2026 LTV- & DSR-Lockerung — reale Kreditlimits berechnet

Was sind LTV und DSR?

LTV (Loan to Value) ist das Verhältnis des Kredits zum Immobilienpreis, während DSR (Debt Service Ratio) den Anteil der jährlichen Tilgungs- und Zinszahlungen am Jahreseinkommen beschreibt. Ein Kredit kann nur ausgezahlt werden, wenn beide Kennzahlen innerhalb ihrer regulatorischen Obergrenzen liegen.

Was sich 2026 bei den LTV-Regeln geändert hat

Seit Januar 2026 können Erstkäufer selbst in spekulativen überhitzten Zonen eine LTV von bis zu 80% erhalten. Die frühere Obergrenze in diesen Zonen lag bei 50%, wurde aber gelockert, um echte Selbstnutzer zu unterstützen.

In angepassten Zielgebieten bleibt die LTV bei 80%, und nicht regulierte Regionen erlauben bis zu 90%. Allerdings unterliegt der Teil des Immobilienpreises, der KRW 900 Millionen übersteigt, einer separaten, niedrigeren LTV, sodass hochwertige Immobilien am Ende einen geringeren effektiven Kreditbetrag erhalten.

Tatsächliche Kreditkapazität nach der 40%-DSR-Regel

Bei einem Jahreseinkommen von KRW 60 Millionen setzt eine DSR-Obergrenze von 40% das jährliche Limit für Tilgung und Zinsen auf KRW 24 Millionen (KRW 2 Millionen pro Monat). Bei einem Zinssatz von 4,5% über eine Laufzeit von 30 Jahren ergibt die Rückrechnung einen maximalen Kredit von ungefähr KRW 395 Millionen.

Geschätzte Kreditkapazität nach Einkommen (4,5% Zinssatz, 30 Jahre Laufzeit):

• Einkommen KRW 40 Mio. → etwa KRW 264 Mio.
• Einkommen KRW 60 Mio. → etwa KRW 395 Mio.
• Einkommen KRW 80 Mio. → etwa KRW 527 Mio.
• Einkommen KRW 100 Mio. → etwa KRW 659 Mio.

Wenn die Stress-DSR der 2. Stufe angewendet wird (ein zusätzlicher Zinsaufschlag von 1,2-1,5 Prozentpunkten), sinkt die tatsächliche Kreditkapazität um weitere 10-15%.

Kreditsimulation in der Praxis

Wenn ein Erstkäufer eine Wohnung für KRW 500 Millionen kauft, würde eine LTV von 80% bis zu KRW 400 Millionen ermöglichen. Bei einem Jahreseinkommen von KRW 60 Mio. und einer DSR von 40% liegt die Grenze jedoch bei rund KRW 395 Millionen — die effektive Obergrenze beträgt also etwa KRW 395 Millionen.

Die Grunderwerbsteuer kann separat mit dem Real Estate Acquisition Tax Calculator geprüft werden.

FAQ

Q1. Was wird zuerst angewendet, LTV oder DSR?

A: Beide gelten gleichzeitig. Der niedrigere der beiden Beträge wird zu Ihrem tatsächlichen Kreditlimit.

Q2. Was ist Stress-DSR?

A: Eine Methode, bei der zur Berechnung der DSR vorab ein Zinsaufschlag angesetzt wird, um mögliche künftige Zinserhöhungen zu berücksichtigen. Dadurch sinkt die effektive Kreditkapazität.

Q3. Gibt es Bedingungen für die 80%-LTV für Erstkäufer?

A: Jedes Haushaltsmitglied muss ohne Wohneigentum sein, und es können Grenzen für das gemeinsame Haushaltseinkommen gelten. Die Bedingungen unterscheiden sich je nach Finanzinstitut.

Q4. Wie hoch ist die LTV bei Immobilien über KRW 900 Millionen?

A: Für den Anteil unter und über KRW 900 Millionen gelten unterschiedliche LTV-Sätze. Für den darüberliegenden Anteil gilt eine niedrigere LTV.

Q5. Wie kann ich herausfinden, welcher genaue Kreditbetrag mir zur Verfügung steht?

A: Besuchen Sie eine Bank oder beantragen Sie eine Vorprüfung für eine Hypothek. Dabei werden Einkommen, Schulden und Bonitätsstufe insgesamt berücksichtigt.

