租赁收入税的分离课税与综合课税：如何围绕 2000 万 KRW 门槛做出选择及 2026 年 5 月申报指南

核心摘要 对于住房租赁收入，如果年租金收入不超过 2000 万韩元，每年 5 月申报时可选择分离课税（固定税率 14%）或综合课税。但即使只超过门槛 1 韩元，也会自动转为综合课税，并适用 6% 至 45% 的累进税率。通过注册租赁经营者身份、夫妻之间拆分所有权，以及适用 60% 的必要经费率，可以将税负降低 30% 至 50%。如果错过 5 月 31 日申报截止日期，即使只晚一天，也会产生 20% 的未申报加算税。

核心答案： 如果租赁收入不超过 2000 万韩元，可以选择分离课税；如果超过该金额，则适用综合课税。

📑 目录

• 租金收入税如何计算？
• 14% 分离课税 vs. 综合累进课税：哪种更有利？

- 14% 分离课税（含地方税 15.4%）：简单固定税率 - 综合课税：6% 至 45% 的累进税率

• 注册租赁业务经营者的优惠：登记 4 年或 8 年租赁时的节税效果
• 五个实用节税策略（2026 年 5 月申报前检查）

- 1) 夫妻分散持有产权：每人各适用 KRW 2000 万门槛 - 2) 押金的推定租金：从拥有三套住房起适用 - 3) 注册租赁业务经营者：对长期持有者极为有利 - 4) 证明实际必要经费：当成本超过 50% 推定经费额时 - 5) 申请综合所得税分期缴纳：超过 KRW 1000 万时可分两个月缴纳

• 5 月综合所得税申报分步指南（30 分钟 Hometax 教程）
• 常见问题（FAQ）

- Q1. 单套住房业主也需要缴纳租金收入税吗？ - Q2. 如果只收取 jeonse 押金，还需要缴纳租金收入税吗？ - Q3. 分离课税和综合课税可以每年切换吗？ - Q4. 如果不注册为租赁业务经营者，就不能出租房产吗？ - Q5. officetel 出租也属于住房租金收入税对象吗？ - Q6. 如果因空置导致租赁收入为负，可以获得退税吗？ - Q7. 外国居民出租韩国房地产时，税务如何处理？

• 相关文章
• 结语：租金收入税不是一次申报的问题，而是从购房阶段就开始了

租金收入税如何计算？

租金收入税是对出租住宅或商业房地产所取得的租金收入（每月租金 + 押金的视同租金）征收的税。对于住房出租，征税方式会根据全年租金收入是否为 2,000 万韩元而完全不同。2,000 万韩元以下时，可以每年在 14% 的分离课税（含地方税为 15.4%）和综合课税之间选择更有利的一种。如果哪怕只超过 2,000 万韩元 1 韩元，也必须适用综合课税，租金收入会与其他收入合并，并按累进税率征税。

→ 你可以使用 房地产税计算器，一秒查看准确的税额模拟。

14% 分离课税 vs. 综合累进课税：哪一种更好？

只有当全年租金收入为 2,000 万韩元以下时，才可以选择征税方式，关键变量是 其他收入的规模（工资、事业收入、利息和股息）。对于劳动收入较少的全职房东，综合课税更有利；而对于高收入雇员，分离课税通常明显更有利。换句话说，即使租金收入相同，税负也可能因家庭收入结构不同而相差 3 到 10 倍。

14% 分离课税（含地方税为 15.4%）：简单固定税率

• 从租金收入中扣除 50% 的视同必要经费（登记租赁经营者为 60%）
• 追加基本扣除：登记经营者 400 万韩元，未登记经营者 200 万韩元
• 税基 × 14% 固定税率 → 不与其他收入合并
• 不受累进课税影响 → 对高收入者有利

综合课税：6% 至 45% 累进税率

• 租金收入会与工资、经营、利息和股息收入合并计算
• 扣除综合所得各项扣除后，适用累进税率（6/15/24/35/38/40/42/45%）
• 已缴纳的税款会从最终税额中扣除
• 如果非租金收入较低，实际税率可能低于分离课税

→ 两种方法不会自动比较，因此你必须自行模拟，并在 5 月申报时作出选择。

注册租赁经营者的优惠：登记为 4 年或 8 年租赁时可节税

租赁经营登记必须在两个地方完成：税务署（所得税经营登记）和市/郡/区政府办公室（租赁住房登记），这样节税优惠才算完整。完成登记后，分离课税的推定费用率会从 50% 提高到 60%，基本扣除额也会从 KRW 2 million 翻倍至 KRW 4 million。仅通过分离课税，这也可能带来每年 KRW 300,000 至 KRW 800,000 的差额。

