مقارنة الفائدة العقارية الثابتة والمتغيرة: حساب سداد 300 مليون وون كوري جنوبي خلال 30 سنة
قارن مباشرة القسط الشهري وإجمالي الفائدة عند 4% و4.5% و5% سنويًا لقرض 300 مليون وون كوري جنوبي بأقساط أصل وفائدة متساوية خلال 30 سنة. ميّز توقيت تغيير المعدل والأصل المتبقي وتكاليف السداد المبكر وstress DSR الكورية.
في مقارنة افتراضية لقرض عقاري بقيمة 300 مليون وون كوري جنوبي يُسدَّد بأقساط شهرية متساوية تشمل الأصل والفائدة خلال 30 سنة، يبلغ فرق إجمالي الفائدة نحو 31,611,616 وون كوري جنوبي إذا بقي المعدلان السنويان 4.0% و4.5% حتى النهاية. هذه ليست توقعات لمسار الفائدة المتغيرة.
أعد حساب القرض من الأصل المتبقي
وحّد أصل الدين المتبقي والأشهر ومعدل الفائدة وشروط الخصم ورسوم السداد المبكر أو إعادة التمويل. قارن الرصيد والفائدة والرسوم خلال مدة احتفاظ واحدة، ثم أعد سيناريو البيع بعد خمس سنوات. افصل ضغط DSR عن التكلفة الفعلية، ولا تعلن فائزًا إذا بقي شرط أو خانة بلا جواب.
هل «الفائدة الثابتة» ثابتة طوال 30 سنة؟
يختلف المنتج الثابت حتى الاستحقاق عن القرض الهجين الثابت في السنوات الأولى فقط. قد يتحول الهجين إلى فائدة متغيرة بعد انتهاء المدة المتفق عليها. وتوجد منتجات تعيد تحديد الفائدة دوريًا. لا تكتفِ بالاسم؛ افحص مدة التثبيت وموعد التغيير التالي والمؤشر المرجعي والهامش وشروط التخفيض التفضيلي.
الفائدة المتغيرة لا تتغير بالضرورة فورًا وبالمقدار نفسه يوم يغيّر بنك كوريا سعره الأساسي. تُعدَّل وفق المؤشر ودورة التغيير في العقد. ولا توجد قاعدة تجعل الثابت أغلى دائمًا منذ البداية. ابدأ بعروض فعلية صادرة في اليوم نفسه.
كم يكلّف فرق 0.5 نقطة مئوية؟
نفترض أصلًا قدره 300,000,000 وون كوري جنوبي ومدة 360 شهرًا وأقساطًا شهرية متساوية تجمع الأصل والفائدة. لا فترة سماح ولا رسوم ولا سداد مبكر، ويبقى كل معدل حتى الاستحقاق. المعدلات التالية افتراضات حسابية وليست عروضًا حالية.
| الفائدة السنوية | القسط الشهري مقربًا إلى وون كوري جنوبي | إجمالي الفائدة مقربًا إلى وون كوري جنوبي |
|---|---|---|
| 4.0% | 1,432,246 | 215,608,519 |
| 4.5% | 1,520,056 | 247,220,135 |
| 5.0% | 1,610,465 | 279,767,353 |
إذا كان الأصل P والمعدل الشهري r وعدد الأقساط n، فالقسط هو P × r ÷ (1 − (1+r) مرفوعًا للقوة −n). اقسم المعدل السنوي على 12. أدخل 4% السنوية بقيمة 0.04. إذا كانت الفائدة 0، فاقسم الأصل على عدد الأشهر.
الفرق الشهري بين 4.0% و4.5% قبل التقريب نحو 87,810 وون كوري جنوبي. فرق إجمالي الفائدة 31,611,616. حُسب الإجمالي بالأقساط غير المقربة، لذا قد يختلف قليلًا عن ضرب القسط المعروض في 360. وقد يختلف جدول البنك أيضًا بسبب مواعيد الدفع وعدّ الأيام ومعالجة أجزاء الوون.
يختلف أثر زيادة 1 نقطة مئوية بحسب توقيتها
حُسبت خمسة جداول لقرض 300 مليون وون كوري جنوبي خلال 360 شهرًا، بأقساط أصل وفائدة متساوية في نهاية الشهر. تبدأ كلها عند 4%، ويُفترض استمرار المعدل بعد تغييره حتى النهاية. ليست معدلات بيع ولا توقعات.
| الافتراض | إجمالي فائدة 360 شهرًا بالوون الكوري الجنوبي | أكبر قسط شهري بالوون الكوري الجنوبي |
|---|---|---|
| استمرار 4% | 215,608,519 | 1,432,246 |
| 5% بدءًا من الشهر 13 | 276,003,730 | 1,605,795 |
| 5% بدءًا من الشهر 61 | 261,807,192 | 1,586,241 |
| 5% بدءًا من الشهر 301 | 217,730,284 | 1,467,609 |
| 3% بدءًا من الشهر 61 | 171,955,860 | 1,432,246 |
حتى عند 5% نفسها، تبلغ الفائدة الإجمالية نحو 276 مليون وون كوري جنوبي إذا بدأت الزيادة في الشهر 13، ونحو 217.73 مليون إذا بدأت في الشهر 301. تختلف مدة تطبيق المعدل الأعلى والأصل المتبقي حينها. في سيناريو الانخفاض إلى 3%، أكبر قسط هو القسط قبل الخفض.
