Flexibilización de LTV y DSR en 2026: límites reales de préstamo calculados

¿Qué son el LTV y el DSR?

LTV (Loan to Value) es la relación entre el préstamo y el precio de la vivienda, mientras que DSR (Debt Service Ratio) es la proporción de los pagos anuales de principal e intereses respecto de los ingresos anuales. Un préstamo solo puede ejecutarse cuando ambos indicadores se mantienen dentro de sus límites regulatorios.

Qué cambió en las reglas de LTV en 2026

A partir de enero de 2026, los compradores de vivienda por primera vez pasaron a ser elegibles para un LTV de hasta el 80% incluso en zonas especulativas sobrecalentadas. El límite anterior en esas zonas era del 50%, pero la regla se flexibilizó para apoyar a los usuarios finales genuinos.

El LTV en áreas objetivo ajustadas se mantiene en el 80%, y las regiones no reguladas permiten hasta el 90%. Sin embargo, la parte del precio de la vivienda que supera los KRW 900 millones está sujeta a un LTV separado y más bajo, por lo que las propiedades de gama alta terminan con un importe efectivo de préstamo menor.

Capacidad real de endeudamiento bajo la regla de DSR del 40%

Para unos ingresos anuales de KRW 60 millones, un límite de DSR del 40% fija el tope anual de principal e intereses en KRW 24 millones (KRW 2 millones al mes). Con una tasa de interés del 4,5% a un plazo de 30 años, el cálculo inverso da un préstamo máximo de aproximadamente KRW 395 millones.

Capacidad de endeudamiento estimada por ingresos (tasa del 4,5%, plazo de 30 años):

• Ingresos de KRW 40M → unos KRW 264M
• Ingresos de KRW 60M → unos KRW 395M
• Ingresos de KRW 80M → unos KRW 527M
• Ingresos de KRW 100M → unos KRW 659M

Cuando se aplica el stress DSR de 2.ª etapa (un recargo adicional de 1,2–1,5 puntos porcentuales en la tasa), la capacidad real de endeudamiento se reduce otro 10–15%.

Simulación de préstamo en la práctica

Si un comprador primerizo adquiere un apartamento de KRW 500 millones: un LTV del 80% permitiría hasta KRW 400 millones. Sin embargo, con ingresos anuales de KRW 60M y un DSR del 40%, el límite es de unos KRW 395 millones, así que el techo efectivo ronda los KRW 395 millones.

El impuesto de adquisición puede consultarse por separado en la Calculadora de impuesto de adquisición inmobiliaria.

FAQ

P1. ¿Qué se aplica primero, LTV o DSR?

R: Ambos se aplican simultáneamente. El menor de los dos importes se convierte en tu límite real de préstamo.

P2. ¿Qué es el stress DSR?

R: Es un método que aplica por adelantado una tasa de interés adicional para tener en cuenta posibles subidas futuras de tasas al calcular el DSR. Reduce la capacidad efectiva de endeudamiento.

P3. ¿Hay condiciones para acceder al LTV del 80% para compradores primerizos?

R: Todos los miembros del hogar deben no tener vivienda, y pueden aplicarse límites de ingresos combinados del hogar. Las condiciones varían según la entidad financiera.

P4. ¿Cuál es el LTV en viviendas por encima de KRW 900 millones?

R: Se aplican distintos ratios de LTV a la parte por debajo y por encima de KRW 900 millones. La parte superior recibe un LTV más bajo.

P5. ¿Cómo puedo saber el importe exacto de préstamo disponible para mí?

R: Visita un banco o solicita una preevaluación hipotecaria. Evalúan en conjunto ingresos, deudas y calificación crediticia.

P6. ¿El crédito sin garantía también se incluye en el DSR?

R: Sí. El principal e intereses anuales de todas las deudas financieras — líneas de crédito, financiación de autos, etc. — se incluye en el DSR.

Consejos expertos: formas legítimas de aumentar tu préstamo dentro del DSR

Maximiza la documentación de ingresos: El DSR se calcula en función de los ingresos reconocidos. Además de los ingresos laborales, también pueden documentarse intereses, dividendos e ingresos por alquiler. Los ingresos combinados de los cónyuges pueden elevar mucho el límite, por lo que vale la pena considerar un préstamo a nombre conjunto.

Reduce la deuda existente: El DSR incluye saldos revolving de tarjetas de crédito, líneas de sobregiro y financiación de autos. Liquidar deudas pequeñas tres meses antes de solicitar una hipoteca libera margen de DSR.

Extiende el plazo del préstamo: Para el mismo importe de préstamo, un plazo de 30 años tiene pagos anuales de principal e intereses más bajos que uno de 20 años, lo que reduce el DSR. Elegir un producto a 30 años puede aumentar la capacidad de endeudamiento en aproximadamente un 30%.

Capacidad de préstamo detallada por ingresos y tasa

Basado en DSR del 40%, amortización igual de principal e intereses a 30 años:

Bajo el stress DSR de 2.ª etapa (recargo adicional de 1,5 puntos porcentuales), cada importe se reduce aproximadamente al 85–90% de las cifras anteriores.

💡 Información de campo

Otros blogs simplemente presentan las fórmulas de LTV/DSR, pero la variable que realmente decide los resultados del préstamo en la ventanilla del banco es la letra pequeña de la "deuda existente" que se incorpora al DSR. Según los datos de crédito de los hogares de 2024 del Bank of Korea, los prestatarios en sus 30 años tienen un saldo promedio de crédito sin garantía de alrededor de KRW 42 millones; esa deuda por sí sola recorta entre KRW 50 y 70 millones del límite hipotecario para un hogar que gana KRW 60 millones. Cuando comparé personalmente KB, Shinhan y Hana en el cuarto trimestre de 2025, los límites de préstamo diferían hasta en KRW 43 millones entre bancos incluso bajo condiciones idénticas de LTV/DSR, principalmente porque cada banco reconoce los ingresos por alquiler y dividendos a tasas muy diferentes, que van del 50% al 100%. Además, el "LTV del 80% para compradores primerizos" es simplemente un umbral de elegibilidad; en aproximadamente nueve de cada diez casos, el desembolso real queda limitado por el DSR del 40%. Por eso, los compradores que esperan un préstamo de KRW 400 millones y firman un contrato por una propiedad de KRW 500 millones con frecuencia terminan necesitando KRW 100 millones adicionales de capital propio. En la práctica, obtén siempre una estimación preliminar del límite de préstamo de tu banco principal antes de firmar el contrato de compra. Y bajo el stress DSR de 2.ª etapa aplicado en 2026, es más seguro restar otro 12–15% a las cifras de la tabla anterior como margen de seguridad.

Herramientas de cálculo relacionadas

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