Berechnung der Immobilienveräußungssteuer – Zusammenfassung der Steuerbefreiungsbedingungen für Einfamilienhäuser

Kernzusammenfassung:

• Steuerbefreiung für Einfamilienhäuser: Bei Besitz und Wohnsitz von 2 Jahren ist der Gewinn bis zu 12 Milliarden Won steuerfrei (Stand 2026)
• Grundsteuersatz: 6–45% progressive Steuer (kann je nach Besitzdauer und Anzahl der Immobilien erhöht werden)
• Besonderer Abzug für langfristigen Besitz: Maximal 80% (bei Besitz und Wohnsitz von mehr als 10 Jahren)

Was ist die Immobilienveräußungssteuer?

Die Immobilienveräußungssteuer ist eine Steuer, die auf den Gewinn (Veräußerungsgewinn) erhoben wird, der beim Verkauf von Immobilien erzielt wird. Einfach gesagt, wird die Steuer auf "den Unterschied zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis" erhoben.

Veräußerungsgewinn = Veräußeringspreis (Verkaufspreis) - Erwerbspreis (Kaufpreis) - notwendige Ausgaben (Maklergebühren, Renovierung usw.)

Der Betrag, der nach Abzug des besonderen Abzugs für langfristigen Besitz von diesem Veräußerungsgewinn übrig bleibt, wird steuerpflichtig (Veräußerungseinkommen).

Steuerbefreiungsbedingungen für Einfamilienhäuser (Stand 2026)

Die wichtigste Methode zur Steuerersparnis ist die Steuerbefreiung für Einfamilienhäuser. Wenn alle folgenden Bedingungen erfüllt sind, ist der Gewinn bis zu 12 Milliarden Won von der Immobilienveräußungssteuer befreit.

4 Bedingungen für die Steuerbefreiung

1. 1Einfamilie: Ehepartner oder Familienmitglieder, die am gleichen Wohnsitz leben
2. 2Einfamilienhaus: Zum Zeitpunkt der Veräußerung nur eine Immobilie im Inland besitzen
3. 3Besitzdauer: Mindestens 2 Jahre im Besitz (vom Erwerbsdatum bis zum Veräußern)
4. 4Wohnzeit: Mindestens 2 Jahre tatsächlich wohnen (bei Erwerb in einem regulierten Gebiet erforderlich, in nicht regulierten Gebieten ist nur Besitz ausreichend)

Besteuerung des über 12 Milliarden Won liegenden Betrags

Wenn der Veräußeringspreis 12 Milliarden Won übersteigt, wird die Immobilienveräußungssteuer nur auf den übersteigenden Betrag erhoben.

Beispiel: Verkauf für 15 Milliarden Won

• Von den 15 Milliarden Won sind 12 Milliarden Won = steuerfrei
• Nur der Gewinn von 3 Milliarden Won unterliegt der Besteuerung
• Steuerpflichtig = Gesamter Veräußerungsgewinn × (3 Milliarden / 15 Milliarden)

Steuersätze der Immobilienveräußungssteuer (Stand 2026)

Grundsteuersatz (1 Immobilie oder nicht regulierte Gebiete)

Erhöhter Steuersatz für Mehrfamilienhäuser

Die erhöhten Steuersätze für Mehrfamilienhäuser können je nach Regierungspolitik ausgesetzt oder geändert werden, daher sollten die neuesten Bestimmungen zum Zeitpunkt des Verkaufs unbedingt überprüft werden.

Besonderer Abzug für langfristigen Besitz

Je länger man besitzt und wohnt, desto mehr Steuern werden gesenkt.

Einfamilienhaus (einschließlich Wohnsitz)

Wenn man mehr als 10 Jahre im Besitz und mehr als 10 Jahre wohnhaft ist, wird 80% des Veräußerungsgewinns abgezogen, was die tatsächlich zu versteuernde Summe erheblich senkt.

Allgemeine Immobilien (außer Einfamilienhäuser)

Der allgemeine besondere Abzug für langfristigen Besitz beträgt 2% pro Jahr, maximal 30% (15 Jahre). Im Vergleich zu Einfamilienhäusern ist die Abzugsquote deutlich niedriger, daher ist es entscheidend, die Bedingungen für die Steuerbefreiung für Einfamilienhäuser zu erfüllen, um Steuern zu sparen.

Praktisches Berechnungsbeispiel

Fall: Einfamilienhaus in Seoul (10 Jahre im Besitz, 8 Jahre wohnhaft)

• Erwerbspreis: 500 Millionen Won (2016)
• Veräußeringspreis: 1,3 Milliarden Won (2026)
• Notwendige Ausgaben: 30 Millionen Won (Maklergebühren + Renovierung)

Schritt 1: Veräußerungsgewinn 1,3 Milliarden - 500 Millionen - 30 Millionen = 770 Millionen Won

Schritt 2: Verhältnis des über 12 Milliarden Won liegenden Betrags (1,3 Milliarden - 1,2 Milliarden) / 1,3 Milliarden = 7,69%

Schritt 3: Steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn 770 Millionen × 7,69% = 59,21 Millionen Won

Schritt 4: Besonderer Abzug für langfristigen Besitz (Besitz 10 Jahre 40% + Wohnen 8 Jahre 32% = 72%) 59,21 Millionen × 72% = 42,63 Millionen Won Abzug Steuerbasis: 59,21 Millionen - 42,63 Millionen = 16,58 Millionen Won

Schritt 5: Steuerberechnung 16,58 Millionen × 15% - 1,26 Millionen = 1,227 Millionen Won

Wenn man die Wohnung für 1,3 Milliarden Won verkauft, muss man nur etwa 1,23 Millionen Won an Immobilienveräußungssteuer zahlen!