💡 实用提示：已登记租赁经营者的税收优惠需要严格履行后续合规义务，包括租金涨幅控制在 5% 以内以及 8 年强制出租期等。如果你计划在 2 至 3 年内出售，最好不要登记。如果你是长期持有者且拥有多套住房，登记会明显更有利，因为还可以免于适用资本利得税加重税率。相关文章：房地产资本利得税节税策略：一户一宅免税条件

五个实用节税策略（2026 年 5 月申报前检查）

1) 夫妻之间拆分产权：每人各有 KRW 2000 万门槛

如果出租住房集中登记在一方配偶名下，该人很快就会达到 KRW 2000 万门槛。将产权在夫妻之间拆分，无论是 50:50 共同持有，还是分别持有不同房产，都可以让每个人分别适用一个门槛，从而使家庭合计租赁收入最高 KRW 4000 万也有可能维持分离课税。不过，在变更产权（赠与）时，必须提前模拟 10 年累计 KRW 6 亿的配偶赠与扣除，以避免产生高额赠与税。

2) 押金视同租金：从三套住房起适用

对于拥有三套及以上住房的业主，超过 KRW 3 亿的押金总额部分会按定期存款利率（截至 2026 年约为 2.9%）计算，并计入租赁收入。也就是说，即便是通过 jeonse 押金购房的差价投资者，也可能被视为有租赁收入，因此在 5 月申报前，你必须自行计算并加入 视同租金 =（押金总额 − KRW 3 亿）× 2.9% × 60% × 90%。

3) 已登记租赁经营者：对长期持有者明显有利

通过 8 年租赁登记（准公共租赁），可以获得三重节税优惠：资本利得税最高 70% 的长期持有特别扣除、综合房地产税合算排除，以及分离课税下 60% 的必要经费拟制扣除。如果能够履行租金涨幅控制在 5% 以内的义务，并满足 8 年强制租赁期限，登记显然更有利。不过，如果未能完成强制租赁期限，之前节省的税款可能会被追缴，因此必须确保能够一直履行到期满。

4) 证明实际必要经费：当费用超过拟制 50% 经费金额时

如果修缮费、空置相关费用、中介费、财产税、租赁保证金保证保险费等实际支出超过租金收入的 50%（登记经营者为 60%），申报实际必要经费而不是拟制经费会更有利。不过，需要将收据、税务发票和合同保存五年；如果没有在每个出租阶段持续整理资料，到了 5 月很难一次性完成全部举证。

5) 申请综合所得税分期缴纳：超过 KRW 1000 万时可分两个月缴纳

无论选择分离课税还是综合课税，如果计算出的税额超过 KRW 1000 万，都可以申请在 5 月 31 日前缴纳一半，剩余部分在 7 月 31 日前缴纳。这对现金流紧张的多套房业主来说是必要选项，只需在填写申报表时勾选分期缴纳栏即可。相关工具：take-home pay calculator

5 月综合所得税申报分步指南（30 分钟 Hometax 课程）

1. 1准备资料：按租户整理的租金入账明细（存折复印件）、租赁合同、修缮费和中介费收据，以及年度租金收入汇总表
2. 2计算拟制租金：如果持有三套或以上住房，提前计算（保证金总额 − KRW 3 亿）× 2.9% × 90%
3. 3填写 Hometax 申报表：定期综合所得税申报 → 输入住房租赁收入项目 → 选择分离/综合课税 → 自动计算税额
4. 4确认税额并决定是否分期缴纳：如果计算税额超过 KRW 1000 万，勾选分期缴纳申请栏
5. 5缴纳：选择银行卡缴纳（0.8% 手续费）、银行转账或虚拟账户，并在 5 月 31 日午夜前完成缴纳
6. 6另行申报地方所得税：须在 6 月 30 日前通过 Wetax 追加申报地方所得税（所得税的 10%）

⚠️ 注意：如果错过 5 月 31 日的申报截止日期，即使只晚一天，也将被征收 20% 的未申报加算税，并另加 每日 0.022% 的滞纳金。如果有 5,000 万韩元的租金收入未申报，可能会额外产生约 350 万韩元的罚款，因此请务必在 31 日午夜前完成申报。

常见问题 (FAQ)

Q1. 单套住房持有人也需要缴纳租金收入税吗？

A: 官方评估价值在 12 亿韩元及以下的一套住房所产生的租金收入免税。但是，如果出租的是官方评估价值超过 12 亿韩元的单套住房（高价住宅）或位于海外的住房，即使是单套住房持有人也需要纳税。

Q2. 如果我只收取 jeonse 押金，还需要缴纳租金收入税吗？

A: 持有两套及以下住房的业主，其 jeonse 押金不征税。但是，如果持有三套及以上住房，则会对总押金超过 3 亿韩元的部分计入推定租金，并纳入租金收入。

Q3. 我可以每年在分离课税和综合课税之间切换吗？

A: 可以。每年 5 月申报时，可以自动比较两种方式，并选择更有利的方案

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参考： Ministry of Land, Infrastructure and Transport Real Estate Statistics