Korea Umfassende Immobiliensteuer 2026 - Berechnungen und Sparstrategien für Ein- und Mehrhausbesitzer

Kurzüberblick - Koreas Comprehensive Real Estate Tax (jongbuse) ist eine nationale Immobiliensteuer. Sie fällt an, wenn der gesamte amtlich festgestellte Wert Ihrer Immobilien am Stichtag 1. Juni den gesetzlichen Freibetrag übersteigt.

• 2026 gilt für Eigentümer eines einzigen Hauses ein Grundabzug von KRW 1,2 Milliarden; Eigentümer mehrerer Häuser erhalten KRW 900 Millionen. Die allgemeinen Steuersätze reichen von 0,5 % bis 2,7 %, Zuschlagssätze für Mehrhausbesitzer von 0,5 % bis 5,0 %.
• Erklärung und Zahlung sind vom 1. Dezember bis 15. Dezember fällig. Steuerbescheide über mehr als KRW 2,5 Millionen können über sechs Monate in Raten gezahlt werden.
• Miteigentum von Ehepartnern, der Ausschluss registrierter langfristiger Mietwohnungen und die befristete Zweitwohnungsausnahme können pro Jahr KRW 1.000.000 oder mehr sparen. ## Was ist die Comprehensive Real Estate Tax - und wie unterscheidet sie sich von der Grundsteuer? Die Comprehensive Real Estate Tax (CRET) ist eine nationale Steuer für Personen, deren Immobilienvermögen insgesamt über einem gesetzlich festgelegten Wert liegt. Sie wird zusätzlich zur lokalen Grundsteuer erhoben; maßgeblich ist jeweils der Bestand am 1. Juni. - Lokale Grundsteuer: Sie betrifft jeden Immobilieneigentümer und wird in zwei Raten gezahlt (Juli und September).
• Comprehensive Real Estate Tax: Nationale Steuer, die erst greift, wenn die zusammengezählten Bestände die Schwellenwerte übersteigen; Erklärung und Zahlung erfolgen einmal im Dezember. Die CRET wurde 2005 eingeführt, um Vermögenskonzentration abzufedern und Spekulation einzudämmen. Ihre Höhe hängt jedes Jahr auch vom Verhältnis des amtlich festgestellten Werts zum Marktwert ab. Landesweit liegt dieser Satz 2026 im Durchschnitt bei etwa 69 %, während die Regierung das Realisierungsverhältnis stabil hält. ## Ab wann zahlt ein Einhausbesitzer CRET? Für Einhausbesitzer entsteht CRET, sobald der amtlich festgestellte Wert der Immobilie KRW 1,2 Milliarden übersteigt. Bei einem einzelnen Haus mit einem Wert von KRW 1,4 Milliarden, das auf eine Person eingetragen ist, beginnt die steuerpflichtige Bemessungsgrundlage nach Abzug von KRW 1,2 Milliarden - es bleiben KRW 200 Millionen. ### Schrittweise Berechnung für Einhausbesitzer 1. Amtlich festgestellter Wert KRW 1,4 Milliarden - Grundabzug KRW 1,2 Milliarden = KRW 200 Millionen

1. 1Anwendung des Fair-Market-Value-Verhältnisses von 60 % → steuerpflichtige Bemessungsgrundlage KRW 120 Millionen
2. 2Anwendung des Steuersatzes von 0,5 % (für die Steuerklasse bis KRW 300 Millionen) → etwa KRW 600.000
3. 3Abzug der überschneidenden Grundsteuer → endgültiger CRET-Betrag Abzüge für langfristiges Halten (5 Jahre 20 %, 10 Jahre 40 %, 15 Jahre 50 %) und Seniorenabzüge (Alter 60/65/70 = 20/30/40 %) lassen sich kombinieren; zusammen sind sie jedoch auf 80 % begrenzt. ## Wie viel schwerer wiegt CRET für Mehrhausbesitzer? Bei Mehrhausbesitzern fällt CRET an, wenn die kombinierten Bestände KRW 900 Millionen übersteigen. Eigentümer von drei oder mehr Wohnungen - oder von zwei Wohnungen, von denen eine in einer regulierten Zone liegt - unterliegen Zuschlagssätzen von 0,5 % bis 5,0 %. | Steuerpflichtige Bemessungsgrundlage | Allgemeiner Satz | Zuschlagssatz (3+ Wohnungen oder 2+ in regulierter Zone) |

