2026 LTV DSR में ढील — ऋण की संभावित राशि का वास्तविक गणना

LTV और DSR क्या हैं?

LTV (Loan to Value) घर की कीमत के मुकाबले ऋण का अनुपात है, और DSR (Debt Service Ratio) वार्षिक आय के मुकाबले वार्षिक मूलधन और ब्याज चुकौती का अनुपात है। दोनों संकेतक नियमों के तहत अधिकतम सीमा से नीचे होने चाहिए ताकि ऋण स्वीकृत हो सके।

2026 में LTV नियम में बदलाव

2026 के जनवरी से, जीवन में पहली बार घर खरीदने वालों के लिए अटकलों से प्रभावित क्षेत्रों में भी LTV 80% तक की अनुमति दी गई है। पहले यह अटकलों से प्रभावित क्षेत्रों में अधिकतम 50% था, लेकिन वास्तविक उपयोगकर्ताओं का समर्थन करने के उद्देश्य से इसे ढील दी गई है।

समायोजित क्षेत्रों में सामान्य LTV 80% पर बना रहेगा, और नियमों के बाहर के क्षेत्रों में 90% तक संभव है। हालाँकि, 9 करोड़ रुपये से अधिक की कीमत पर अलग LTV लागू होता है, इसलिए उच्च मूल्य वाले घरों के लिए वास्तविक ऋण की संभावित राशि कम हो जाती है।

DSR 40% मानक के तहत वास्तविक ऋण की संभावित राशि

वार्षिक आय 60 लाख रुपये के आधार पर DSR 40% लागू करने पर वार्षिक मूलधन और ब्याज चुकौती की सीमा 24 लाख रुपये (मासिक 2 लाख रुपये) होती है। 4.5% ब्याज दर और 30 साल की अवधि के आधार पर, ऋण की संभावित राशि लगभग 3.95 करोड़ रुपये है।

वार्षिक आय के अनुसार ऋण की संभावित राशि (ब्याज दर 4.5%, 30 वर्ष):

• वार्षिक आय 40 लाख रुपये → लगभग 2.64 करोड़ रुपये
• वार्षिक आय 60 लाख रुपये → लगभग 3.95 करोड़ रुपये
• वार्षिक आय 80 लाख रुपये → लगभग 5.27 करोड़ रुपये
• वार्षिक आय 1 करोड़ रुपये → लगभग 6.59 करोड़ रुपये

तनाव DSR के 2 चरण (अतिरिक्त ब्याज दर 1.2~1.5%p) लागू होने पर वास्तविक ऋण की संभावित राशि उपरोक्त से 10~15% कम हो जाती है।

वास्तविक ऋण राशि का सिमुलेशन

5 करोड़ रुपये के अपार्टमेंट को जीवन में पहली बार खरीदने की स्थिति में: LTV 80% → अधिकतम 4 करोड़ रुपये का ऋण संभव है। हालाँकि, DSR 40% मानक के तहत वार्षिक आय 60 लाख रुपये होने पर लगभग 3.95 करोड़ रुपये है, इसलिए वास्तव में लगभग 3.95 करोड़ रुपये की सीमा है।

अधिग्रहण कर अलग से रियल एस्टेट अधिग्रहण कर कैलकुलेटर पर देखा जा सकता है।

FAQ

Q1. LTV और DSR में से कौन सा मानक पहले लागू होता है?

A: दोनों एक साथ लागू होते हैं, और दोनों मानकों में से जो भी कम राशि होती है, वही वास्तविक ऋण सीमा बनती है।

Q2. तनाव DSR क्या है?

A: भविष्य में ब्याज दर में वृद्धि की संभावनाओं को पहले से ध्यान में रखते हुए अतिरिक्त ब्याज दर को लागू करके DSR की गणना करने की विधि। इससे वास्तविक ऋण की संभावित राशि कम हो जाती है।

Q3. जीवन में पहली बार LTV 80% प्राप्त करने के लिए क्या शर्तें हैं?

A: परिवार के सभी सदस्य बिना घर के होने चाहिए, और पति-पत्नी की संयुक्त वार्षिक आय पर सीमा हो सकती है। विभिन्न वित्तीय संस्थानों की शर्तें भिन्न होती हैं।

Q4. 9 करोड़ रुपये से अधिक के घर का LTV क्या है?

A: 9 करोड़ रुपये से कम और 9 करोड़ रुपये से अधिक के क्षेत्रों में अलग-अलग LTV लागू होते हैं। अधिकतम सीमा वाले क्षेत्र में LTV कम होता है।

Q5. ऋण की संभावित राशि को सही ढंग से जानने के लिए क्या करना चाहिए?

