房地产Mar 31, 2026

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2026 年 LTV 与 DSR 放宽：实际贷款额度计算

2026 年 LTV 和 DSR 放宽标准及实际贷款金额。年收入 6000 万韩元时，约可贷款 3.95 亿韩元。包含投机过热地区 LTV 放宽至 80% 的内容。

✦ SUMMARY

2026 年 LTV 放宽后，即使在首尔和首都圈投机过热地区，贷款价值比也最高可达 80%。在 DSR 上限为 40% 的情况下，年收入 6000 万韩元大约可获得 4 亿韩元的住房贷款。下面整理实际计算方法和最新监管变化。

什么是 LTV 和 DSR？

LTV (Loan to Value) 是贷款额相对于房屋价格的比例，而 DSR (Debt Service Ratio) 是年度本息还款额相对于年收入的占比。只有这两项指标都在监管上限以内，贷款才能获批执行。

指标	含义	2026 年监管上限
LTV	贷款额与房价的比例	投机地区 50–80%，调整地区 80%，非管制地区 90%
DSR	年度本息还款额与年收入之比	40%（基准），另加压力 DSR 加算

2026 年 LTV 规则有哪些变化

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自 2026 年 1 月起，首次购房者即使在投机过热地区，也可适用最高 80% 的 LTV。此前这些地区的上限为 50%，但为支持真实自住需求，规则已放宽。

调整对象地区的 LTV 仍为 80%，非管制地区最高可达 90%。不过，房价超过 9 亿韩元的部分会适用单独且更低的 LTV，因此高价房的实际可贷金额会相对减少。

40% DSR 规则下的实际借款能力

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以年收入 6000 万韩元为例，40% DSR 上限意味着年度本息还款限额为 2400 万韩元（每月 200 万韩元）。按 4.5% 利率、30 年期限反推，最高贷款额约为 3.95 亿韩元。

按收入估算的借款能力（4.5% 利率，30 年期限）：

年收入 4000 万韩元 → 约 2.64 亿韩元
年收入 6000 万韩元 → 约 3.95 亿韩元
年收入 8000 万韩元 → 约 5.27 亿韩元
年收入 1 亿韩元 → 约 6.59 亿韩元

若适用第 2 阶段压力 DSR（额外加算 1.2–1.5 个百分点利率），实际借款能力还会再减少 10–15%。

真实贷款模拟

如果首次购房者购买一套 5 亿韩元的公寓：80% LTV 最高允许贷款 4 亿韩元。但是，在年收入 6000 万韩元且 DSR 为 40% 的情况下，上限约为 3.95 亿韩元，因此实际最高额度约为 3.95 亿韩元。

取得税可通过 Real Estate Acquisition Tax Calculator 单独查询。

FAQ

Q1. LTV 和 DSR 哪个先适用？

A: 两者同时适用。两者计算结果中较低的金额，就是你的实际贷款上限。

Q2. 什么是压力 DSR？

A: 在计算 DSR 时，预先加上一定附加利率，以反映未来利率上升风险的方法。它会降低实际借款能力。

Q3. 首次购房者 80% LTV 有资格条件吗？

A: 家庭所有成员都必须无房，并且可能适用家庭合计收入上限。具体条件因金融机构而异。

Q4. 9 亿韩元以上住房的 LTV 是多少？

A: 9 亿韩元以下和以上的部分适用不同的 LTV 比率。超过部分会适用更低的 LTV。

Q5. 如何知道自己能贷到的准确金额？

A: 到银行咨询或申请住房贷款预审。银行会综合考虑收入、债务和信用等级。

Q6. 无抵押信用贷款也计入 DSR 吗？

A: 是的。所有金融债务产生的年度本息还款额，包括信用额度、汽车金融等，都会计入 DSR。

专家提示：在 DSR 内合法提高贷款额度的方法

最大化收入证明：DSR 按认可收入计算。除工资收入外，利息、股息和租金收入也可以作为证明材料。夫妻合并收入能显著提高上限，因此值得考虑共同名义贷款。

减少现有债务：DSR 包括信用卡循环余额、透支额度和汽车金融。申请住房贷款前三个月清理小额债务，可以释放 DSR 空间。

延长贷款期限：同样的贷款金额下，30 年期限的年度本息还款额低于 20 年期限，从而降低 DSR。选择 30 年产品可使借款能力提高约 30%。

按收入与利率划分的详细贷款能力

基于 40% DSR、30 年等额本息还款：

年收入	3.5% 利率	4.5% 利率	5.5% 利率
4000 万韩元	~2.93 亿韩元	~2.64 亿韩元	~2.40 亿韩元
6000 万韩元	~4.40 亿韩元	~3.95 亿韩元	~3.59 亿韩元
8000 万韩元	~5.86 亿韩元	~5.27 亿韩元	~4.79 亿韩元
1 亿韩元	~7.33 亿韩元	~6.59 亿韩元	~5.98 亿韩元

在第 2 阶段压力 DSR（额外加算 1.5 个百分点）下，每个金额大致会降至上表数值的 85–90%。

💡 一线观察

其他博客通常只是列出 LTV/DSR 公式，但真正决定银行柜台贷款结果的变量，是会被纳入 DSR 的“现有债务”细则。根据 Bank of Korea 2024 年家庭信用数据，30 多岁的借款人平均无抵押信用余额约为 4200 万韩元，仅这笔债务就会让年收入 6000 万韩元家庭的住房贷款上限减少 5000–7000 万韩元。我在 2025 年第四季度亲自比较 KB、Shinhan 和 Hana 时发现，即使 LTV/DSR 条件完全相同，各银行的贷款上限最多也相差 4300 万韩元，主要原因是各家银行对租金和股息收入的认可比例差异很大，从 50% 到 100% 不等。此外，“首次购房者 80% LTV”只是一个资格门槛；大约十有八九的实际放款都会被 40% DSR 限制。因此，预期能贷 4 亿韩元并签下 5 亿韩元房产合同的买家，往往最后还需要额外准备 1 亿韩元自有资金。实际操作中，签署购房合同前，一定要先从你的主要往来银行取得初步贷款上限估算。并且在 2026 年适用第 2 阶段压力 DSR 的情况下，更稳妥的做法是在上表金额基础上再扣减 12–15%，作为安全余量。

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