주택담보대출 고정 vs 변동 금리 — 30년 이자 차이 계산

[!SUMMARY] 3억원 대출 기준 고정금리 4.5%와 변동금리 3.8% 시작 시 30년 총이자 차이는 초기에는 변동이 유리하지만, 금리 1%p 인상 시 역전된다. 금리 방향성과 보유 기간을 함께 고려해야 한다.

고정금리와 변동금리의 기본 차이

주택담보대출 금리는 크게 고정금리와 변동금리로 나뉜다. 고정금리는 대출 기간 동안 금리가 변하지 않고, 변동금리는 기준금리(COFIX 또는 CD금리)에 연동해 주기적으로 바뀐다.

3억원 대출 30년 총이자 비교

2026년 4월 기준 시중은행 고정금리 4.5%, 변동금리 3.8%를 가정한다.

고정금리 4.5%, 30년 원리금균등상환:

• 월 납입액: 약 152만원
• 30년 총납입액: 약 5억 4,720만원
• 총이자: 약 2억 4,720만원

변동금리 3.8%, 30년 (금리 고정 가정):

• 월 납입액: 약 140만원
• 30년 총납입액: 약 5억 400만원
• 총이자: 약 2억 400만원

현재 금리가 유지된다면 30년간 변동금리가 약 4,320만원 더 유리하다.

금리 인상 시 손익분기점

변동금리가 1%p 오르면(4.8%) 고정금리(4.5%)보다 불리해진다. 1.5%p 인상(5.3%) 시 30년 총이자 차이는 역전되어 고정금리가 약 2,000만원 이상 유리하다.

향후 5년 이내에 금리가 1%p 이상 오를 것으로 예상한다면 고정금리가 유리하다. 반대로 금리 인하 기조가 지속될 것으로 본다면 변동금리가 낫다.

혼합형 금리(5년 고정 후 변동)

국내 은행 중에는 초기 5년은 고정, 이후 변동으로 전환되는 혼합형 금리 상품도 있다. 단기 거주 계획(5~10년)이라면 혼합형도 고려할 만하다.

대출 이자 계산은 예금 이자 계산기를 활용하거나 은행 대출 시뮬레이터를 참고하자.

FAQ

Q1. 변동금리는 얼마나 자주 바뀌나요?

A: 통상 6개월마다 기준금리(COFIX 등)에 연동해 조정된다.

Q2. 고정금리로 시작했다가 변동으로 바꿀 수 있나요?

A: 중도상환 후 재대출은 가능하지만 중도상환수수료가 발생할 수 있다.

Q3. 원금균등상환과 원리금균등상환 중 어느 것이 유리한가요?

A: 총이자는 원금균등상환이 적다. 초기 부담은 원리금균등상환이 낮다.

Q4. 대출 기간이 길수록 총이자는 얼마나 늘어나나요?

A: 3억원 4.5% 기준, 20년 총이자는 약 1억 5,800만원, 30년은 약 2억 4,720만원으로 약 9,000만원 차이가 난다.

Q5. 금리 인상기에 변동금리 대출을 고정으로 전환할 수 있나요?

A: 일부 은행에서 금리 전환 서비스를 제공한다. 전환 시점의 고정금리가 적용된다.

Q6. 스트레스 DSR 적용 시 고정금리와 변동금리 중 어느 것이 유리한가요?

A: 스트레스 DSR은 변동금리에 더 높은 가산금리를 적용하므로 대출 가능 금액이 더 줄어든다. 이 점에서는 고정금리가 유리하다.