A: बैंक में जाकर या आवासीय ऋण की समीक्षा का अनुरोध करके इसे जानना चाहिए। आय, ऋण, और क्रेडिट रेटिंग आदि को समग्र रूप से ध्यान में रखा जाता है।

Q6. DSR की गणना में क्या क्रेडिट ऋण भी शामिल होता है?

A: हाँ। क्रेडिट ऋण, कार किस्त आदि सभी वित्तीय ऋणों की वार्षिक मूलधन और ब्याज DSR की गणना में शामिल होते हैं।

विशेषज्ञ टिप: DSR सीमा के भीतर ऋण बढ़ाने के वैध तरीके

आय का प्रमाण अधिकतम करें: DSR मान्यता प्राप्त आय के आधार पर निर्धारित होता है। श्रमिक आय के अलावा, ब्याज आय, लाभांश आय, किराए की आय आदि वित्तीय आय का भी प्रमाणित किया जा सकता है। पति-पत्नी की संयुक्त आय लागू करने पर ऋण की सीमा काफी बढ़ जाती है, इसलिए संयुक्त नाम पर ऋण पर विचार करना उचित है।

पुराने ऋण को कम करें: DSR की गणना में क्रेडिट कार्ड रिवॉल्विंग, माइनस अकाउंट, कार किस्त सभी शामिल होते हैं। आवासीय ऋण के आवेदन के 3 महीने पहले से छोटे ऋण को समाप्त करने पर DSR में छूट मिलती है।

ऋण की अवधि बढ़ाएँ: समान राशि होने पर 20 साल की चुकौती की तुलना में 30 साल की चुकौती में वार्षिक मूलधन और ब्याज कम होता है, जिससे DSR कम होता है। 30 साल की अवधि के उत्पाद का चयन करने पर ऋण की संभावित राशि लगभग 30% बढ़ जाती है।

वार्षिक आय के अनुसार और ब्याज दर के अनुसार ऋण की संभावित राशि का विस्तृत तालिका

DSR 40%, 30 साल की अवधि के लिए मूलधन और ब्याज समान चुकौती के आधार पर:

तनाव DSR के 2 चरण (अतिरिक्त ब्याज दर 1.5%p) लागू होने पर प्रत्येक राशि का लगभग 85~90% स्तर पर कम हो जाता है।

💡 व्यावहारिक अंतर्दृष्टि

अन्य ब्लॉग LTV और DSR के आधिकारिक आंकड़े प्रस्तुत करते हैं, लेकिन वास्तव में बैंक की शाखा में निर्णायक रूप से भिन्नता DSR की गणना में शामिल "पुराने ऋण" के विवरण में होती है। 2024 में कोरिया बैंक के घरेलू ऋण सांख्यिकी के अनुसार, 30 वर्षीय उधारकर्ताओं का औसत क्रेडिट ऋण शेष लगभग 42 लाख रुपये है, और यह ऋण केवल वार्षिक आय 60 लाख रुपये वाले परिवार के आवासीय ऋण की सीमा को लगभग 50~70 लाख रुपये कम कर देता है। मैंने 2025 की चौथी तिमाही में KB, शिन्हान और Korean term तीन बैंकों की सीधी तुलना की, समान LTV और DSR शर्तों के तहत भी, बैंकों के बीच मान्यता प्राप्त आय की गणना की विधि में अंतर के कारण सीमा 43 लाख रुपये तक भिन्न हो गई — विशेष रूप से किराए की आय और लाभांश आय को मान्यता देने की दर बैंक के बीच 50~100% के बीच भिन्न होती है। इसके अलावा, जीवन में पहली बार LTV 80% केवल "आवेदन की योग्यता" है, वास्तव में DSR 40% पर रुकने की स्थिति में 90% मामलों में होती है, इसलिए 4 करोड़ रुपये की सीमा की उम्मीद करते हुए 5 करोड़ रुपये की संपत्ति पर अनुबंध करने पर 1 करोड़ रुपये की अतिरिक्त पूंजी की आवश्यकता होने के मामले अक्सर होते हैं। व्यावहारिक रूप से, अनुबंध से पहले हमेशा अपने मुख्य बैंक से पूर्व-निर्णय की सीमा प्राप्त करें और फिर खरीद का निर्णय लें, और 2026 के लिए तनाव DSR के 2 चरण लागू होने पर, उपरोक्त गणना तालिका से फिर से 12~15% घटाकर सावधानीपूर्वक गणना करना सुरक्षित मार्जिन है।

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