2026 LTV DSR Pelonggaran — Perhitungan Jumlah Pinjaman yang Dapat Diterima

Apa itu LTV dan DSR?

LTV (Loan to Value) adalah rasio pinjaman terhadap harga rumah, sementara DSR (Debt Service Ratio) adalah rasio pembayaran pokok dan bunga tahunan terhadap penghasilan tahunan. Kedua indikator ini harus berada di bawah batas regulasi agar pinjaman dapat disetujui.

Perubahan Regulasi LTV 2026

Mulai Januari 2026, bagi pembeli rumah pertama kali, LTV hingga 80% diizinkan bahkan di daerah spekulasi. Sebelumnya, batas maksimum di daerah spekulasi adalah 50%, tetapi ini dilonggarkan untuk mendukung pembeli yang benar-benar membutuhkan.

LTV umum untuk daerah yang disesuaikan tetap 80%, dan di luar daerah yang diatur, dapat mencapai 90%. Namun, untuk bagian harga di atas 900 juta won, LTV yang berbeda diterapkan, sehingga jumlah pinjaman yang dapat diterima untuk rumah mahal berkurang.

Jumlah Pinjaman yang Dapat Diterima Berdasarkan DSR 40%

Dengan penghasilan tahunan 60 juta won dan menerapkan DSR 40%, batas pembayaran pokok dan bunga tahunan adalah 24 juta won (2 juta won per bulan). Dengan suku bunga 4,5% dan jangka waktu 30 tahun, jumlah pinjaman yang dapat diterima adalah sekitar 395 juta won.

Perkiraan jumlah pinjaman yang dapat diterima berdasarkan penghasilan tahunan (suku bunga 4,5%, 30 tahun):

• Penghasilan 40 juta won → sekitar 264 juta won
• Penghasilan 60 juta won → sekitar 395 juta won
• Penghasilan 80 juta won → sekitar 527 juta won
• Penghasilan 100 juta won → sekitar 659 juta won

Jika DSR Stres tahap 2 (tambahan suku bunga 1,2~1,5%p) diterapkan, jumlah pinjaman yang dapat diterima akan berkurang 10~15% dari angka di atas.

Simulasi Jumlah Pinjaman yang Dapat Diterima

Jika membeli apartemen seharga 500 juta won untuk pertama kalinya: LTV 80% → maksimum 400 juta won dapat dipinjam. Namun, dengan DSR 40% dan penghasilan tahunan 60 juta won, jumlah pinjaman yang dapat diterima adalah sekitar 395 juta won, sehingga sebenarnya batasnya adalah sekitar 395 juta won.

Pajak akuisisi dapat diperiksa secara terpisah di Kalkulator Pajak Akuisisi Properti.

FAQ

Q1. Mana yang diterapkan terlebih dahulu, LTV atau DSR?

A: Keduanya diterapkan secara bersamaan, dan jumlah yang lebih rendah di antara kedua indikator tersebut menjadi batas pinjaman yang sebenarnya.

Q2. Apa itu DSR Stres?

A: Metode perhitungan DSR yang menerapkan suku bunga tambahan yang mencerminkan kemungkinan kenaikan suku bunga di masa depan. Jumlah pinjaman yang dapat diterima akan berkurang.

Q3. Apakah ada syarat untuk mendapatkan LTV 80% bagi pembeli pertama kali?

A: Semua anggota keluarga harus tidak memiliki rumah, dan mungkin ada batasan penghasilan gabungan pasangan. Syarat dapat berbeda di setiap lembaga keuangan.

Q4. Bagaimana dengan LTV untuk rumah di atas 900 juta won?

A: LTV yang berbeda diterapkan untuk rentang di bawah dan di atas 900 juta won. Rentang di atas memiliki LTV yang lebih rendah.

Q5. Bagaimana cara mengetahui jumlah pinjaman yang dapat diterima secara akurat?

A: Harus memeriksa dengan mengunjungi bank atau meminta penilaian pinjaman hipotek. Pendapatan, utang, dan peringkat kredit akan dipertimbangkan secara komprehensif.

Q6. Apakah pinjaman kredit juga termasuk dalam perhitungan DSR?

A: Ya. Semua utang finansial seperti pinjaman kredit, cicilan mobil, dan lainnya termasuk dalam perhitungan DSR.

Tips Ahli: Cara Legal untuk Meningkatkan Pinjaman dalam Batas DSR

Maksimalkan Bukti Penghasilan: DSR dihitung berdasarkan penghasilan yang diakui. Selain penghasilan kerja, penghasilan finansial seperti penghasilan bunga, dividen, dan sewa juga dapat dibuktikan. Jika menggunakan penghasilan gabungan pasangan, batas pinjaman dapat meningkat secara signifikan, sehingga patut dipertimbangkan untuk pinjaman atas nama bersama.

Kurangi Utang yang Ada: Perhitungan DSR mencakup semua utang seperti revolving kartu kredit, rekening minus, dan cicilan mobil. Jika mengatur utang kecil tiga bulan sebelum mengajukan pinjaman hipotek, akan ada ruang untuk DSR.

Perpanjang Jangka Waktu Pinjaman: Meskipun jumlahnya sama, pembayaran selama 30 tahun lebih rendah dibandingkan 20 tahun, sehingga DSR menjadi lebih rendah. Memilih produk dengan jangka waktu 30 tahun dapat meningkatkan jumlah pinjaman yang dapat diterima sekitar 30%.

Tabel Rincian Jumlah Pinjaman Berdasarkan Penghasilan dan Suku Bunga

Berdasarkan DSR 40%, pembayaran pokok dan bunga tetap selama 30 tahun:

Jika DSR Stres tahap 2 (tambahan suku bunga 1,5%p) diterapkan, jumlah tersebut akan berkurang menjadi sekitar 85~90% dari masing-masing jumlah.

💡 Wawasan Praktis

Blog lain hanya menyajikan rumus resmi LTV dan DSR, tetapi variabel yang sangat menentukan di bank adalah detail "utang yang sudah ada" dalam perhitungan DSR. Menurut statistik kredit rumah tangga Bank Korea 2024, rata-rata saldo pinjaman kredit peminjam berusia 30-an adalah sekitar 42 juta won, dan utang ini saja dapat mengurangi batas pinjaman hipotek untuk rumah tangga dengan penghasilan 60 juta won sekitar 5 juta~7 juta won. Penulis membandingkan KB, Shinhan, dan Hana pada kuartal keempat 2025, dan meskipun dengan syarat LTV dan DSR yang sama, perbedaan dalam cara menghitung penghasilan yang diakui di setiap bank dapat membuat batas pinjaman berbeda hingga 43 juta won — terutama, proporsi pengakuan penghasilan sewa dan dividen bervariasi antara bank dari 50~100%. Selain itu, LTV 80% untuk pembeli pertama kali hanya merupakan