• Nicht-Apartments (Villen, Mehrfamilienhäuser, Officetels) können für den 10-jährigen Langfristplan registriert werden
• Obergrenzen für den amtlich festgestellten Wert: KRW 600M (Metropolregion) oder KRW 300M (Nicht-Metropolregion) Anträge müssen jedes Jahr zwischen dem 16. und 30. September über Hometax oder beim lokalen Finanzamt eingereicht werden. Ein Verkauf vor Ablauf der Mindestdauer von 10 Jahren führt zu Strafzahlungen; registrieren Sie daher nur, wenn Sie wirklich langfristig halten wollen. ## Befristete Zweitwohnungsausnahme - Einhausvorteile behalten Wenn Sie ein neues Haus kaufen, aber Ihr bisheriges Haus innerhalb von drei Jahren verkaufen, behalten Sie die Vorteile für Einhausbesitzer (Abzug von KRW 1,2B, allgemeine Sätze). Die wichtigsten Bedingungen: - Kaufen Sie das neue Haus erst, nachdem Sie das bisherige Haus mindestens ein Jahr gehalten haben
• Verkaufen Sie das bisherige Haus innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf des neuen
• Wird eine der Regeln nicht erfüllt, werden Sie rückwirkend mit Strafzuschlag als Mehrhausbesitzer eingestuft In regulierten Zonen ist die Regel strenger: Dort gilt eine Verkaufsfrist von einem Jahr. Wer einen Umzug plant, sollte die Frist ab dem Kauftag fest im Kalender markieren. ## Erklärung, Zahlung und Ratenzahlung - Bewertungsstichtag: 1. Juni jedes Jahres
• Erklärungs- und Zahlungsfrist: 1. bis 15. Dezember jedes Jahres
• Ratenzahlung: Bescheide über mehr als KRW 2,5 Millionen können aufgeteilt werden, wobei bis zu 50 % sechs Monate aufgeschoben werden können
• Zahlungskanäle: Hometax, Witax, Bankschalter, Kreditkarte (1,0 % Gebühr) Hometax bietet einen CRET-Simulator, mit dem Sie Ihre voraussichtliche Steuerlast schätzen können, bevor der Bescheid eintrifft. Den genauen amtlich festgestellten Wert Ihrer Immobilie finden Sie im Portal für amtlich festgestellte Immobilienwerte des Ministry of Land (realtyprice.kr). ## Wird CRET abgeschafft? Ausblick für 2026 Seit 2024 hat die Regierung den Abzug für Einhausbesitzer erhöht (KRW 1,1B → KRW 1,2B), Zuschläge für Mehrhausbesitzer schrittweise gelockert und Ausschlüsse für Mietobjekte ausgeweitet. 2026 bleibt die CRET in Kraft, und auch Zuschläge für Mehrhausbesitzer bestehen weiter. Durch die deutliche Verkleinerung der regulierten Zonen ist die tatsächliche Belastung gegenüber 2022 jedoch um rund 30 % gesunken. Die politische Lage bleibt volatil. Prüfen Sie Ihr Portfolio jedes Jahr im Mai (vor dem Stichtag 1. Juni), überdenken Sie Ihre Eigentumsstruktur und bewerten Sie die Mietregistrierung jährlich neu. ## Fünf-Schritte-Leitfaden zum praktischen Steuersparen 1. Amtlich festgestellte Werte bestätigen: Rufen Sie jede eigene Immobilie über realtyprice.kr ab

1. 1Eigentumsstruktur prüfen: Wenn ein einzelnes Haus auf einen Namen lautet, simulieren Sie den Wechsel zu gemeinsamem Eigentum (unter Einbeziehung der Erwerbsteuer)
2. 2Mietregistrierung bewerten: Prüfen Sie die 10-jährige Langfristregistrierung, wenn Sie Nicht-Apartments besitzen
3. 3Zweitwohnungsausnahme klug nutzen: Markieren Sie beim Wohnungswechsel die dreijährige Verkaufsfrist
4. 4Ratenzahlung nutzen: Wenn Ihr Bescheid KRW 2,5M übersteigt, teilen Sie ihn auf, um den Cashflow zu steuern > 💡 Praxiseinblick: Miteigentum von Ehepartnern ist bei CRET fast immer vorteilhaft, verschärft aber die Anforderungen für die Befreiung von der Kapitalertragsteuer. Rechnen Sie beide Varianten durch - wenn Sie innerhalb weniger Jahre verkaufen wollen, kann Alleineigentum über die gesamte Steuerdauer tatsächlich günstiger sein. ## Häufig gestellte Fragen (FAQ) ### Q1. Sind die Comprehensive Real Estate Tax und die lokale Grundsteuer dasselbe?

A. Nein. Die Grundsteuer ist eine lokale Steuer, die jeder zahlt. CRET ist eine nationale Steuer, die erst oberhalb des Schwellenwerts greift. ### Q2. Was passiert, wenn ich keine CRET-Erklärung einreiche? A. Das Finanzamt setzt die Steuer trotzdem fest. Ausschlüsse und Abzüge gelten jedoch nur, wenn Sie eine Erklärung einreichen - deshalb ist eine freiwillige Einreichung oft vorteilhaft. ### Q3. Zahlt jeder Einhausbesitzer CRET? A. Nein. Nur wenn der amtlich festgestellte Wert KRW 1,2 Milliarden übersteigt. Darunter fällt keine Steuer an. ### Q4. Ist Miteigentum von Ehepartnern immer besser? A. Bei einem Haus meistens ja, aber Portfolios mit mehreren Wohnungen profitieren manchmal von Alleineigentum. Rechnen Sie vollständig durch, einschließlich möglicher Kapitalgewinne. ### Q5. Werden Vorverkaufsverträge für Neubauten (bunyangkwon) einbezogen? A. Die Verträge selbst nicht. Sobald der Restbetrag gezahlt ist und das Eigentum übertragen wird, zählt die Immobilie. ### Q6. Fallen bei CRET-Ratenzahlung Zinsen an? A. Der Ratenplan selbst ist zinsfrei. Eine verspätete Zahlung löst jedoch einen Zuschlag von 3 % plus eine tägliche Verzugsstrafe von 0,022 % aus. ## Direkt mit unseren Tools berechnen - Real Estate Acquisition Tax Calculator - Live-Berechnung auf Basis des tatsächlichen Transaktionswerts

• Global Exchange Calculator - Währungsumrechnung für grenzüberschreitende Immobilienbestände
• BMI / Calorie Calculator - Gesundheits-Tools zur Ergänzung Ihres täglichen Toolkits