ضرائب امتلاك المساكن في كوريا عام 2026: افصل ضريبة العقار عن الضريبة الشاملة

راجع ضريبة العقار المحلية لكل مسكن، وضريبة حيازة العقارات الشاملة بحسب ممتلكات كل شخص في أنحاء البلاد. تختلف الخصومات والأوعية الضريبية. لا تحسب الضريبة الشاملة بمجرد جمع فواتير ضريبة العقار مرة أخرى.

قد يختلف حساب شخص يملك مسكنين عن حساب زوجين يشتركان في مسكن واحد، رغم تساوي مجموع القيمة الرسمية. ينظم هذا الدليل مدخلات ضرائب المساكن لعام 2026، ويحسب وعاء الضريبة الشاملة ومبلغها قبل الائتمانات الضريبية. يتطلب الالتزام النهائي احتساب الائتمان عن الجزء المتداخل من ضريبة العقار والتعديلات الفردية. الأمثلة تخص نظام كوريا الجنوبية.

أي قيمة وملكية مَن تُسجَّلان؟

ابدأ بالملكية في تاريخ التقييم السنوي، 1 يونيو. سجّل القيمة الرسمية المقدّرة لذلك العام، وحصة الملكية، وعدد المساكن، لا سعر العرض للبيع. قد تُجمع حصص الشخص نفسه في مناطق مختلفة على مستوى البلاد للضريبة الشاملة. لا تجمع تلقائيًا ممتلكات الزوجين كأنها لشخص واحد.

تذكر مصلحة الضرائب الكورية NTS خصمًا عامًا للمساكن بقيمة KRW 900 000 000، وKRW 1 200 000 000 للمالك المستوفي لشروط أسرة واحدة ومسكن واحد. للشركات والأراضي أنظمة منفصلة. راجع نظرة NTS العامة على الضريبة العقارية الشاملة، وممتلكات الأسرة الأخرى، وأي طلب للمعاملة الخاصة.

صفر الوعاء السكني للضريبة الشاملة في B لا يلغي ضريبة العقار المحلية. لهذا يجب الفصل بينهما. تفترض الأمثلة عدم وجود عقارات أخرى أو ترتيبات قانونية غير معتادة.

ما النسبة المستخدمة لوعاء ضريبة العقار؟

النسبة العامة للمساكن هي 60%. أما المسكن المعترف به قانونًا باعتباره المسكن الوحيد للأسرة في 2026، فيستخدم 43% إذا كانت قيمته الرسمية لا تتجاوز KRW 300 مليون، و44% فوق KRW 300 مليون وحتى KRW 600 مليون، و45% فوق KRW 600 مليون. تُختار نسبة واحدة للمسكن كله؛ ليست شرائح تصاعدية تُطبّق على أجزاء منفصلة من القيمة. راجع المادة 109 السارية منذ يوليو 2026.

لمسكن واحد في A وفق النسبة العامة: KRW 800 مليون×60%=KRW 480 مليون. قبل التخفيضات والحدود، تكون الضريبة المحلية الأساسية العادية 570 000+(480 000 000−300 000 000)×0.004=1 290 000 وون. مسكنان متطابقان يعطيان KRW 2 580 000. لم تُطبق بعد مكوّنات المناطق الحضرية وضريبة التعليم المحلية والتخفيضات وحدود الوعاء.

كيف يُحسب الوعاء الشامل والضريبة قبل الائتمان؟

تطبق NTS نسبة 60% على المبلغ بعد خصم المساكن. وعاء A هو (KRW 1600 مليون−KRW 900 مليون)×60%=KRW 420 مليون. يختلف هذا عن وعاء ضريبة العقار البالغ KRW 480 مليون لكل مسكن. انظر دليل NTS للحساب والنسب.

وفق جدول امتلاك ما يصل إلى مسكنين، تطبيق 0.5% على أول KRW 300 مليون و0.7% على KRW 120 مليون المتبقية يعطي 1 500 000+840 000=KRW 2 340 000. هذه خطوة قبل الائتمان وليست الفاتورة النهائية. يجب بحث ائتمان ضريبة العقار المتداخلة، والائتمانات المطبقة، وحدود العبء، والضريبة الريفية الخاصة بصورة منفصلة.

