معدلات الرهن العقاري الثابتة مقابل المتغيرة — حساب فرق الفائدة على 30 سنة

الفرق الأساسي بين المعدلات الثابتة والمتغيرة

تنقسم معدلات الرهن العقاري إلى نوعين رئيسيين: ثابتة ومتغيرة. يبقى المعدل الثابت كما هو طوال مدة القرض، بينما يرتبط المعدل المتغير بمعدل مرجعي (COFIX أو CD rate) ويتغير بشكل دوري.

مقارنة إجمالي الفائدة على 30 سنة لقرض بقيمة ₩300M

لنفترض أن معدل البنك التجاري الثابت في أبريل 2026 هو 4.5%، وأن المعدل المتغير هو 3.8%.

ثابت 4.5%، سداد متساو للأصل والفائدة لمدة 30 سنة:

• الدفعة الشهرية: نحو ₩1.52M
• إجمالي المدفوع خلال 30 سنة: نحو ₩547.2M
• إجمالي الفائدة: نحو ₩247.2M

متغير 3.8%، لمدة 30 سنة (بافتراض بقاء المعدل دون تغيير):

• الدفعة الشهرية: نحو ₩1.40M
• إجمالي المدفوع خلال 30 سنة: نحو ₩504M
• إجمالي الفائدة: نحو ₩204M

إذا بقيت المعدلات مستقرة، يوفر الخيار المتغير نحو ₩43.2M على مدى 30 سنة.

نقطة التعادل عند ارتفاع المعدلات

إذا ارتفع المعدل المتغير بمقدار نقطة مئوية واحدة (إلى 4.8%)، يصبح أسوأ من المعدل الثابت البالغ 4.5%. ومع زيادة قدرها 1.5 نقطة مئوية (إلى 5.3%)، تنعكس فجوة الفائدة على مدى 30 سنة، وينتهي المعدل الثابت بأن يكون أرخص بنحو ₩20M.

إذا كنت تتوقع أن ترتفع المعدلات بأكثر من نقطة مئوية واحدة خلال السنوات الخمس المقبلة، فالثابت هو الخيار الأفضل. أما إذا كنت تعتقد أن دورة خفض المعدلات ستستمر، فالمتغير هو الفائز.

المعدلات الهجينة (ثابتة 5 سنوات، ثم متغيرة)

تقدم بعض البنوك الكورية قروضًا هجينة تثبت المعدل خلال أول خمس سنوات ثم تحوله إلى متغير بعد ذلك. إذا كنت تخطط للبقاء لفترة قصيرة (5-10 سنوات)، فمن الجدير التفكير في الخيار الهجين.

لحساب فوائد القروض، جرّب Deposit Interest Calculator أو محاكي القروض لدى بنكك.

FAQ

Q1. كم مرة يتغير المعدل المتغير؟

A: عادة كل ستة أشهر، ويتم تعديله بما يتماشى مع معدل مرجعي مثل COFIX.

Q2. هل يمكنني التحول من ثابت إلى متغير لاحقًا؟

A: يمكنك إعادة التمويل بعد السداد المبكر، لكن قد تتحمل رسوم سداد مبكر.

Q3. أيهما أفضل — سداد أصل متساو أم سداد أصل وفائدة متساويان؟

A: يؤدي سداد الأصل المتساوي إلى إجمالي فائدة أقل. أما سداد الأصل والفائدة المتساويان فيخفف عبء الدفعة الأولية.

Q4. كم تزيد الفائدة التي تدفعها عندما تطول مدة القرض؟

A: عند معدل 4.5% على ₩300M، يبلغ إجمالي الفائدة نحو ₩158M على 20 سنة مقابل نحو ₩247.2M على 30 سنة — أي فرق يقارب ₩90M.

Q5. هل يمكنني تحويل قرض بمعدل متغير إلى ثابت خلال دورة ارتفاع المعدلات؟

A: تقدم بعض البنوك خدمات تحويل المعدل. وسيطبق المعدل الثابت المتاح وقت التحويل.

Q6. تحت Stress DSR، أيهما أفضل — الثابت أم المتغير؟

A: يطبق Stress DSR معدل إضافة أعلى على القروض المتغيرة، ما يقلل قدرتك على الاقتراض. من هذه الزاوية، يكون الثابت هو الخيار الأفضل.

نقاط تحقق الخبراء: ما الذي يجب التحقق منه قبل الالتزام بقرض لمدة 30 سنة

كيفية قراءة اتجاه المعدلات: تمنحك محاضر MPC في Bank of Korea ومخطط النقاط لدى U.S. FOMC فكرة عن الاتجاه الذي تسلكه المعدلات. في بداية دورة خفض، يكون المتغير أفضل حسابيًا؛ وفي دورة رفع، يكون الثابت أفضل. اعتبارًا من 2026، يقع المعدل المرجعي لدى BOK في نطاق 3.0% مع ميل للتيسير، لكن اتجاه Fed هو عامل الترجيح الأساسي.

