كيفية حساب حدود الرهن العقاري وفق LTV وDSR — دليل كامل لأحدث لوائح 2026

أهم النقاط

• LTV: حد القرض نسبة إلى سعر المنزل (حتى 50% لمالك منزل واحد في المناطق الخاضعة للتنظيم)
• DSR: نسبة سداد أصل الدين والفوائد السنوية إلى الدخل السنوي (يجب أن تبقى عند 40% أو أقل)
• ينطبق Stress DSR Phase 2 لعام 2026 → ما يخفض الحدود الفعلية أكثر

ما هي LTV وDSR وDTI؟ نظرة عامة في 3 دقائق على المفاهيم الأساسية

للحصول على رهن عقاري، تحتاج إلى فهم ثلاث قواعد أساسية: LTV وDSR وDTI.

LTV (Loan To Value) LTV هي نسبة الحد الأقصى لمبلغ القرض إلى قيمة المنزل.

• LTV 50% → لمنزل قيمته 1 مليار وون، يمكنك اقتراض ما يصل إلى 500 مليون وون

DTI (Debt To Income) DTI هي نسبة مدفوعات أصل الدين والفوائد السنوية على جميع الديون إلى الدخل السنوي.

• DTI 40% → مع دخل سنوي قدره 60 مليون وون، يمكن أن تصل مدفوعات أصل الدين والفوائد السنوية إلى 24 مليون وون

DSR (Debt Service Ratio) DSR أكثر صرامة من DTI. فهي تشمل أصل الدين والفوائد على جميع الديون، وليس الرهون العقارية فقط، بل أيضا القروض الائتمانية وقروض البطاقات وغيرها.

• DSR 40% → دخل سنوي قدره 60 مليون وون × 40% = قدرة إجمالية على سداد أصل الدين والفوائد سنويا قدرها 24 مليون وون
• إذا كان لديك بالفعل قرض ائتماني، فسيتم تخفيض حد الرهن العقاري لديك تبعا لذلك

أحدث وضع تنظيمي في 2026 — Stress DSR

يعد Stress DSR، الذي تم تقديمه في 2024، أكثر صرامة من DSR الحالي. حتى لو كانت أسعار الفائدة الحالية منخفضة، يتم حساب حد القرض بافتراض بيئة ذات أسعار فائدة أعلى (معدل الضغط).

Stress DSR Phase 2 (معيار 2026):

• إضافة معدل الضغط: +1.5%p (يضيف 1.5% إلى سعر الفائدة المرجعي)
• مثال: إذا كان سعر القرض الفعلي 4%، يتم حساب الحد على أساس 5.5%

ونتيجة لذلك، حتى مع الدخل نفسه والسعر الفعلي نفسه، انخفضت حدود القروض الحقيقية بنسبة 10-15%.

حدود LTV حسب المنطقة الخاضعة للتنظيم (معيار 2026)

مثال حساب عملي: شقة بقيمة 1 مليار وون، دخل سنوي 80 مليون وون، لا يملك منزلا، منطقة خاضعة للتنظيم

• حد LTV: 1 مليار وون × 50% = 500 مليون وون
• حد DSR: 80 مليون وون × 40% = 32 مليون وون/سنة → نحو 540 مليون وون على أساس مدة 30 عاما
• الحد الفعلي: min(500 مليون وون, 540 مليون وون) = 500 مليون وون

لحساب حد القرض بنفسك، جرّب حاسبة LTV.

استراتيجيات لتعظيم حد DSR لديك

الاستراتيجية 1 — سداد الديون القائمة أولا تسوية القروض الائتمانية، وحدود السحب على المكشوف، وقروض الطلاب، وأقساط السيارات، والديون المشابهة قبل التقديم تخلق مساحة أكبر ضمن DSR وتزيد حد الرهن العقاري لديك.

الاستراتيجية 2 — تمديد مدة القرض حتى مع مبلغ القرض نفسه، فإن تمديد المدة من 30 عاما إلى 40 عاما يخفض مدفوعات أصل الدين والفوائد السنوية، مما يقلل رقم DSR لديك. ومع ذلك، سيكون إجمالي الفوائد المدفوعة أعلى.

الاستراتيجية 3 — استخدام الدخل الأسري المشترك يمكن أن يؤدي حساب DSR بناء على الدخل المشترك للزوجين إلى رفع الحد بشكل كبير. لكن الزوج أو الزوجة سيصبح أيضا ضامنا مشتركا.

