طريقة حساب ضريبة العقارات الشاملة لعام 2026 — خصم 1.2 مليار وون للمنزل الواحد، والضريبة المشددة على أصحاب العقارات المتعددة، واستراتيجيات توفير الضريبة للملكية المشتركة بين الزوجين

ملخص رئيسي

• تُفرض ضريبة العقارات الشاملة سنويًا بناءً على مجموع أسعار العقارات المعلنة في 1 يونيو، ويُمنح خصم يصل إلى 1.2 مليار وون لأصحاب المنزل الواحد.
• يُطبق معدل ضريبة مشدد (1.2%~6.0%) على أصحاب العقارات المتعددة (منزلين أو أكثر) بدءًا من ثلاثة منازل أو منزلين في المناطق الخاضعة للتعديل.

• يمكن للمنزل الواحد المملوك بشكل مشترك بين الزوجين الحصول على إعفاء ضريبي يصل إلى 1.8 مليار وون (900 مليون وون لكل شخص)، مما يوفر تأثيرًا أكبر في توفير الضريبة مقارنة بخصم 1.2 مليار وون للملكية الفردية.
• الموعد النهائي لتقديم طلبات استبعاد الإجمالي/الإعفاءات الضريبية الخاصة هو من 5 إلى 30 يونيو من كل عام، وتُستبعد المنازل المؤجرة والسكن الطلابي وما شابه من إجمالي ضريبة العقارات الشاملة عند تقديم الطلب.
• الموعد النهائي لدفع ضريبة العقارات الشاملة هو من 1 إلى 15 ديسمبر، ويمكن تقسيط الدفع لمدة 6 أشهر إذا تجاوز المبلغ 2.5 مليون وون.

ضريبة العقارات الشاملة هي ضريبة وطنية تُفرض في كوريا على حيازة العقارات. يرجع الارتفاع الكبير في عمليات البحث عنها بين مايو ويونيو من كل عام إلى أن الأول من يونيو هو تاريخ الأساس الضريبي، و31 مايو هو الموعد النهائي لتقديم طلبات استبعاد الإجمالي، كما أن مايو هو الموعد الأخير لتحويل الملكية إلى ملكية مشتركة بين الزوجين. في هذا المقال، سنقوم بتلخيص طريقة حساب ضريبة العقارات الشاملة لعام 2026، وخصم 1.2 مليار وون للمنزل الواحد، والضريبة المشددة على أصحاب العقارات المتعددة، واستراتيجيات توفير الضريبة للملكية المشتركة بين الزوجين، وذلك باستخدام أرقام عملية.

ما هي ضريبة العقارات الشاملة؟ ومن يدفعها اعتبارًا من تاريخ الأساس الضريبي في 1 يونيو؟

ضريبة العقارات الشاملة (Jongbuse) هي ضريبة ملكية تُفرض سنويًا على أساس مجموع الأسعار المعلنة للمنازل والأراضي المملوكة اعتبارًا من الساعة 00:00 يوم 1 يونيو، إذا تجاوزت مبلغًا معينًا. في حين أن ضريبة الأملاك هي ضريبة محلية تفرضها المدن والمقاطعات، فإن ضريبة العقارات الشاملة هي ضريبة وطنية تفرضها مصلحة الضرائب الوطنية، وقد تم تقديمها في عام 2005 بهدف استقرار أسعار العقارات وتخفيف الاستقطاب في الأصول.

فيما يلي الفئات الأساسية الخاضعة للضريبة:

• أصحاب المنزل الواحد (1-Sedae 1-Jutaek Ja): عند تجاوز إجمالي السعر المعلن 1.2 مليار وون.
• أصحاب العقارات المتعددة (2-Jutaek Isang Boyuja): عند تجاوز إجمالي السعر المعلن 900 مليون وون.
• المنازل المملوكة للشركات: تُفرض الضريبة على كامل السعر المعلن دون جمع منفصل.

النقطة الأساسية هنا هي معنى "المنزل الواحد للعائلة الواحدة". لا يعني ذلك مجرد امتلاك منزل واحد باسم الشخص، بل يعني أن جميع أفراد الأسرة مجتمعين يمتلكون منزلًا واحدًا فقط. إذا كان الزوج أو الأبناء في نفس الأسرة يمتلكون منازل منفصلة، فلن يتمكنوا من الحصول على خصم المنزل الواحد البالغ 1.2 مليار وون، وسيُطبق عليهم الخصم العام البالغ 900 مليون وون فقط.

