房地产2026年4月6日

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如何计算房地产资本利得税——单套住房免税要求完整指南

关于如何计算房地产资本利得税——单套住房免税要求完整指南的实用指南，包含清晰的核对清单、需要关注的主要风险，以及适合希望在行动前比较不同选项的读者的后续步骤。

要点总结：
一户一宅免税：持有满 2 年 + 居住满 2 年时，转让价格最高 KRW 12 亿可免税（截至 2026 年）
基本税率：6-45% 的累进税率（可能根据持有期限和住房数量加征附加税）

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长期持有特别扣除：最高 80%（持有并居住满 10 年或以上时）

关键答案： 若该住房已持有并实际居住满 2 年，一宅免税最高适用于 KRW 12 亿。

什么是资本利得税？

项目	内容
一户一宅免税要求	持有满 2 年 + 居住满 2 年
免税限额	KRW 12 亿
基本税率	6-45%
长期持有特别扣除	最高 80%（持有并居住满 10 年或以上时）

资本利得税是对出售房地产所获得的利润，即资本收益，缴纳的税。简单来说，它对 “买入价格与卖出价格之间的差额” 征税。

资本收益 = 转让价格（卖出价格） - 取得价格（买入价格） - 必要费用（中介费、装修费等）

从这笔资本收益中扣除长期持有特别扣除后剩余的金额，就是应税金额，也称为资本利得所得。

一户一宅免税要求（截至 2026 年）

最重要的节税方法是 一户一宅免税。如果满足以下所有条件，转让价格最高 KRW 12 亿可免征资本利得税。

四项免税要求

1一户：配偶或同住同一地址并共同承担生活费用的家庭成员
2一宅：截至转让日，在韩国仅拥有一套住房
3持有期限：至少持有 2 年（从取得日到转让日）
4居住期限：实际居住至少 2 年（在管制地区取得时为必需条件；非管制地区可能仅满足持有条件即可）

超过 KRW 12 亿部分的税额计算

如果转让价格超过 KRW 12 亿，仅对超出部分征收资本利得税。

示例：以 KRW 15 亿出售

KRW 15 亿中的 KRW 12 亿 = 免税
仅与超出部分 KRW 3 亿对应的资本收益需要纳税
应税金额 = 总资本收益 x（3 亿 / 15 亿）

资本利得税率（截至 2026 年）

基本税率（一套住房或非管制地区）

计税基础	税率	速算扣除额
KRW 1400 万以下	6%	-
KRW 5000 万以下	15%	KRW 126 万
KRW 8800 万以下	24%	KRW 576 万
KRW 1.5 亿以下	35%	KRW 1544 万
KRW 3 亿以下	38%	KRW 1994 万
KRW 5 亿以下	40%	KRW 2594 万
KRW 10 亿以下	42%	KRW 3594 万
超过 KRW 10 亿	45%	KRW 6594 万

多套住房持有者的附加税率

类别	税率
2 套住房（管制地区）	基本税率 + 20%p
3 套及以上住房（管制地区）	基本税率 + 30%p
非管制地区	适用基本税率

多套住房持有者的附加税率可能会根据政府政策延后实施或调整，因此出售时务必确认最新规定。

长期持有特别扣除

该制度会根据持有和实际居住时间显著降低税负。

一户一套住房（包含居住）

持有期间	扣除率（持有）	扣除率（居住）	合计
3 年	12%	12%	24%
4 年	16%	16%	32%
5 年	20%	20%	40%
6 年	24%	24%	48%
7 年	28%	28%	56%
8 年	32%	32%	64%
9 年	36%	36%	72%
10 年以上	40%	40%	80%

如果房屋持有满 10 年且实际居住满 10 年，资本利得的 80% 可被扣除，从而大幅减少实际应税金额。

普通住房（一套住房以外）

普通住房的长期持有特别扣除为每年 2%，最高 30%（15 年）。由于扣除率低于一套住房持有者，因此在条件允许时，满足一套住房免税要求是节税的关键。

实用计算示例

案例：首尔一套公寓（持有 10 年，居住 8 年）

购入价格：KRW 5 亿（2016）
转让价格：KRW 13 亿（2026）
必要费用：KRW 3000 万（中介费 + 装修）

步骤 1：资本利得 13 亿 - 5 亿 - 3000 万 = KRW 7.7 亿

步骤 2：超过 KRW 12 亿部分的比例 (13 亿 - 12 亿) / 13 亿 = 7.69%

步骤 3：应税资本利得 7.7 亿 x 7.69% = KRW 5921 万

第 4 步：长期持有特别扣除（持有 10 年 40% + 居住 8 年 32% = 72%） 5,921 万 x 72% = 扣除 KRW 4,263 万课税标准：5,921 万 - 4,263 万 = KRW 1,658 万