تسلسل الحساب الشهري هو فائدة الشهر = الرصيد السابق × المعدل السنوي ÷ 12، ثم الأصل المسدد = القسط الشهري − فائدة الشهر، ثم الرصيد الجديد = الرصيد السابق − الأصل المسدد. في شهر التغيير أُعيد حساب القسط بالأصل والأشهر المتبقية. لا يُطبَّق المعدل الجديد بأثر رجعي على الأشهر المدفوعة.
تستمر الحسابات بأرقام عشرية غير مقربة، وتُقرب الجداول فقط إلى وون كامل. عدّ أيام البنك والاقتطاع وشروط التخفيض ورسوم السداد المبكر منفصلة. إذا كنت تخطط للبيع بعد 5 سنوات، فقارن الفائدة حتى ذلك الوقت والرصيد عند البيع بدل إجمالي 360 شهرًا. إعادة تمويل قرض قائم تحتاج إلى مقارنة مستقلة توحّد المدة المتبقية.
سجل التحقق: في 15 سبتمبر 2026 أُعد 1,800 صف شهري لـ5 سيناريوهات، وقورنت بإجمالي الأصل والأرصدة الشهرية وحالة 0% الحدية ومعادلة مستقلة للرصيد. هذه ليست سجلات سداد عملاء حقيقيين.
💡 إرشاد عملي: احسب قدرتك على التحمل قبل توقع الفائدة
فرق القسط بين 4.0% و5.0% في الجدول الافتراضي نحو 178,219 وون كوري جنوبي. إنه مقارنة لقرضين جديدين مختلفين، وليس توقعًا مباشرًا لتغيير قرض قائم. افحص أولًا هل النقد المتبقي بعد المعيشة وأقساط الديون الأخرى واحتياطي الطوارئ أقل منه. إذا كان الهامش ضيقًا، فلا يكفي أقل معدل ابتدائي للاختيار.
راجع شروط استمرار الفائدة التفضيلية في العرض الجديد. لرصيد القرض الجاري ورسومه واسترداد تكاليفه، راجع حساب إعادة تمويل قرض عقاري قائم.
نسبة خدمة الدين تحت الضغط، أو stress DSR في كوريا الجنوبية، حساب لتقييم القدرة على السداد مع خطر ارتفاع الفائدة. الفائدة الإضافية المستخدمة في التقييم لا تُضاف تلقائيًا إلى الفائدة التي تدفعها. يؤكد إرشاد لجنة الخدمات المالية الكورية أن التنفيذ في 1 يوليو 2025 كان المرحلة 3 لا 2. ويشرح بيان التنفيذ التفصيلي بنية التقييم بحسب نوع المنتج. قد تتغير القواعد لاحقًا، فاطلب حساب حد الاقتراض من البنك يوم التقديم.
الأسئلة الشائعة
Q. هل تثبيت 5 سنوات يعني تثبيت 30 سنة؟
لا. افحص في العقد طريقة الفائدة بعد 5 سنوات والمؤشر المرجعي وموعد التغيير الأول.
Q. هل تتغير كل الفوائد المتغيرة كل 6 أشهر؟
يعتمد ذلك على العقد. اسأل البنك عن دورة منتجك وتاريخ رصد المؤشر المرجعي.
Q. هل أقل فائدة ابتدائية تعني أقل تكلفة إجمالية؟
لا. الفائدة اللاحقة والرسوم والشروط التفضيلية ومدة الاحتفاظ الفعلية بالقرض تغيّر الإجمالي.
Q. هل تصلح حاسبة فوائد الودائع لحساب أقساط القرض؟
لا. تتراكم الأموال في الوديعة بينما يتناقص أصل القرض. استخدم المعادلة هنا أو جدول البنك.
Q. هل أدفع فائدة stress DSR فعلًا؟
قيمة تقييم حد الاقتراض تختلف عن فائدة العقد. تحقق من المعدل المطبق في عقدك.
Q. هل يحدد الجدولان فائزًا بين الثابت والمتغير؟
لا. يفترض جدول الأقساط الأول بقاء كل معدل 360 شهرًا. ويفترض جدول التوقيت الثاني تغيّر المعدل في أشهر محددة. كلاهما ليس توقعًا للمستقبل. يجب حساب الفائدة المتغيرة الفعلية وفق مواعيد التغيير في العقد الفردي ومسارها اللاحق.
مراجعة الإرشادات التنظيمية السابقة: 2026-09-08. التحقق من حساب مسارات الفائدة: 2026-09-15. هذا شرح حسابي وليس توصية بقرض شخصي أو ضمان موافقة. تحقق من مواعيد السداد ومعالجة أجزاء الوون والرسوم والأهلية في عرضك.