صيغة حساب ضريبة العقارات الشاملة — أمثلة عملية خطوة بخطوة (لمالك منزل واحد بسعر معلن 1.5 مليار وون)

تُحسب ضريبة العقارات الشاملة في 5 خطوات التالية:

1. 1 جمع الأسعار المعلنة: تُجمع جميع الأسعار المعلنة للعقارات المملوكة. (السعر المعلن من وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل، وليس سعر السوق)
2. 2 خصم المبلغ المخصوم: يُخصم 1.2 مليار وون لأصحاب المنزل الواحد، و900 مليون وون للحالات العامة.
3. 3 تطبيق نسبة قيمة السوق العادلة 60%: يُضرب المبلغ المتبقي بعد الخصم في 60%.
4. 4 تطبيق المعدل الضريبي التصاعدي: يُطبق معدل ضريبي يتراوح من 0.5% إلى 5.0% حسب شريحة الأساس الضريبي.
5. 5 خصم ضريبة الأملاك المتداخلة: يُخصم جزء من ضريبة الأملاك التي فُرضت بالفعل على نفس العقار.

مثال عملي — لمالك منزل واحد بسعر معلن 1.5 مليار وون:

• إجمالي السعر المعلن: 1.5 مليار وون
• بعد خصم 1.2 مليار وون: 300 مليون وون
• تطبيق نسبة قيمة السوق العادلة 60%: 180 مليون وون (الأساس الضريبي)
• تطبيق معدل ضريبي 0.5% (لشريحة 300 مليون وون أو أقل): 180 مليون وون × 0.5% = 900 ألف وون
• خصم ضريبة الأملاك المتداخلة (حوالي 300 ألف وون): المبلغ النهائي حوالي 600 ألف وون

حتى مع نفس السعر المعلن البالغ 1.5 مليار وون، إذا كان المالك يمتلك عدة منازل (مجموع منزلين)، فسيُخصم 900 مليون وون ← 600 مليون وون × 60% = 360 مليون وون أساس ضريبي ← يُطبق معدل ضريبي 0.7% ← تُفرض حوالي 2.52 مليون وون، مما يعني أن العبء الضريبي يزيد بأكثر من 4 أضعاف مقارنة بمالك المنزل الواحد.

خصم 1.2 مليار وون للمنزل الواحد للعائلة الواحدة — من يمكنه الحصول عليه؟

للحصول على خصم ضريبة العقارات الشاملة البالغ 1.2 مليار وون للمنزل الواحد للعائلة الواحدة، يجب استيفاء الشروط الأربعة التالية جميعها:

• امتلاك منزل واحد فقط باسم الشخص اعتبارًا من 1 يونيو (مع احتساب منازل الزوج/الزوجة والأبناء في نفس الأسرة).
• عدم امتلاك أي فرد من أفراد الأسرة لأي منزل آخر (يُعتبر الأبناء الذين تقل أعمارهم عن 30 عامًا وغير المتزوجين والذين يقل دخلهم عن معيار معين جزءًا من نفس الأسرة).
• في حالة امتلاك منزلين مؤقتًا عن طريق الميراث أو الهبة، يُعتبر منزلًا واحدًا إذا تم التصرف فيه خلال 5 سنوات.
• ملكية فردية وليست ملكية مشتركة بين الزوجين (تُطبق 900 مليون وون × 2 بشكل منفصل للملكية المشتركة).

على وجه الخصوص، حتى لو كان الأبناء غير متزوجين ولديهم تسجيل إقامة منفصل، إذا كانوا أقل من 30 عامًا ودخلهم السنوي أقل من معيار معين، فقد يُعتبرون جزءًا من نفس الأسرة مع الوالدين، وبالتالي قد يُحرمون من خصم المنزل الواحد. من الآمن التحقق مرة أخرى من شهادة العلاقة الأسرية ونسخة تسجيل الإقامة قبل حساب ضريبة العقارات الشاملة مباشرة.

