Versicherung zur Rückzahlung der Jeonse-Kaution — HUG, HF und SGI im Vergleich

Was ist eine Versicherung zur Rückzahlung der Jeonse-Kaution?

Die Versicherung zur Rückzahlung der Jeonse-Kaution ist ein Finanzschutzprodukt für Fälle, in denen ein Mieter seine Kaution am Ende eines Mietvertrags nicht zurückerhält. Nach der Jeonse-Betrugskrise 2022–2023 stieg die Zahl der Abschlüsse stark an, und die Regierung wirbt aktiv dafür.

HUG (Korea Housing & Urban Guarantee Corporation)

Voraussetzungen

• Kautionsobergrenze: KRW 700 Millionen oder weniger in der Metropolregion, KRW 500 Millionen oder weniger in regionalen Gebieten
• Verhältnis von Jeonse-Kaution zu Kaufpreis: 100% oder weniger des Kaufpreises (auf Basis des amtlich festgestellten Werts)
• Der Abschluss wird abgelehnt, wenn vorrangige Schulden plus Kaution 100% des Immobilienwerts übersteigen

Deckung und Prämie

• Deckungsgrenze: Bis zu KRW 400 Millionen (kombiniert für Ehepaare)
• Prämie: 0,115–0,154% pro Jahr (Wohnungen)
• Beispiel: Bei einer Kaution von KRW 300 Millionen etwa KRW 345.000 pro Jahr

Hinweis: Sie müssen den Abschluss vornehmen, bevor die Hälfte der Mietlaufzeit verstrichen ist.

HF (Korea Housing Finance Corporation)

Voraussetzungen

• Kautionsobergrenze: Bis zu KRW 1 Milliarde (die Grenze kann erweitert werden, wenn das Produkt mit MCI/MCG gebündelt wird)
• Keine Einkommensanforderung

Deckung und Prämie

• Deckungsgrenze: Bis zu KRW 1 Milliarde
• Prämie: 0,02–0,04% pro Jahr (Wohnungen — günstiger als HUG)

Hinweis: Einige Produkte setzen für den Abschluss die Kopplung mit einem Bankdarlehen voraus. Die Prämien sind niedrig, aber die Voraussetzungen können strenger sein.

SGI (Seoul Guarantee Insurance)

Voraussetzungen

• Keine Kautionsobergrenze (auch hochwertige Immobilien sind berechtigt)
• Lockereres Verhältnis von Jeonse-Kaution zu Kaufpreis (bis zu 90% des Kaufpreises)

Deckung und Prämie

• Prämie: 0,183–0,208% pro Jahr (die höchste der drei Optionen)
• Bearbeitungsgeschwindigkeit: Am schnellsten (privater Versicherer)

Hinweis: Auch gewerbliche Mieter können sich anmelden. Am besten geeignet für hochwertige Immobilien oder Objekte mit besonderem Zweck (Officetels sind manchmal ausgeschlossen).

Zusammenfassung des Dreiervergleichs

Bei einer Kaution von KRW 300 Millionen ist HF am günstigsten, SGI am schnellsten, und HUG bietet die flexibelsten Voraussetzungen.

Um Ihre tatsächlichen Kosten zusammen mit der Grunderwerbsteuer zu berechnen, nutzen Sie unseren Real Estate Acquisition Tax Calculator.

FAQ

Q1. Wann sollte ich eine Jeonse-Kautionsversicherung abschließen?

A: Sie müssen sie abschließen, bevor die Hälfte der Mietlaufzeit vergangen ist (HUG-Standard). Am besten beantragen Sie sie so bald wie möglich nach dem Einzug.

Q2. Was passiert, wenn der Vermieter nach meinem Abschluss wechselt?

A: Der neue Vermieter übernimmt die Garantieverpflichtung. Sie behalten Ihre Anmeldung einfach bei.

Q3. Wie reiche ich einen Anspruch ein, wenn ich meine Kaution nicht vollständig zurückerhalte?

A: Sie müssen innerhalb von 30 Tagen nach dem Ende des Mietvertrags einen Anspruch beim Garantiegeber einreichen. Der Garantiegeber zahlt an Sie und nimmt anschließend Regress beim Vermieter.

Q4. Sind Officetels für eine Jeonse-Kautionsversicherung berechtigt?

A: Ja. HUG deckt Wohn-Officetels ab, aber die Prämie ist höher als bei Wohnungen.

Q5. Kann ich mich anmelden, wenn mein Mietvertrag bereits begonnen hat?

A: Ja, solange noch mindestens die Hälfte der Mietlaufzeit verbleibt. Die Prüfung vorrangiger Gläubigeransprüche ist unerlässlich.

Q6. Wer zahlt die Prämie?

A: Grundsätzlich zahlt der Mieter. Sie kann jedoch mit dem Vermieter geteilt werden, wenn beide Parteien zustimmen.

💡 Praktische Einblicke

Die meisten Blogs enden mit der Verallgemeinerung, dass "HUG die sicherste Option" sei, doch eine echte Berechnung für KRW 300 Millionen macht die Unterschiede deutlich. HF berechnet etwa KRW 60.000–120.000 pro Jahr, HUG rund KRW 345.000 und SGI etwa KRW 540.000–620.000 — SGI kostet also 5- bis 9-mal so viel wie HF. Bei einem fünfjährigen Aufenthalt sind das zusätzliche KRW 2–2,5 Millionen im Vergleich zu HF. Laut Daten des Ministry of Land aus dem Jahr 2024 belaufen sich die Auszahlungen aus Jeonse-Versicherungsansprüchen auf rund KRW 4,3 Billionen pro Jahr, und Mieter ohne Versicherung benötigen im Durchschnitt 18–24 Monate, um ihre Kaution zurückzuerhalten. In meinen Beratungsfällen erfüllten mehr als 30% der Kunden die HUG-Voraussetzungen allein nicht und mussten zu SGI wechseln — der ausschlaggebende Faktor war fast immer, ob das Verhältnis von Jeonse-Kaution zu Kaufpreis 90% des amtlich festgestellten Werts überstieg. Der praktische Ablauf lautet daher: Prüfen Sie den Marktpreis, sehen Sie dann den amtlich festgestellten Wert bei KB Real Estate oder im Offenlegungssystem für tatsächliche Transaktionspreise des Ministry of Land nach, und wenn Ihr Verhältnis von Jeonse-Kaution zu Kaufpreis über 90% liegt, bewerten Sie zuerst HF und danach SGI. Beachten Sie außerdem, dass HUG seine Schwelle für das Verhältnis von Jeonse-Kaution zu Kaufpreis im Mai 2024 von 100% auf 90% verschärft hat; neue Antragsteller müssen diese Änderung also einplanen.