Фиксированная и плавающая ипотечная ставка: расчёт погашения 300 миллионов южнокорейских вон за 30 лет
Прямое сравнение месячного платежа и общей суммы процентов при аннуитетном погашении 300 миллионов южнокорейских вон за 30 лет под 4%, 4,5% и 5% годовых. Разбираем момент изменения ставки, остаток долга, расходы на досрочное погашение и стрессовый DSR.
В условном сравнении ипотеки на 300 миллионов южнокорейских вон с равными ежемесячными платежами в течение 30 лет разница общей суммы процентов при неизменных до погашения ставках 4,0% и 4,5% годовых составляет около 31 611 616 южнокорейских вон. Это не прогноз будущей плавающей ставки.
Фиксированная ставка всегда остаётся прежней все 30 лет?
Продукт с фиксацией до погашения отличается от смешанного, у которого ставка фиксируется лишь на первые несколько лет. После оговорённого периода смешанная ставка может стать плавающей. Бывают и продукты с пересмотром ставки через установленные интервалы. Поэтому помимо названия проверяйте срок фиксации, следующую дату изменения, базовый показатель, надбавку и условия скидок.
Плавающая ставка тоже не обязательно меняется в тот же день и на столько же, на сколько Банк Кореи меняет ключевую ставку. Корректировка определяется указанными в договоре показателем и периодичностью. Не существует и правила, что фиксированная ставка всегда изначально дороже. Начните с реальных предложений, полученных в один день.
Сколько стоит разница в 0,5 процентного пункта?
Предположим, сумма кредита — 300 000 000 южнокорейских вон, срок — 360 месяцев, а ежемесячная сумма погашения основного долга и процентов одинакова: это аннуитетное погашение. Льготного периода, комиссий и досрочного погашения нет, каждая ставка сохраняется до конца срока. Ставки ниже — расчётные допущения, а не текущие предложения банков.
| Годовая ставка | Ежемесячный платёж, округлённый до воны | Всего процентов, округлённо до воны |
|---|---|---|
| 4,0% | 1 432 246 южнокорейских вон | 215 608 519 южнокорейских вон |
| 4,5% | 1 520 056 южнокорейских вон | 247 220 135 южнокорейских вон |
| 5,0% | 1 610 465 южнокорейских вон | 279 767 353 южнокорейских вон |
При основном долге P, месячной ставке r и числе платежей n ежемесячный платёж равен P × r ÷ (1 − (1+r) в степени −n). Месячная ставка — годовая, делённая на 12. Для 4% годовых вводите 0,04. При ставке 0 разделите основной долг на число месяцев.
Месячная разница между 4,0% и 4,5%, рассчитанная до округления, составляет около 87 810 южнокорейских вон. Разница общей суммы процентов — 31 611 616 южнокорейских вон. Общие проценты рассчитаны по неокруглённому платежу, поэтому могут немного отличаться от результата умножения месячной суммы в таблице на 360. Банковский график может дополнительно отличаться из-за дат платежей, подсчёта дней и обработки долей воны.
Даже одинаковое повышение на 1 процентный пункт зависит от момента изменения
Для кредита 300 миллионов южнокорейских вон на 360 месяцев с аннуитетными платежами в конце месяца были непосредственно рассчитаны пять графиков. Во всех начальная ставка — 4%. Предполагается, что после изменения новая ставка сохраняется до погашения. Это не предложения банков и не прогноз.
| Допущение | Всего процентов за 360 месяцев (южнокорейские воны) | Наибольший месячный платёж (южнокорейские воны) |
|---|---|---|
| Сохранение 4% | 215 608 519 | 1 432 246 |
| 5% с 13-го месяца | 276 003 730 | 1 605 795 |
| 5% с 61-го месяца | 261 807 192 | 1 586 241 |
| 5% с 301-го месяца | 217 730 284 | 1 467 609 |
| 3% с 61-го месяца | 171 955 860 | 1 432 246 |
При одинаковых 5% повышение с 13-го месяца даёт около 276 миллионов южнокорейских вон процентов, а с 301-го — около 217,73 миллиона. Причина — разная длительность высокой ставки и разный остаток долга в момент её введения. В сценарии снижения до 3% наибольший платёж относится к периоду до снижения.