معدلات الضريبة المشددة على أصحاب العقارات المتعددة — جدول + استراتيجيات التجنب

يحصل أصحاب العقارات المتعددة على خصم عام قدره 900 مليون وون فقط، وتُضاف إليهم معدلات ضريبية مشددة بناءً على عدد العقارات المملوكة والمنطقة.

جدول معدلات ضريبة العقارات الشاملة لعام 2026 (للأفراد):

أهم 3 استراتيجيات لتجنب الضريبة المشددة على العقارات المتعددة:

• البيع قبل 1 يونيو مباشرة: إذا تم الانتهاء من دفع الرصيد النهائي بحلول نهاية مايو، فلن تكون العقارات مملوكة في 1 يونيو ← إعفاء من ضريبة العقارات الشاملة لتلك السنة.
• طلب استبعاد الإجمالي للمنازل المؤجرة: تُستبعد المنازل المؤجرة المسجلة من إجمالي ضريبة العقارات الشاملة. ومع ذلك، يجب الالتزام بفترة الإيجار الإلزامية التي تتراوح من 8 إلى 10 سنوات.
• الهبة للأبناء: استخدام حد الإعفاء الضريبي للهبة البالغ 50 مليون وون (20 مليون وون للقاصرين) لتوزيع الملكية باسم الأبناء. ومع ذلك، يجب الانتباه إلى قاعدة الجمع لمدة 10 سنوات.

تم إلغاء بعض المناطق الخاضعة للتعديل لأصحاب المنزلين في المناطق الخاضعة للتعديل بعد عام 2024، ولكن بعض المناطق مثل مناطق جانجنام الثلاث في سيول لا تزال خاضعة للتعديل. يجب التحقق سنويًا مما إذا كان موقع العقار المملوك يقع في منطقة خاضعة للتعديل.

تأثير توفير الضريبة للملكية المشتركة بين الزوجين — أمثلة فعلية للتوفير

أقوى وسيلة لتوفير ضريبة العقارات الشاملة هي الملكية المشتركة بين الزوجين. إذا تم تسجيل منزل واحد باسم الزوجين بنسبة 50:50، يمكن لكل منهما الحصول على خصم قدره 900 مليون وون، مما يجعل إجمالي الإعفاء الضريبي لضريبة العقارات الشاملة يصل إلى 1.8 مليار وون.

مقارنة عملية — عبء ضريبة العقارات الشاملة لمنزل واحد بسعر معلن 1.5 مليار وون:

• ملكية فردية + خصم المنزل الواحد للعائلة الواحدة (1.2 مليار وون): الأساس الضريبي 180 مليون وون × 0.5% = 900 ألف وون
• ملكية مشتركة بين الزوجين (خصم 900 مليون وون لكل منهما): كل زوج يمتلك 750 مليون وون ← أقل من 900 مليون وون ← ضريبة العقارات الشاملة 0 وون

ليست الملكية المشتركة دائمًا هي الأفضل. إذا تجاوز السعر المعلن 1.8 مليار وون، فقد يكون خصم 1.2 مليار وون للمنزل الواحد ذي الملكية الفردية + خصم كبار السن/الملكية طويلة الأجل (بحد أقصى 80%) أكثر فائدة من الملكية المشتركة. بالنسبة لمن هم فوق 65 عامًا أو يمتلكون العقار لأكثر من 5 سنوات، فإن النقطة الفاصلة التي تكون فيها الملكية الفردية أكثر فائدة لتوفير الضريبة تتراوح عادةً بين 1.8 مليار وون و 2.2 مليار وون من السعر المعلن.

يؤدي تحويل الملكية إلى ملكية مشتركة إلى تكبد ضريبة الاستحواذ (حوالي 4%) + رسوم التسجيل، لذا يجب مقارنة ضريبة العقارات الشاملة الموفرة سنويًا بالتكاليف لمرة واحدة لاتخاذ القرار.

طلب استبعاد الإجمالي/الإعفاءات الضريبية الخاصة (مايو-يونيو من كل عام)

وسيلة قانونية أخرى لتقليل عبء ضريبة العقارات الشاملة هي طلب استبعاد الإجمالي.