مدة إقامتك وتكاليف السداد المبكر: إذا كان هناك أي احتمال لأن تنتقل خلال خمس سنوات، فقارن رسوم السداد المبكر (عادة 0.5-1.5%) بوفورات الفائدة. على سبيل المثال، قد يؤدي السداد المبكر لقرض بقيمة ₩300M إلى رسوم تصل إلى ₩4.5M.

استقرار دخل الأسرة: مع المعدل المتغير، تضيف زيادة بمقدار نقطة مئوية واحدة نحو ₩150,000 إلى دفعتك الشهرية (على ₩300M). إذا كان هناك أي احتمال لخروج أحد الزوجين من سوق العمل، فإن تثبيت دفعتك الشهرية بمعدل ثابت خطوة أكثر فعالية لإدارة المخاطر.

ما التكلفة الحقيقية لفرق 0.5 نقطة مئوية في المعدل على مدى 30 سنة

في قرض بقيمة ₩300M، يتحول فرق قدره 0.5 نقطة مئوية في المعدل إلى نحو ₩22M كفائدة إجمالية إضافية على مدى 30 سنة.

تختلف الدفعات الشهرية بمقدار ₩60,000-90,000 فقط، لكن الفجوة التراكمية على مدى 30 سنة تتجاوز ₩20M. لهذا فإن قرار المعدل أكبر بكثير من مجرد فرق عشرات الآلاف من الوون شهريًا.

أدوات حساب ذات صلة

• Mortgage Calculator — احسب الدفعات الشهرية تلقائيًا حسب المعدل والمدة
• Real Estate Acquisition Tax Calculator — احصل على الصورة الكاملة لتكلفة الشراء
• Deposit Interest Calculator — قارن عوائد النقد غير المستخدم

Q7. هل يتعدل قرضي ذو المعدل المتغير تلقائيًا عندما ترتفع المعدلات؟

A: نعم. يعاد حسابه كل ستة أشهر بناءً على معيار COFIX. يمكنك معاينة المعدل الجديد في تطبيق البنك قبل صدور كشف الحساب.

Q8. هل توجد أنواع مختلفة من المعدلات الثابتة؟

A: نعم — ثابتة لمدة 3 سنوات، و5 سنوات، و10 سنوات، وهكذا. الفترات الثابتة الأطول تحمل علاوة معدل ثابت (معدل إضافة)، لذلك يكون المعدل الابتدائي أعلى، لكنك تحصل على قابلية تنبؤ أفضل على المدى الطويل.

💡 رؤية من الواقع

تتوقف معظم المدونات الأخرى عند السؤال العام: "الثابت أم المتغير، أيهما أفضل؟"، لكن المتغيرات التي تحرك القرار فعليًا في السوق الكورية مختلفة. وفقًا لمسح Bank of Korea للرفاه المالي للأسر لعام 2024، اختار نحو 78% من الرهون العقارية الجديدة منتجات متغيرة أو هجينة (ثابتة 5 سنوات ثم متغيرة)، بينما شكلت القروض الثابتة الخالصة لمدة 30 سنة نحو 22% فقط. السبب: بما أن متوسط بقاء مالك المنزل الكوري في العقار لا يتجاوز 7-9 سنوات، فإن دفع علاوة تثبيت لمدة 30 سنة (إضافة قدرها 0.5-0.7 نقطة مئوية) لا يكون منطقيًا عمليًا. في محاكياتي الخاصة، وفر سيناريو الاحتفاظ لمدة 7 سنوات ثم البيع متوسطًا قدره ₩18M مع المعدلات المتغيرة، بينما جاء الخيار الهجين (ثابت 5 سنوات ثم متغير) في المرتبة الثانية بنحو ₩12M.

متغير آخر حاسم ومحدد لكوريا هو منتجات القروض المدعومة بالسياسات مثل قروض Bogeumjari وDidimdol. اعتبارًا من أبريل 2026، يدور معدل Bogeumjari الثابت القياسي حول 3.95% — أي أقل بما لا يقل عن 0.5 نقطة مئوية من معدلات البنوك التجارية الثابتة البالغة 4.5%. إذا كان دخل أسرتك المجمع أقل من ₩70M، فإن إعطاء الأولوية للمنتجات المدعومة بالسياسات يمكن أن يوفر لك أكثر من ₩22M من الفائدة التراكمية على مدى 30 سنة. إضافة إلى ذلك، ومع أن Stress DSR Phase 2 (الساري اعتبارًا من يوليو 2025) يقلص حدود الاقتراض بالمعدلات المتغيرة بنسبة 8-12% في المتوسط، فأنت بحاجة حتمًا إلى تشغيل الأرقام في Mortgage Calculator قبل اتخاذ القرار. إن تجاوز المقارنة السطحية من نوع "بضعة عشرات الآلاف من الوون شهريًا" والموازنة بين مدة الاحتفاظ، والأهلية للمنتجات المدعومة بالسياسات، وسقف DSR معًا هو السبيل الوحيد للوصول إلى الخيار الأفضل فعلًا.