طرح كامل فاتورة ضريبة العقار غير صحيح أيضًا؛ فالجزء المتداخل يُحسب وفق قواعد قانونية. وطرح ائتمان انعكس بالفعل في الإشعار مرة أخرى يدويًا يعني خصمه مرتين.

خطوة عملية: اربط جدول كل مسكن بجدول كل شخص

يسجّل الجدول الأول العنوان والقيمة الرسمية والحصة وتفاصيل ضريبة العقار. ويسجّل الثاني إجمالي قيمة حصص كل مالك والخصم المطبق. جمع قيمة مسكنين وحده يُفقد معلومات الملكية؛ وإشعارات ضريبة العقار وحدها لا تظهر التجميع الوطني. في A يبدأ حساب ضريبة مسكن واحد من KRW 480 مليون، بينما يبدأ حساب الضريبة الشاملة لشخص واحد من KRW 420 مليون. أبقِ عناوين الأعمدة حتى إن بدت المبالغ متقاربة.

قد يولّد نقل الملكية أو الهبة ضرائب أخرى وتكاليف تسجيل. لا تعتمد على هذه الورقة وحدها لاختيار معاملة لتخفيض الضريبة. جهّز القيم الرسمية والحصص والإشعارات السابقة وأدلة عدد المساكن، واسأل الجهة الضريبية المعنية تحديدًا عن سبب اختلاف الأرقام.

الأسئلة الشائعة

Q. هل مسكن بقيمة KRW 1100 مليون لا يخضع للضريبة الشاملة؟

هذا يصف المثال فقط عند استيفاء شروط خصم KRW 1200 مليون للمسكن الواحد. الممتلكات الأخرى وهيكل الملكية مهمان.

Q. لماذا قد تأتي الضريبة الشاملة بعد ضريبة العقار؟

لهما هيكلان مختلفان. يعالج ائتمان قانوني الجزء المتداخل بدلًا من فرض كامل المبلغ نفسه مرتين ببساطة.

Q. هل تُجمع حصص الزوجين دائمًا؟

الإطار الأولي هو الحساب لكل شخص. المعاملة الخاصة لمسكن واحد مشترك وشروط أهلية الأسرة تتطلب مراجعة منفصلة.

Q. هل أستخدم 44% للضريبة الشاملة أيضًا؟

لا. تختلف المبالغ المعنية وأحكام النسب. افصل جدول ضريبة العقار لكل مسكن عن جدول الضريبة الشاملة لكل شخص.

Q. هل KRW 2 340 000 هي الفاتورة الشاملة الفعلية؟

لا. المبلغ قبل ائتمان التداخل والتعديلات الأخرى. ضع عليه وصف خطوة وسطية عند مقارنته بالإشعار.

Q. هل يبرر الحساب تغيير الملكية فورًا؟

لا. قد تتغير ضرائب التملك أو الهبة أو النقل والحقوق القانونية. راجع التكلفة الشخصية الكاملة مع مشورة مهنية مناسبة.

ثبّت جدولَي التحقق

املأ جدولاً للضريبة على كل عقار: العنوان | المالك والحصة في 1 يونيو | القيمة الرسمية | النسبة والحد | الضريبة الأساسية | ضريبة التعليم | رسم المنطقة الحضرية | الرسم المحلي | دفع يوليو/سبتمبر، وجدولاً للضريبة الشاملة حسب الشخص: المالك | مجموع حصة المساكن وطنياً | عدد المساكن | أهلية خصم 900 مليون/1.2 مليار | النسبة | الوعاء | شريحة الضريبة | خصم ضريبة العقار | القيمة النهائية. لا تضع 800 مليون×60%=480 مليون و(1.6 مليار−900 مليون)×60%=420 مليون في الخانة نفسها، وطابق كل جدول مع إشعاره منفرداً.