• العقارات المؤهلة للاستبعاد: المنازل المؤجرة المسجلة، منازل الموظفين، المنازل غير المباعة، المنازل المستخدمة كدور حضانة، إلخ.
• الموعد النهائي للتقديم: من 1 يونيو إلى 30 يونيو من كل عام (إذا فات الموعد، لا يمكن تطبيقه في تلك السنة، ويجب الانتظار حتى العام التالي).
• طريقة التقديم: HomeTax (HomeTax) → الإبلاغ/الدفع (Singo / Nabu) → ضريبة العقارات الشاملة (Jonghap Budongsanse) → طلب استبعاد الإجمالي/الإعفاءات الضريبية الخاصة (Hapsan Baeje · Gwase Teukrye Sincheong).

خاصة بالنسبة لأصحاب أعمال التأجير، يمكن أن يقلل استبعاد الإجمالي للمنازل المؤجرة المسجلة عبء ضريبة العقارات الشاملة بمئات الملايين من الوون. ومع ذلك، إذا تم بيع العقار قبل استيفاء فترة الإيجار الإلزامية، فسيتم استرداد جميع مزايا استبعاد الإجمالي التي تم الحصول عليها، لذا يجب توخي الحذر.

💡 رؤى عملية — تحليل أولويات توفير ضريبة العقارات الشاملة

بعد تحليل اتجاهات الضرائب العقارية لأكثر من 15 عامًا، يتضح أن سياسة ضريبة العقارات الشاملة في كوريا شديدة التقلب وتتغير مع كل حكومة. في الفترة من 2020 إلى 2022، ارتفعت معدلات الضريبة المشددة على أصحاب العقارات المتعددة إلى 6.0%، وعلى الرغم من تخفيفها جزئيًا بعد عام 2024، إلا أن تكاليف حيازة العقارات لا تزال أعلى من المتوسط العالمي.

أولويات توفير الضريبة العملية (حسب الأثر الأكبر):

1. 1 تحويل الملكية إلى ملكية مشتركة بين الزوجين (لمالك منزل واحد بسعر معلن أقل من 1.8 مليار وون): يمكن أن تصبح ضريبة العقارات الشاملة 0 وون، وتأثير التوفير هائل.
2. 2 تسجيل استبعاد الإجمالي للمنازل المؤجرة (لأصحاب العقارات المتعددة): توفير عشرات الملايين من الوون في ضريبة العقارات الشاملة إذا تم الالتزام بفترة الإيجار الإلزامية.
3. 3 بيع العقارات المعفاة من الضريبة قبل 1 يونيو مباشرة (لأصحاب العقارات المتعددة): إذا تم الانتهاء من دفع الرصيد النهائي بحلول نهاية مايو، يتم الإعفاء من ضريبة العقارات الشاملة لتلك السنة.
4. 4 الحصول على خصم كبار السن/الملكية طويلة الأجل (65 عامًا+، ملكية فردية): يكون أكثر فائدة من الملكية المشتركة للعقارات ذات السعر المعلن الذي يتجاوز 2.2 مليار وون.
5. 5 توزيع الهبة على الأبناء: تجنب امتلاك عقارات متعددة من خلال الهبة التدريجية ضمن قاعدة الجمع لمدة 10 سنوات.

الخطأ الأكثر شيوعًا هو سوء الفهم بأن "الملكية المشتركة مفيدة دائمًا". فبالنسبة للعقارات باهظة الثمن التي يتجاوز سعرها المعلن 2.2 مليار وون، فإن الملكية الفردية + خصم كبار السن بنسبة 80% يقلل ضريبة العقارات الشاملة بشكل أكبر. يجب محاكاة حالتك الخاصة باستخدام حاسبة ضريبة الاستحواذ على العقارات ومقارنة سيناريوهات الملكية الفردية والمشتركة.

الأسئلة الشائعة (FAQ)

س1. هل تُدرج المنازل التي هي قيد البيع في 1 يونيو، تاريخ الأساس الضريبي لضريبة العقارات الشاملة؟

ج: يُحدد ذلك بناءً على تاريخ دفع الرصيد النهائي. إذا تم دفع الرصيد النهائي بالكامل وانتقلت الملكية إلى المشتري قبل الساعة 00:00 يوم 1 يونيو، فلن يكون البائع خاضعًا لضريبة العقارات الشاملة لتلك السنة. أما إذا تم استلام الرصيد النهائي بعد 1 يونيو، فسيتحمل البائع ضريبة العقارات الشاملة لتلك السنة.

