دليل 2026 لحساب حد الرهن العقاري وفق DSR الضاغط

الخلاصة: تقيس نسبة DSR أقساط أصل الدين والفائدة السنوية لجميع الديون المشمولة مقارنة بالدخل المعترف به. عند افتراض حد 40%، يمنح دخل 70 مليون وون ميزانية سنوية قدرها 28 مليون وون لخدمة الدين، وتُخصم أقساط الديون القائمة أولاً. سعر الضغط ليس سعراً تدفعه فعلياً، بل سعر افتراضي لاختبار القدرة على تحمل ارتفاع الفائدة. إذا كان العرض 4.0% بينما يجري التقييم عند 5.5% فإن أصل القرض المتاح ينخفض.

طريقة الحساب

الميزانية السنوية تساوي الدخل المعترف به مضروباً في حد DSR ناقص أقساط الديون القائمة. إذا كان القسط الشهري A والفائدة الشهرية r وعدد الأقساط n، فإن أصل القرض التقريبي P=A×[1−(1+r)^(-n)]÷r. قارن حاسبة DSR وحاسبة LTV وحاسبة القرض.

أمثلة الدخل

بافتراض DSR بنسبة 40% ومن دون ديون ولمدة 30 سنة، يؤدي الانتقال من 4.0% إلى 5.5% إلى خفض الحد التقريبي: دخل 50 مليون وون من 349 إلى 294 مليوناً، ودخل 70 مليوناً من 489 إلى 412 مليوناً، ودخل 100 مليون من 698 إلى 588 مليوناً. وإذا كان صاحب دخل 70 مليوناً يدفع 6 ملايين سنوياً لديون قائمة، تبقى 22 مليوناً للرهن الجديد بدلاً من 28 مليوناً.

اختيار نوع الفائدة

احسب القسط بسعر العرض وسعر التقييم ومع زيادة نقطتين إضافيتين. اختبر انخفاض الدخل 10% واحتفظ بستة أشهر من المصروفات. التثبيت الطويل قد يحمي التدفق النقدي، بينما قد يبدأ المتغير أقل لكنه يتغير بسرعة.

قائمة البنك

• جهز إثبات دخل سنتين وقائمة كاملة بالديون.
• اسأل عن احتساب حدود الائتمان غير المستخدمة.
• قارن المتغير والمختلط والدوري بالشروط نفسها.
• سجل القسط وإجمالي الفائدة ورسوم السداد المبكر.
• تحقق من LTV حسب المنطقة والقيمة وعدد المنازل.
• اترك هامش تمويل من 10% إلى 15%.

أسئلة شائعة

هل أدفع سعر الضغط؟ لا، فهو للتقييم فقط.

هل DSR دائماً 40%؟ لا، يختلف حسب المؤسسة والمنتج.

هل مدة 40 سنة أفضل دائماً؟ قد يزيد الحد لكن تزيد الفائدة الكلية.

هل يظهر سداد الدين فوراً؟ قد يتأخر تحديث السجل.

هل يمكن جمع دخل الزوجين؟ أحياناً، مع فحص ديون الطرفين.

لماذا تختلف نتيجة البنك؟ بسبب الدخل المعترف به وتقييم الضمان والائتمان والحدود الداخلية.

المهم هو القسط المستدام لا الحد الأقصى. احفظ ثلاثة سيناريوهات، استخدم الأكثر تحفظاً، قارنه بحد LTV واترك سيولة للطوارئ. تاريخ المعلومات: 21 يوليو 2026.