부동산 중개보수 계산법: 매매·전세·월세 상한과 협의액

중개보수는 거래금액에 적용 요율을 곱하되 법정 상한과 한도액을 넘을 수 없습니다. 상한은 반드시 내야 하는 정액이 아닙니다. 협의액과 부가세, 실비를 계약 전에 구분해 적으세요.

계약서를 쓰기 직전에 중개보수를 처음 들으면 비교하거나 확인할 시간이 부족합니다. 물건의 종류, 적용 지역, 거래금액과 요율표를 먼저 맞춰 두면 됩니다. 아래는 서울시가 공개한 주택 요율표를 사용하는 계산 예시입니다. 다른 지역과 다른 물건에는 계약일의 해당 기준을 확인해야 합니다.

주택인지, 어느 지역 기준인지 어떻게 정하나요?

주택, 요건을 갖춘 오피스텔과 그 밖의 부동산은 같은 표를 사용하지 않습니다. 등기부 명칭만으로 정하지 말고 건축물대장과 면적, 해당 요건을 확인하세요. 중개사에게 적용하는 구분과 근거를 서면으로 요청하면 좋습니다.

물건 소재지와 중개사무소 소재지가 다를 때에는 중개사무소 소재지를 관할하는 시·도의 조례 기준을 적용하는 규정이 있습니다. 단순히 집이 있는 지역의 표를 고르는 실수를 피하세요. 찾기쉬운 생활법령의 중개보수 안내와 공인중개사법 시행규칙 제20조가 근거입니다.

월세 거래금액은 보증금만 넣나요?

매매는 매매대금, 전세는 보증금이 출발점입니다. 보증금과 월세가 함께 있으면 먼저 보증금+월세×100으로 계산합니다. 이 결과가 50,000,000원 미만일 때에는 보증금+월세×70으로 다시 계산합니다. 월세 70배를 임의로 골라 적용하는 것은 아닙니다.

마지막 사례처럼 정확히 5천만원이면 ‘미만’이 아니므로 70배로 바꾸지 않습니다. 거래금액을 잘못 고르면 요율 구간과 한도액까지 함께 틀릴 수 있습니다.

상한요율과 한도액은 어떻게 함께 쓰나요?

서울시 공식 주택 중개보수 요율표는 매매 2억원 이상 9억원 미만에 0.4%, 임대차 5천만원 미만에 0.5%와 20만원 한도를 표시합니다. 아래는 그 표를 적용한 예시이며 요율표의 적용일과 최신 조례를 거래 전에 다시 확인하세요.

7억원 주택 매매의 상한은 700,000,000×0.004=2,800,000원입니다. 0.35%로 협의했다면 700,000,000×0.0035=2,450,000원입니다. 350,000원의 차이는 법정 자동 할인액이 아니라 이 가상 협의의 결과입니다.

월세 거래금액 31,000,000원에는 31,000,000×0.005=155,000원을 계산합니다. 20만원 한도보다 작으므로 상한은 155,000원입니다. 같은 구간에서 거래금액이 45,000,000원이라면 곱한 값은 225,000원이지만 한도 때문에 상한은 200,000원입니다. 한도액과 요율 중 하나만 보면 안 됩니다.

부가세·실비와 지급 시점은 무엇을 남기나요?

중개보수 공급가액, 부가세, 실제 비용과 총액을 나눠 적습니다. 모든 중개사무소에 같은 방식으로 10%를 더한다고 단정하지 말고 사업자 과세 유형과 영수증을 확인하세요. 예시로 공급가액 2,450,000원에 10% 부가세를 별도 적용하는 거래라면 세금은 245,000원이고 총액은 2,695,000원입니다. 이는 10% 적용을 가정한 산술이지 모든 사무소의 청구 방식은 아닙니다.

보수 협의와 지급 시점은 메시지나 확인·설명서 등으로 보관하세요. 중개보수와 별도로 요구하는 실비가 있다면 어떤 확인이나 업무에 든 비용인지와 증빙을 요청합니다. 계약 해제 때 보수가 없어지는지는 해제 원인과 중개사의 고의·과실 등 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

💡 실전 인사이트: 합계 대신 네 줄을 요청하기

‘수수료 270만원’이라는 합계만 받으면 협의요율인지, 부가세를 포함했는지 확인하기 어렵습니다. 거래금액 7억원, 협의요율 0.35%, 공급가액 245만원, 부가세 24만5천원이라는 네 줄로 나누면 계산을 바로 따라갈 수 있습니다. 여기에 별도 실비와 지급일을 붙이세요. 계약서·확인설명서·계좌이체·영수증을 한 묶음으로 보관하면 나중에 금액이 다르다는 분쟁이 생겼을 때 기억에만 의존하지 않아도 됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 상한요율을 무조건 내야 하나요?

아닙니다. 법정 범위 안에서 협의하는 금액입니다. 계약 전에 요율과 최종 금액, 부가세 포함 여부를 함께 확인하세요.

Q. 월세 100배 계산이 정확히 5천만원이면요?

5천만원 미만이 아니므로 70배 재계산을 하지 않습니다. 경계 금액에 맞는 구간과 한도액을 확인하세요.

Q. 물건이 다른 시·도에 있으면 어느 표를 쓰나요?

중개사무소 소재지 관할 조례 규정을 확인해야 합니다. 집 주소만으로 고르지 말고 적용 근거를 요청하세요.

Q. 오피스텔은 주택 매매표를 쓰나요?

그대로 적용하지 않습니다. 면적·설비 등 요건에 따른 별도 구분이 있으므로 건축물대장과 시행규칙을 확인하세요.

Q. 공동중개면 두 배를 내나요?

자동으로 두 배가 되는 것은 아닙니다. 각 의뢰관계와 합의, 적용 상한을 확인하고 중복 청구 여부를 서류로 대조하세요.

Q. 낸 보수는 모두 세금에서 공제되나요?

거래 목적과 개인 세무 조건에 따라 다릅니다. 공제된다고 가정해 예산을 줄이지 말고 증빙을 보관해 별도로 확인하세요.

계약 전 한 줄 견적

물건 구분 | 적용 관할·법적 근거 | 거래금액 산식 | 상한요율·한도 | 협의 공급가액 | 부가세 포함 여부 | 별도 실비·증빙 | 지급일을 계약서나 확인·설명서에 남깁니다. 서울 공식 포털의 현재 표를 확인하더라도 시·도 조례, 계약일, 오피스텔 요건과 사업자 과세유형이 다르면 다시 계산합니다. 상한액만 듣고 계약하지 않고, 보증금·월세 100배가 5천만원 미만인지부터 검산합니다.