الاستراتيجية 4 — استخدام Special Bogeumjari Loan Special Bogeumjari Loan، وهو منتج مدعوم من الحكومة، يحصل على معاملة أكثر مرونة في DSR. وهو مفيد للأسر منخفضة الدخل والمتزوجين حديثا.

لفهم التكلفة الكاملة لشراء العقارات، بما في ذلك ضريبة التملك، راجع أيضا حاسبة ضريبة التملك.

محاكاة سعر الفائدة وسداد القرض

في 2026، تدور أسعار الرهن العقاري لدى البنوك الكبرى حول 3.5-5.5% سنويا. حتى لقرض بقيمة 500 مليون وون نفسه، قد يختلف السداد الشهري كثيرا حسب سعر الفائدة.

إذا كان سعر الفائدة أعلى بمقدار 1%p، فستدفع أكثر من 100 مليون وون كفوائد إضافية على مدى 30 عاما. كما يتطلب الاختيار بين السعر الثابت والمتغير دراسة متأنية.

يمكن التحقق من عائد الإيجار باستخدام حاسبة عائد الإيجار.

ملخص خبير موجز

في 2026، انخفضت حدود الرهن العقاري الفعلية أكثر بسبب تطبيق Stress DSR Phase 2. الحد الفعلي هو الأدنى بين LTV 50% (لمالك منزل واحد في منطقة خاضعة للتنظيم) وDSR 40%. قبل الحصول على قرض، يمكنك تعظيم حدك عبر سداد الديون القائمة، وتمديد المدة، واستخدام الدخل المشترك للزوجين. ويعد التحقق أولا من المنتجات المدعومة حكوميا (Special Bogeumjari Loan، Didimdol Loan) نقطة البداية لتوفير الضرائب وتقليل التكاليف.

FAQ

Q1. هل ينطبق DSR بنسبة 40% بالطريقة نفسها في جميع البنوك؟ في القطاع المالي من الدرجة الأولى (البنوك التجارية)، ينطبق DSR 40%؛ وفي القطاع المالي من الدرجة الثانية (بنوك الادخار وشركات التمويل)، ينطبق DSR 50%. ومع ذلك، فإن مقرضي الدرجة الثانية لديهم أسعار فائدة أعلى.

Q2. سمعت أن LTV يرتفع إلى 80% عند شراء المنزل الأول. هل هذا صحيح؟ قد يسمح للمؤهلين لتخفيض ضريبة تملك المنزل الأول بالحصول على LTV يصل إلى 80%. ومع ذلك، فإن سقف القرض الأقصى هو 600 مليون وون، ولا تزال قاعدة DSR 40% تنطبق بالطريقة نفسها.

Q3. ما هو LTV في المناطق غير الخاضعة للتنظيم؟ قد يسمح لمن لا يملكون منزلا ولمالكي منزل واحد في المناطق غير الخاضعة للتنظيم بالحصول على LTV يصل إلى 70%. وهذا أعلى بمقدار 20%p من المناطق الخاضعة للتنظيم.

Q4. هل يقلل الحصول على قرض ائتماني من حد الرهن العقاري لدي؟ نعم. يتم تضمين مدفوعات أصل الدين والفوائد السنوية على القروض الائتمانية في DSR، مما يقلل مبلغ الرهن العقاري المتاح. إذا أمكن، احصل على القرض الائتماني بعد الموافقة على الرهن العقاري.

Q5. هل تخضع قروض jeonse أيضا لـ DSR؟ من حيث المبدأ، تخضع قروض jeonse لـ DSR، لكن منتجات تأمين الضمان (HUG, SGI) غالبا ما تستثنى من حساب DSR. تحقق من فرع البنك الذي تتعامل معه.

Q6. كيف يمكن للمقترضين العاملين لحسابهم الخاص الحصول على قرض إذا كان التحقق من الدخل صعبا؟ يثبت المقترضون العاملون لحسابهم الخاص دخلهم باستخدام إقرارات ضريبة الدخل الشامل وإقرارات ضريبة القيمة المضافة. إذا كان الدخل المبلغ عنه منخفضا، ينخفض الحد، لذلك فإن الإقرار الضريبي الصادق يكون أكثر فائدة للاقتراض على المدى الطويل.