Порядок месячного расчёта: проценты за месяц = предыдущий остаток × годовая ставка ÷ 12, погашение основного долга = месячный платёж − проценты за месяц, новый остаток = предыдущий остаток − погашение основного долга. В месяц изменения платёж пересчитан по тогдашнему остатку и оставшемуся числу месяцев. Уже оплаченные месяцы по новой ставке не пересчитываются.
Последовательные расчёты выполнялись с неокруглёнными десятичными значениями; до целой воны округлена только таблица. Банковский подсчёт дней, отбрасывание дробной части, льготные условия и комиссия за досрочное погашение учитываются отдельно. Если планируете продать жильё через 5 лет, сравнивайте проценты до этого момента и остаток при продаже, а не итог за 360 месяцев. Рефинансирование уже погашаемого кредита требует отдельного сравнения с одинаковым оставшимся сроком.
Запись о проверке расчётов: 15 сентября 2026 года были составлены 1 800 месячных строк для 5 сценариев и сверены сумма погашенного основного долга, месячные остатки, граничный случай ставки 0% и отдельная формула остатка. Это не фактическая история платежей клиента.
Пересчитайте кредит от остатка основного долга
Сопоставьте остаток долга, месяцы, ставку и условия скидки, комиссии досрочного погашения или рефинансирования. Сравните остаток, проценты и сборы за один срок владения и повторите продажу через пять лет. Отделяйте DSR-стресс от реальной стоимости; без ответа по условию победителя нет.
💡 Практический вывод: сначала рассчитайте посильный платёж, а не прогноз
В условной таблице выше разница ежемесячных платежей при 4,0% и 5,0% составляет около 178 219 южнокорейских вон. Это сравнение двух разных новых кредитов, а не прямой прогноз изменения платежа по действующему. Сначала проверьте, не меньше ли этой суммы ваши свободные деньги после расходов на жизнь, других кредитов и резервных средств. При небольшом запасе трудно выбирать только по низкой стартовой ставке.
Проверьте условия сохранения льготной ставки в новом предложении. Остаток действующего кредита, комиссии и возврат затрат отдельно рассматриваются в статье Расчёт рефинансирования действующей ипотеки.
Стрессовый DSR — применяемый в Южной Корее расчёт платёжеспособности, учитывающий риск повышения ставки. Надбавка для проверки не означает, что её целиком прибавят к вашим фактическим процентам. В разъяснении Комиссии по финансовым услугам Южной Кореи можно проверить, что с 1 июля 2025 года начался 3-й этап, а не 2-й. Подробный пресс-релиз о введении объясняет порядок проверки для разных продуктов. Правила могут впоследствии измениться, поэтому получите банковский расчёт лимита на дату заявки.
Частые вопросы
Q. Фиксация на 5 лет означает фиксацию на 30 лет?
Нет. Проверьте в договоре механизм ставки после 5 лет, базовый показатель и первую дату изменения.
Q. Все плавающие ставки меняются каждые 6 месяцев?
Это зависит от договора. Спросите банк о периодичности изменения вашего продукта и дате наблюдения базового показателя.
Q. Самая низкая начальная ставка означает минимальные общие расходы?
Нет. Их меняют последующие ставки, комиссии, условия скидок и фактическая длительность кредита.
Q. Можно рассчитать кредитный платёж калькулятором процентов по вкладу?
Нет. На вкладе деньги накапливаются, а в кредите основной долг уменьшается. Используйте формулу в статье или банковский график погашения.
Q. Нужно ли действительно платить ставку стрессового DSR?
Величина для проверки кредитного лимита отличается от договорных процентов. Фактическую ставку смотрите в кредитном договоре.
Q. Можно по таблице выбрать победителя между фиксированной и плавающей ставкой?
Нет. Первая таблица платежей предполагает постоянство каждой ставки все 360 месяцев. Вторая предполагает изменение в указанный месяц. Обе не являются прогнозом. Реальную плавающую ставку нужно считать по датам пересмотра вашего договора и её дальнейшей траектории.
Проверка исходных сведений о правилах: 2026-09-08. Проверка расчётов по траекториям ставки: 2026-09-15. Это руководство по расчёту, а не персональная рекомендация кредита или гарантия одобрения. Фактические даты платежей, обработку долей воны, комиссии и требования проверяйте по своему предложению.