Q6. Wird unbesicherter Kredit ebenfalls in die DSR einbezogen?

A: Ja. Jährliche Tilgung und Zinsen aus allen Finanzschulden — Kreditlinien, Autofinanzierungen usw. — werden in die DSR einbezogen.

Expertentipps: Legitime Wege, Ihren Kredit innerhalb der DSR zu erhöhen

Einkommensnachweise maximieren: Die DSR wird auf Basis des anerkannten Einkommens berechnet. Neben Arbeitseinkommen können auch Zinsen, Dividenden und Mieteinnahmen dokumentiert werden. Das gemeinsame Einkommen von Ehepartnern kann die Obergrenze deutlich anheben, daher ist ein Kredit auf gemeinsamen Namen eine Überlegung wert.

Bestehende Schulden reduzieren: Die DSR umfasst revolvierende Kreditkartensalden, Überziehungslinien und Autofinanzierungen. Wenn Sie kleine Schulden drei Monate vor der Beantragung einer Hypothek tilgen, schaffen Sie zusätzlichen DSR-Spielraum.

Kreditlaufzeit verlängern: Bei gleicher Kreditsumme hat eine Laufzeit von 30 Jahren niedrigere jährliche Tilgungs- und Zinszahlungen als eine Laufzeit von 20 Jahren, wodurch die DSR sinkt. Die Wahl eines 30-jährigen Produkts kann die Kreditkapazität um rund 30% erhöhen.

Detaillierte Kreditkapazität nach Einkommen und Zinssatz

Basierend auf 40% DSR, 30 Jahre gleichbleibende Tilgungs- und Zinszahlungen:

Unter der Stress-DSR der 2. Stufe (zusätzlicher Aufschlag von 1,5 Prozentpunkten) sinkt jeder Betrag auf ungefähr 85-90% der oben genannten Werte.

💡 Praxiseinblick

Andere Blogs stellen lediglich die LTV/DSR-Formeln dar, aber die Variable, die am Bankschalter tatsächlich über das Kreditergebnis entscheidet, ist das Kleingedruckte zu "bestehenden Schulden", die in die DSR einfließen. Laut den Haushaltskreditdaten der Bank of Korea für 2024 haben Kreditnehmer in ihren 30ern im Durchschnitt einen unbesicherten Kreditsaldo von rund KRW 42 Millionen — allein diese Schuld reduziert die Hypothekenobergrenze für einen Haushalt mit KRW 60 Millionen Einkommen um KRW 50-70 Millionen. Als ich KB, Shinhan und Hana im 4. Quartal 2025 persönlich verglich, unterschieden sich die Kreditobergrenzen selbst bei identischen LTV/DSR-Bedingungen je nach Bank um bis zu KRW 43 Millionen — hauptsächlich, weil jede Bank Miet- und Dividendeneinkommen sehr unterschiedlich anerkennt, von 50% bis 100%. Außerdem ist die "80%-LTV für Erstkäufer" lediglich eine Berechtigungsschwelle; in etwa neun von zehn Fällen wird die tatsächliche Auszahlung durch die 40%-DSR begrenzt. Käufer, die mit einem Kredit von KRW 400 Millionen rechnen und einen Vertrag über eine Immobilie für KRW 500 Millionen unterschreiben, benötigen daher häufig zusätzlich KRW 100 Millionen Eigenkapital. In der Praxis gilt: Holen Sie sich vor Unterzeichnung des Kaufvertrags immer eine vorläufige Kreditlimit-Schätzung Ihrer Hauptbank ein. Und unter der 2026 angewendeten Stress-DSR der 2. Stufe ist es sicherer, weitere 12-15% von den Werten in der obigen Tabelle abzuziehen, um einen Sicherheitspuffer zu haben.

Zugehörige Berechnungstools

• Mortgage Loan Calculator — Berechnet die Kreditkapazität aus Einkommen, Zinssatz und Laufzeit sofort
• Real Estate Acquisition Tax Calculator — Zeigt die Gesamtkaufkosten (Kredit + Grunderwerbsteuer) auf einen Blick
• Mortgage Rate Comparison Guide — Aktueller Zinsvergleich zwischen KB, Shinhan und Hana