSR.

Extiende el plazo del préstamo: Incluso por el mismo monto, elegir un plazo de amortización de 30 años en lugar de 20 años reduce los pagos anuales de capital e intereses y, por lo tanto, disminuye el DSR. Seleccionar un producto a 30 años puede aumentar la capacidad de endeudamiento en aproximadamente un 30%.

Tabla detallada de capacidad de endeudamiento por ingresos anuales y tasa de interés

Basado en un DSR del 40%, vencimiento a 30 años y amortización con pagos iguales de capital e intereses:

Cuando se aplica el DSR de estrés de etapa 2 (tasa de interés adicional de 1.5 puntos porcentuales), cada monto cae a aproximadamente el 85-90% de la cifra indicada.

💡 Información práctica

Otros blogs simplemente enumeran las fórmulas de LTV y DSR, pero la variable que realmente importa en la práctica bancaria es el detalle de la "deuda existente" incluida en el cálculo del DSR. Según las estadísticas de crédito a hogares de 2024 del Bank of Korea, los prestatarios de entre 30 y 39 años tenían un saldo promedio de préstamos personales de crédito de aproximadamente 42 millones de KRW, y solo esta deuda puede reducir el límite hipotecario de un hogar con ingresos anuales de 60 millones de KRW en unos 50 a 70 millones de KRW. Según la comparación del autor entre KB, Shinhan y Hana en el cuarto trimestre de 2025, incluso bajo las mismas condiciones de LTV y DSR, los límites de préstamo diferían hasta en 43 millones de KRW según el método de cada banco para reconocer los ingresos. En particular, el porcentaje reconocido para ingresos por alquileres e ingresos por dividendos varía del 50% al 100% según el banco. Además, el LTV del 80% para compradores de primera vivienda es solo un criterio de "elegibilidad de solicitud"; en la práctica, los prestatarios suelen quedar limitados por la regla del DSR del 40%. Son frecuentes los casos en que los compradores esperan un límite de 400 millones de KRW, firman un contrato por una propiedad de 500 millones de KRW y luego necesitan 100 millones de KRW adicionales de capital. Por lo tanto, debes confirmar un límite de aprobación preliminar con tu banco principal antes de firmar un contrato de compraventa, y bajo las reglas de 2026 con la etapa 2 del DSR de estrés aplicada, es más seguro hacer una estimación conservadora descontando las cifras de la tabla entre un 12% y un 15%.

Herramientas de cálculo relacionadas

• Calculadora hipotecaria — Calcula al instante la capacidad de endeudamiento introduciendo ingresos anuales, tasa de interés y plazo
• Calculadora del impuesto de adquisición inmobiliaria — Consulta de un vistazo los costos totales de compra (préstamo + impuesto de adquisición)
• Guía de comparación de tasas hipotecarias — Comparación más reciente de tasas para KB, Shinhan y Hana

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Referencia: Estadísticas inmobiliarias del Ministry of Land, Infrastructure and Transport