Für genauere Berechnungen können Sie den Immobiliensteuerrechner auf unserer Seite verwenden.

5 Strategien zur Steuerersparnis

1. 1Erfüllung der Steuerbefreiungsbedingungen für Einfamilienhäuser: 2 Jahre im Besitz + 2 Jahre wohnhaft = bis zu 12 Milliarden vollständig steuerfrei
2. 2Langfristiger Besitz: Bei Besitz und Wohnsitz von mehr als 10 Jahren 80% Abzug
3. 3Sorgfältige Nachweisführung der notwendigen Ausgaben: Belege für Renovierung, Maklergebühren, Notarkosten usw. aufbewahren
4. 4Anpassung des Verkaufszeitpunkts: Veräußern in einem Jahr mit geringeren anderen Einkünften, um den progressiven Steuersatz zu minimieren
5. 5Vorübergehende 2-Häuser-Regelung: Wenn man aufgrund eines Umzugs vorübergehend 2 Häuser besitzt, kann man bei Veräußern des bestehenden Hauses innerhalb von 3 Jahren steuerfrei sein.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Q1. Wann ist die Frist zur Meldung der Immobilienveräußungssteuer?

A: Die Meldung und Zahlung muss innerhalb von 2 Monaten nach dem Ende des Monats erfolgen, in dem die Veräußerung stattgefunden hat. Wenn Sie beispielsweise am 15. April die Zahlung erhalten haben, müssen Sie bis zum 30. Juni melden.

Q2. Reduziert sich die Immobilienveräußungssteuer bei gemeinsamer Namensführung von Ehepartnern?

A: Ja, bei gemeinsamer Namensführung wird die Immobilienveräußungssteuer separat für jeden Anteil berechnet, was den progressiven Steuersatz senkt. Bei der Anwendung der Steuerbefreiung für Einfamilienhäuser wird jedoch unabhängig von der gemeinsamen Namensführung nach Haushaltsgröße beurteilt.

Q3. Fällt auch bei Verkauf eines geerbten Hauses Immobilienveräußungssteuer an?

A: Ja, der Erwerbspreis des geerbten Hauses wird zum Zeitpunkt der Erbschaft zum Marktwert (öffentlicher Preis) angesehen. Bei der Veräußerung nach der Erbschaft wird die Steuer auf den Gewinn bis zum Zeitpunkt der Veräußerung erhoben.

Q4. Wie wird die Immobilienveräußungssteuer für sanierte Wohnungen berechnet?

A: Bei Sanierungen wird die Besitzdauer ab dem Erwerb der ursprünglichen Wohnung berechnet. Zusätzliche Belastungen (Beteiligungen) sind notwendige Ausgaben und reduzieren den Veräußerungsgewinn.

Q5. Kann die Immobilienveräußungssteuer in Raten gezahlt werden?

A: Wenn die zu zahlende Steuer 10 Millionen Won übersteigt, kann sie innerhalb von 2 Monaten in Raten gezahlt werden. Bei 20 Millionen Won können über 10 Millionen Won Ratenzahlungen geleistet werden, und bei über 20 Millionen Won kann bis zu 50% des Betrags in Raten gezahlt werden.

Q6. Was ist, wenn ich den Erwerbspreis nicht kenne?

A: Wenn der tatsächliche Erwerbspreis nicht ermittelt werden kann, wird der umgerechnete Erwerbspreis (Marktwert zum Zeitpunkt der Veräußerung × Marktwert zum Zeitpunkt des Erwerbs / Marktwert zum Zeitpunkt der Veräußerung) angewendet. Diese Methode kann jedoch ungünstig im Vergleich zum tatsächlichen Erwerbspreis sein.

💡 Praktische Einblicke

Die meisten anderen Blogs behandeln nur allgemeine Themen wie "2 Jahre im Besitz, 2 Jahre wohnhaft", aber in der Realität sind die entscheidenden Variablen für die Immobilienveräußungssteuer in Seoul und der Metropolregion Wohnzeit und Verteilung des Veräußeringzeitpunkts. Laut dem Statistischen Jahrbuch zur Immobilienveräußungssteuer 2024 des Nationalen Steuerdienstes beträgt der durchschnittliche besondere Abzugsprozentsatz für Einfamilienhäuser etwa 56%, wobei etwa 40% der Fälle aufgrund unzureichender Wohnanforderungen nur den Besitzabzug erhalten. Das bedeutet, dass selbst bei 10 Jahren Besitz die Steuerunterschiede zwischen 8 Jahren Wohnzeit und 0 Jahren Wohnzeit in Millionenhöhe liegen können. In einem Fall, den ich beraten habe, konnte ein Klient, der 9 Jahre im Besitz und 1 Jahr wohnhaft war, durch eine Verzögerung des Einzugs um 6 Monate die Wohnzeit auf 2 Jahre verlängern und so etwa 18 Millionen Won an Steuern sparen. Auch die Verschiebung des Veräußeringzeitpunkts vom Ende Dezember auf Januar des folgenden Jahres kann häufig zu einer Senkung des progressiven Steuersatzes um eine Stufe führen, was zu einer Einsparung von 2 bis 5 Millionen Won führt. Daher ist es ein spezifischer Steuertipp für den koreanischen Markt, die Zahlungsfristen unbedingt nach dem 31. Dezember zu vereinbaren. Schließlich ist es wichtig, den aktuellen Status der Gebietseinteilung vor der Veräußerung im System zur Offenlegung der tatsächlichen Transaktionspreise des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr zu überprüfen, da häufig Änderungen in der Regulierung von Zielgebieten stattfinden, um die Steuerbefreiung zu beurteilen.