Strategien zur Senkung der Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf - Praxisnahe Berechnungen fuer die Preisbereiche 500 Mio., 1 Mrd. und 1,5 Mrd. Won

Kurzuebersicht

• Grunderwerbsteuer fuer Eigentuemer mit einer einzelnen Wohnung: 1-3% des Erwerbspreises (1% bis 600 Mio. Won, 2% fuer 600-900 Mio. Won, 3% ueber 900 Mio. Won)
• Grunderwerbsteuer fuer Eigentuemer mehrerer Wohnungen: 8% bei zwei Wohnungen, 12% bei drei oder mehr Wohnungen (bezogen auf regulierte Gebiete)
• Bis zu 2 Mio. Won Ermaessigung bei der Grunderwerbsteuer fuer Ersterwerber von Wohneigentum

Was ist die Grunderwerbsteuer und warum ist sie wichtig?

Die erste Steuer, die beim Kauf einer Immobilie anfaellt, ist die Grunderwerbsteuer. Die Grunderwerbsteuer ist eine kommunale Steuer, die einmalig beim Erwerb einer Immobilie gezahlt wird. Der Steuersatz unterscheidet sich deutlich je nach Transaktionsbetrag und Anzahl der Wohnungen, die Sie besitzen. Selbst beim Kauf einer Wohnung fuer 500 Mio. Won kann sich die Grunderwerbsteuer eines Eigentuemers mit einer einzelnen Wohnung und eines Eigentuemers mit drei Wohnungen um mehr als das Vierfache unterscheiden.

Nach den Immobilienmassnahmen vom 10. Juli 2020 ist die Grunderwerbsteuer fuer Eigentuemer mehrerer Wohnungen stark gestiegen. Fuer Eigentuemer von zwei Wohnungen in regulierten Gebieten stieg der Grunderwerbsteuersatz auf 8%, waehrend fuer Eigentuemer von drei oder mehr Wohnungen Saetze von bis zu 12% gelten. Aufgrund dieser Aenderung fallen beim Kauf einer Wohnung fuer 1 Mrd. Won als dritte Wohnung allein 120 Mio. Won Grunderwerbsteuer an.

Wer die Steuersparstrategien kennt, kann diese Belastung legal erheblich senken.

Praxisnahe Berechnungen der Grunderwerbsteuer nach Preisbereich

Die genaue Grunderwerbsteuer koennen Sie automatisch mit dem Acquisition Tax Calculator berechnen. Hier schluesseln wir typische Preisbereiche auf.

Beim Erwerb einer Wohnung fuer 500 Mio. Won:

• Eigentuemer mit einer einzelnen Wohnung (nicht reguliertes Gebiet): 500 Mio. x 1% = 5 Mio. Won + Sondersteuer fuer laendliche Entwicklung + lokale Bildungssteuer = ca. 5,5 Mio. Won
• Eigentuemer von zwei Wohnungen (reguliertes Gebiet): 500 Mio. x 8% = 40 Mio. Won
• Drei oder mehr Wohnungen (reguliertes Gebiet): 500 Mio. x 12% = 60 Mio. Won

Beim Erwerb einer Wohnung fuer 1 Mrd. Won:

• Eigentuemer mit einer einzelnen Wohnung: 1 Mrd. x 3% = 30 Mio. Won (Bereich ueber 900 Mio. Won)
• Eigentuemer von zwei Wohnungen (reguliertes Gebiet): 1 Mrd. x 8% = 80 Mio. Won
• Drei oder mehr Wohnungen (reguliertes Gebiet): 1 Mrd. x 12% = 120 Mio. Won

Beim Erwerb einer Wohnung fuer 1,5 Mrd. Won:

• Eigentuemer mit einer einzelnen Wohnung: 1,5 Mrd. x 3% = 45 Mio. Won
• Eigentuemer von zwei Wohnungen (reguliertes Gebiet): 1,5 Mrd. x 8% = 120 Mio. Won
• Drei oder mehr Wohnungen (reguliertes Gebiet): 1,5 Mrd. x 12% = 180 Mio. Won

Je nachdem, ob Sie eine Wohnung fuer 1,5 Mrd. Won als Eigentuemer mit einer einzelnen Wohnung oder als Eigentuemer mit drei Wohnungen kaufen, betraegt der Unterschied bei der Grunderwerbsteuer bis zu 135 Mio. Won.

5 Strategien zur Senkung der Grunderwerbsteuer

1. Ermaessigung fuer den erstmaligen Erwerb von Wohneigentum nutzen Wenn Sie zum ersten Mal in Ihrem Leben eine Wohnung kaufen, koennen Sie je nach Erwerbspreis eine Ermaessigung der Grunderwerbsteuer von bis zu 2 Mio. Won erhalten. Beguenstigt sind Wohnungen mit einem Preis von hoechstens 1,2 Mrd. Won im Grossraum Seoul und hoechstens 900 Mio. Won ausserhalb des Grossraums. Die Einkommensgrenze liegt bei einem gemeinsamen Haushaltseinkommen von hoechstens 70 Mio. Won.

2. Vorteile fuer frisch verheiratete Paare zusaetzlich nutzen Wenn frisch verheiratete Paare (innerhalb von fuenf Jahren nach der Eheschliessung) ihre erste Wohnung kaufen, koennen zusaetzlich zur regulaeren Ermaessigung fuer Ersterwerber weitere Vorteile gelten. In manchen Faellen kommt im Zusammenhang mit speziellen Wohnungsangeboten fuer frisch verheiratete Paare eine Ermaessigung der Grunderwerbsteuer um 50% zur Anwendung. Pruefen Sie daher unbedingt die konkreten Voraussetzungen.

