全租诈骗防范清单 — 签约前必须核实的 10 件事

为什么全租诈骗仍然频发？

即使政府在 2023–2024 年大规模全租诈骗丑闻后推出了应对措施，截至 2026 年，每年仍有数千起案件被举报。最大原因在于信息不对称。租客通常缺乏房产登记和权利关系方面的专业知识，而诈骗者会精准利用这一漏洞。

全租合同签约前 10 点核查清单

最关键项目的详细说明

1. 房产登记簿： 请自行从韩国大法院互联网登记所（iros.go.kr）调取，费用为 700 韩元。不要只依赖中介展示给你的文件 — 一定要亲自获取。而且在合同当天、支付尾款之前，要再调取一次，作为最终核查。

2. 房东身份核实： 确认登记所有人与和你签约的人是同一人。如果是与代理人签约，必须核实以下全部内容：授权委托书、房东的印鉴证明书，以及印章本身。

3. “资不抵债型”全租计算：（成交价 − 抵押贷款债务）÷ 成交价 × 100 = 剩余权益比例。安全标准：只有当优先债务加上全租保证金合计不超过成交价的 70% 时，才考虑签约。

4. 信托持有房产： 当房产由信托公司持有时，如果与没有出租权限的委托人（看似房东的人）签约，合同可能在法律上无效。你必须取得受托人（信托公司）的书面同意，或直接与受托人签约。

5. 全租保证金保险： 务必通过 HUG（Korea Housing & Urban Guarantee Corporation）或 SGI Seoul Guarantee 投保。保费大约为每年保证金的 0.1–0.3%。如果该房产不符合保险资格，应将其视为强烈信号，直接放弃整份合同。

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常见问题（FAQ）

Q1. 如果我成为全租诈骗受害者，应立即做什么？

A: 同时做这三件事：(1) 向警方提出刑事控告，(2) 向你的全租保证金保险提出理赔，(3) 向法院申请租赁权登记命令。全租诈骗受害者支援中心（1811-0114）提供免费法律咨询。

Q2. 如果通过持证房地产中介签约，我就能免于诈骗吗？

A: 不能。现实中存在中介参与串通诈骗，或因过失造成损害的案例。你必须自行核实清单上的每一项。

Q3. 别墅还是公寓更容易发生全租诈骗？

A: 从统计上看，别墅（多户住宅和联排住宅）的全租诈骗率远高于公寓。它们更难通过公示价格指数核价，市场价值也更难判断。

Q4. 如果租赁期间房东变更，我的保证金安全吗？

A: 如果你已经完成居民登记并取得固定日期盖章，你的租赁权可以对抗新房主。保证金保险仍然必不可少。

Q5. 投保全租保证金保险需要房东同意吗？

A: 一般来说，HUG 全租保证金保险无需房东同意即可办理。

Q6. officetel 全租合同也适用同样的核查流程吗？

A: 基本原则相同。不过需要注意，officetel 可能被分类为商业用途或居住用途，确立租赁权对抗力的方法可能会因分类不同而有所差异。

💡 现实经验

其他博客通常只停留在“查看房产登记簿”这种模板化建议，但韩国市场真正致命的是时间差攻击。根据国土交通部 2024 年统计，约 38% 的全租诈骗发生在签约与支付尾款之间的窗口期（平均 30–60 天），房东会在这段时间给房产追加抵押。换句话说，签约当天登记簿干净远远不够 — 真正的防线，是在支付尾款当天早上再花 700 韩元调取一次登记簿，并亲自逐项核对是否有任何变更。HUG 全租保证金保险资格审查也不应被当作例行保险步骤，而应视为评估房产安全性的客观筛选工具 — 当担保机构拒绝为某处房产承保时，这就是明确信号：要么全租保证金与公示价格比例超过 90%，要么权利结构本身存在问题。一旦被拒保就立刻放弃，是你能采取的最有效动作，可以在发生前拦截约 70% 的别墅全租诈骗。最后，关于信托持有房产：如果你在登记簿甲区上方任何位置看到“trust”这个词，与委托人（看似房东的人）签订的任何合同都可能被撤销 — 除非你已经拿到受托人的同意，否则一秒都不要犹豫。直接放弃。