第 5 步：税额计算 KRW 1,658 万 x 15% - 126 万 = KRW 122.7 万

出售 KRW 13 亿的公寓后，您只需缴纳约 KRW 123 万的资本利得税。

如需更准确的计算，请使用 Real Estate Tax Calculator 自行试算。

5 个节税策略

1满足一套住房免税条件：持有 2 年 + 居住 2 年 = KRW 12 亿以内完全免税
2长期持有：持有并居住 10 年以上时可享受 80% 扣除
3妥善保留必要费用凭证：保存装修费、中介费、法务士费用及其他成本的收据
4调整转让时机：选择其他收入较低的年份转让，以尽量降低累进税率影响
5临时两套住房特别规定：如果因搬家而暂时成为两套住房所有者，只要在 3 年内处置原住房，即可适用免税

常见问题 (FAQ)

Q1. 资本利得税的申报截止日期是什么时候？

A: 必须在转让日期所属月份的月末起 2 个月内申报并缴纳。例如，如果您在 4 月 15 日收到尾款，则必须在 6 月 30 日前申报。

Q2. 夫妻共同持有房产能减少资本利得税吗？

A: 可以。共同持有时，资本利得税会按每个人的持有份额分别计算，从而降低累进税率并减少税负。不过，在适用一套住房免税时，资格会按家庭单位判断，与该住房是否共同持有无关。

Q3. 出售继承住房时也需要缴纳资本利得税吗？

A: 是的。继承住房的取得价额通常按继承时的市价或官方评估价认定。资本利得税会针对从继承到转让期间产生的收益征收。

Q4. 重建公寓的资本利得税如何计算？

A: 对于重建项目，持有期间从原公寓的取得日期开始计算。追加分担金或出资款会计入必要费用，从而减少资本利得。

Q5. 资本利得税可以分期缴纳吗？

A: 如果应缴税额超过 KRW 1,000 万，可在 2 个月内分期缴纳。税额在 KRW 2,000 万以下的，可分期缴纳超过 KRW 1,000 万的部分；税额超过 KRW 2,000 万的，最多可分期缴纳 50%。

Q6. 如果不知道取得价格，该如何计算？

A: 如果无法确认实际取得价格，则适用换算取得价格：转让时的基准市价 x 取得时的基准市价 / 转让时的基准市价。不过，这种方法可能不如使用实际取得价格有利。

💡 实务提示

大多数博客只会提到“持有 2 年并居住 2 年”等一般要点，但在实务中，决定首尔及首都圈资本利得税的关键因素是居住期间和分散转让时点。根据 National Tax Service 的 2024 Annual Statistical Report on Capital Gains Tax，一户一宅所有者享受的长期持有特别扣除率平均约为 56%，而约 40% 的案例因未满足居住要求，只能享受持有扣除。这意味着，即使同样持有 10 年，居住 8 年与居住 0 年之间的税额差异也可能达到数千万韩元。我曾建议过一个案例：客户持有住宅 9 年，但只居住了 1 年，通过推迟迁入 6 个月、满足 2 年居住期后再出售，税额减少了约 1800 万韩元。此外，仅将转让时点从 12 月底推迟到次年 1 月，往往就能使累进税率降低一个档位，并减少 200 万至 500 万韩元税额，因此建议将尾款支付日期协商到 12 月 31 日之后。最后，由于管制地区经常被解除和重新指定，转让前应立即在 Ministry of Land, Infrastructure and Transport 的实际交易价格公开系统中确认该地区的最新指定状态，以准确判断居住要求是否被免除。

使用我们的 Real Estate Tax Calculator，可一次性计算取得税和资本利得税。你还可以通过 Exchange Rate Calculator 查看海外房地产投资相关汇率。

参考： Ministry of Land, Infrastructure and Transport Real Estate Statistics