س2. إذا تم تحويل الملكية إلى ملكية مشتركة بين الزوجين، هل تنخفض ضرائب أخرى غير ضريبة العقارات الشاملة؟

ج: نعم، تنخفض ضريبة أرباح رأس المال أيضًا جزئيًا. نظرًا لأن ضريبة أرباح رأس المال تتضمن خصمًا أساسيًا قدره 2.5 مليون وون لكل شخص وتأثير توزيع المعدل الضريبي التصاعدي، فإن الملكية المشتركة تكون مفيدة لتوفير الضريبة حتى عند البيع. ومع ذلك، يتكبد تحويل الملكية إلى ملكية مشتركة ضريبة استحواذ (حوالي 3.5%~4%)، لذا قد يكون ذلك خسارة إذا كانت فترة الحيازة قصيرة.

س3. هل يُطبق خصم 1.2 مليار وون للمنزل الواحد للعائلة الواحدة تلقائيًا؟

ج: يُطبق تلقائيًا. ومع ذلك، فإن طلب استبعاد الإجمالي منفصل — يجب على مالكي المنازل المؤجرة التقديم عبر HomeTax بحلول 31 مايو من كل عام لتطبيق استبعاد الإجمالي لتلك السنة.

س4. هل يمكن تقسيط ضريبة العقارات الشاملة إذا تجاوزت 2.5 مليون وون؟

ج: نعم. إذا تجاوز المبلغ المستحق للدفع 2.5 مليون وون، يمكن تقسيطه على 6 أشهر. بالنسبة للمبالغ بين 2.5 مليون وون و 5 ملايين وون، يمكن تقسيط المبلغ الزائد عن 2.5 مليون وون. أما بالنسبة للمبالغ التي تتجاوز 5 ملايين وون، فيمكن تقسيط ما يصل إلى 50% منها. يُقدم طلب التقسيط عبر HomeTax قبل الموعد النهائي للدفع الأصلي في 15 ديسمبر.

س5. أين يمكنني التحقق من الأسعار المعلنة؟

ج: يمكن التحقق منها عن طريق إدخال العنوان على موقع مصلحة الإبلاغ عن الأسعار المعلنة للعقارات التابعة لوزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل. تُعلن الأسعار سنويًا في أبريل، وتُحسب ضريبة العقارات الشاملة بناءً على الأسعار المعلنة.

س6. هل يُطبق استبعاد الإجمالي للمنازل المؤجرة على جميع المنازل المؤجرة؟

ج: لا. الشرط هو تسجيل المنزل كمنزل إيجار خاص + الالتزام بفترة الإيجار الإلزامية (4-5 سنوات للمدى القصير، 8-10 سنوات للمدى الطويل). في حالة انتهاك الفترة الإلزامية، سيتم استرداد جميع مزايا ضريبة العقارات الشاملة التي تم الحصول عليها. بعد يوليو 2020، لم يعد تسجيل الإيجارات قصيرة الأجل ممكنًا، وتُتاح الإيجارات طويلة الأجل فقط.

الخلاصة — أدوات ومحتوى ذو صلة

يُعد الأول من يونيو من كل عام نقطة تحول لضريبة العقارات الشاملة. إذا لم يتم الانتهاء من استراتيجية توفير ضريبة العقارات الشاملة في مايو، فسيتم تحديد العبء لتلك السنة. تحقق أولاً من السعر المعلن لعقاراتك المملوكة، ثم احسب سيناريوهات خصم المنزل الواحد ذي الملكية الفردية والملكية المشتركة بين الزوجين، واختر الأفضل لك.

• أداة ذات صلة: حاسبة ضريبة الاستحواذ على العقارات — محاكاة ضريبة الاستحواذ وضريبة العقارات الشاملة
• مقالات ذات صلة: شروط الإعفاء الضريبي للمنزل الواحد للعائلة الواحدة لضريبة أرباح رأس المال العقارية لعام 2026
• مقالات ذات صلة: ضريبة الاستحواذ على العقارات لعام 2026 حسب الشرائح 500 مليون، مليار، 1.5 مليار وون
• مقالات ذات صلة: طريقة حساب DSR لقروض الرهن العقاري لعام 2026