3. Nach Reduzierung des Mehrwohnungsstatus in eine neue Wohnung wechseln Wenn Sie derzeit mehrere Wohnungen besitzen, kann der vorherige Verkauf Ihrer bestehenden Wohnung und der anschliessende Erwerb einer neuen Wohnung als Eigentuemer mit einer einzelnen Wohnung die Grunderwerbsteuer deutlich reduzieren. Durch Nutzung der voruebergehenden Zwei-Wohnungen-Phase zwischen Verkauf und Erwerb (drei Jahre) koennen Sie in eine neue Wohnung umziehen und gleichzeitig den Steuersatz fuer Eigentuemer mit einer einzelnen Wohnung beibehalten.

4. Ermaessigung beim Erwerb von Wohnungen in laendlichen Gebieten Beim Erwerb einer Wohnung in einem laendlichen Gebiet koennen Sie eine Ermaessigung der Grunderwerbsteuer um 50% oder eine Befreiung erhalten. Wenn Sie einen Umzug in eine landwirtschaftlich gepraegte oder laendliche Gemeinde planen, sollten Sie diese Verguenstigung aktiv pruefen.

5. Registrierung als Vermietungsunternehmen nutzen Wenn Sie eine Wohnung zur langfristigen Vermietung erwerben, koennen Sie nach der Registrierung als Vermietungsunternehmen und bei Erfuellung bestimmter Voraussetzungen eine Ermaessigung der Grunderwerbsteuer erhalten. Allerdings muessen Sie die verpflichtende Mietdauer und die Regeln zur Mietobergrenze einhalten.

Wenn Sie auch Berechnungen zur Mietrendite pruefen moechten, ermitteln Sie Ihre tatsaechliche Rendite mit dem Rental Yield Calculator.

Zusammenhang zwischen LTV, Kreditlimits und Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer muss in bar gezahlt werden. Wenn Sie eine Immobilie mit einem Kredit kaufen, muessen Sie separate Mittel fuer die Zahlung der Grunderwerbsteuer einplanen. Wenn Sie dies uebersehen, kann es beim Abschluss zu einem Liquiditaetsengpass kommen.

Beim Kauf einer Wohnung fuer 1 Mrd. Won als Eigentuemer mit einer einzelnen Wohnung bedeuten die Grunderwerbsteuer (30 Mio. Won), Registrierungskosten (etwa 2 Mio. Won) sowie Kosten fuer Renovierung und Umzug zusammengenommen, dass Sie zusaetzlich 4-5% des Kaufpreises als tatsaechlich erforderliche Mittel einplanen sollten.

Wenn Sie Ihr Kreditlimit berechnen muessen, verwenden Sie den LTV Calculator, um das Limit zu pruefen, das zu Ihrer Situation passt.

Zentrale Expertenzusammenfassung

Die Grunderwerbsteuer ist eine der groessten einmaligen Steuern bei einer Immobilientransaktion. Da der Unterschied beim Steuersatz zwischen Eigentuemern mit einer einzelnen Wohnung und Eigentuemern mehrerer Wohnungen bis zum 12-Fachen betragen kann (1% -> 12%), muessen Sie vor dem Erwerb Ihren Wohnungsbesitzstatus und die Frage pruefen, ob sich die Immobilie in einem regulierten Gebiet befindet. Ersterwerber sollten die Ermaessigung von bis zu 2 Mio. Won nicht verpassen.

FAQ

Q1. Wann muss ich die Grunderwerbsteuer zahlen? Sie muessen sie innerhalb von 60 Tagen ab dem Erwerbsdatum der Immobilie zahlen (Datum der Restzahlung). Wenn Sie die Frist versaeumen, wird eine Strafsteuer (20%) erhoben.

Q2. Faellt auch fuer Vorverkaufsrechte Grunderwerbsteuer an? Solange sich die Immobilie noch in der Phase der Vorverkaufsrechte befindet, zahlen Sie keine Grunderwerbsteuer. Die Grunderwerbsteuer entsteht, wenn die tatsaechliche Wohnung fertiggestellt ist und das Eigentum auf Sie uebertragen wird.

Q3. Zahle ich auch Grunderwerbsteuer auf Immobilien, die ich als Schenkung erhalte? Ja. Eine Schenkung ist ebenfalls eine Form des Erwerbs, daher wird Grunderwerbsteuer erhoben. Der Steuersatz wird auf Grundlage des Marktwerts der geschenkten Immobilie angewendet.

Q4. Wie kann ich regulierte Gebiete pruefen? Die aktuelle Liste der regulierten Gebiete koennen Sie im System zur Offenlegung tatsaechlicher Transaktionspreise des Ministry of Land, Infrastructure and Transport (rt.molit.go.kr) pruefen. Gebiete aendern sich je nach Politik haeufig.

Q5. Wie hoch ist der Grunderwerbsteuersatz fuer geerbte Immobilien? Der Grunderwerbsteuersatz bei Erbschaft betraegt 2,8% (2,3% in laendlichen Gebieten) und ist damit niedriger als bei gewoehnlichen Kaeufen. Geerbte Wohnungen koennen in manchen Faellen auch voruebergehend von der Berechnung der Wohnungsanzahl ausgenommen werden.

Q6. Wie kann ich pruefen, wenn die Berechnung der Grunderwerbsteuer kompliziert ist? Geben Sie Betrag, Region und Anzahl der Wohnungen in den Acquisition Tax Calculator ein; er berechnet dann automatisch die genaue Grunderwerbsteuer.