2026 주택 보유세 확인법: 재산세와 종부세를 나누는 계산표

재산세는 주택별로, 종합부동산세는 사람별 전국 보유분을 합산해 살핍니다. 두 세금의 공제와 과세표준은 다릅니다. 재산세 고지액을 단순히 다시 더해 종부세를 계산하면 안 됩니다.

집을 두 채 가진 사람과 같은 집을 부부가 나눠 가진 사람은 공시가격 합계가 같아도 세금 계산 구조가 다릅니다. 이 글은 2026년 주택 보유세의 출발 자료를 정리하고, 종부세 과세표준과 공제 전 금액까지 직접 따라가는 설명입니다. 최종 종부세는 재산세 중복분 공제와 개인별 조건을 더 반영해야 합니다.

어떤 가격과 누구의 소유분을 적나요?

매년 6월 1일 과세기준일의 소유 관계를 먼저 봅니다. 매매 호가가 아니라 해당 연도 공시가격, 지분율과 주택 수를 기록하세요. 소재지가 다른 주택이라도 한 사람이 가진 지분은 종부세 검토에서 전국 단위로 합산될 수 있습니다. 반면 부부의 소유분을 아무 조건 없이 한 사람의 재산처럼 합치면 안 됩니다.

국세청은 일반 주택분 종부세의 공제금액을 9억원, 요건을 갖춘 1세대 1주택자는 12억원으로 안내합니다. 법인과 토지는 별도 체계입니다. 국세청 종합부동산세 개요를 확인하고, 가족의 주택 보유와 특례 신청 여부를 함께 점검하세요.

사례 B의 주택분 종부세 과세표준이 0이어도 재산세가 없어지는 것은 아닙니다. 이것이 두 세금을 먼저 나눠야 하는 이유입니다. 사례의 주택 외 재산과 특수한 법률관계는 없다고 가정했습니다.

재산세 과세표준에는 어떤 비율을 쓰나요?

주택 재산세의 기본 공정시장가액비율은 60%입니다. 2026년 법정 1세대 1주택으로 인정되는 경우 공시가격 3억원 이하 43%, 3억원 초과 6억원 이하 44%, 6억원 초과 45%를 적용하는 별도 규정이 있습니다. 이 비율은 가격 구간별로 잘라 곱하는 누진세율이 아니라 해당 주택에 적용할 비율입니다. 2026년 7월 시행 지방세법 시행령 제109조를 근거로 확인하세요.

예컨대 사례 A의 한 주택이 일반 비율 대상이면 8억원×60%=4억8천만원입니다. 일반 주택 세율로 계산하는 공제·상한 반영 전 본세는 570,000+(480,000,000−300,000,000)×0.004=1,290,000원입니다. 두 주택이면 같은 조건에서 본세 합계 2,580,000원입니다. 도시지역분, 지방교육세 등과 감면·과세표준 상한을 아직 반영하지 않은 금액입니다.

종부세 과세표준과 공제 전 세액은 어떻게 계산하나요?

국세청의 주택분 계산 안내는 공제 뒤 금액에 60%를 적용합니다. 사례 A의 종부세 과세표준은 (16억원−9억원)×60%=4억2천만원입니다. 재산세의 주택별 4억8천만원과 다른 숫자라는 점을 확인하세요. 국세청 종부세 계산·세율 안내에 공식 흐름이 있습니다.

2주택 이하 세율표의 첫 3억원에 0.5%, 이를 넘는 1억2천만원에 0.7%를 적용하면 1,500,000+840,000=2,340,000원입니다. 이 금액은 재산세 중복분 등을 빼기 전의 계산 단계이지 최종 납부액이 아닙니다. 여기서 관련 재산세 공제, 해당되는 세액공제·세부담 상한, 농어촌특별세 등을 따로 확인해야 합니다.

전체 재산세 고지액을 종부세에서 그대로 빼는 것도 틀립니다. 종부세 과세 부분과 겹치는 재산세를 법정 방식으로 계산해 공제하기 때문입니다. 고지서에 이미 반영된 공제를 다시 수기로 빼면 이중 차감이 됩니다.

💡 실전 인사이트: ‘집별 표’와 ‘사람별 표’를 연결하기

첫 표에는 주택 주소, 공시가격, 지분, 재산세 내역을 씁니다. 두 번째 표에는 소유자별 공시가격 지분 합계와 적용 공제를 씁니다. 두 주택의 합계 가격만 적으면 누구의 지분인지 빠지고, 재산세 고지서만 모으면 전국 합산 여부가 안 보입니다. 사례 A의 4억8천만원은 집 한 채의 재산세 출발점이고 4억2천만원은 사람 한 명의 종부세 출발점입니다. 비슷한 금액이라도 서로 바꾸어 넣지 않도록 칸 이름을 끝까지 유지하세요.

공동명의 변경이나 증여는 다른 세금과 등기 비용도 발생할 수 있으므로 이 표 하나로 실행할 절세 방법을 정하지 마세요. 공시가격, 지분율, 지난해 고지서와 주택 수 판단 자료를 준비하면 관할 세무기관에 차이의 이유를 구체적으로 물을 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 공시가격 11억원이면 종부세가 없나요?

사례처럼 1세대 1주택 공제 12억원을 적용할 요건을 충족할 때의 설명입니다. 다른 주택과 소유 구조를 확인해야 합니다.

Q. 재산세를 냈는데 종부세도 내는 이유는 무엇인가요?

다른 과세 구조의 세금입니다. 다만 겹치는 부분의 재산세를 법정 방식으로 공제하므로 전체를 무조건 이중 과세하는 계산은 아닙니다.

Q. 부부 지분은 무조건 합산하나요?

종부세는 기본적으로 사람별로 살핍니다. 공동명의 1주택 특례 선택과 세대 요건 등은 별도 검토가 필요합니다.

Q. 재산세 비율 44%를 종부세에도 넣나요?

아닙니다. 두 세금은 곱하는 대상과 비율 규정이 다릅니다. 주택별 재산세 표와 사람별 종부세 표를 분리하세요.

Q. 예시의 234만원이 실제 종부세인가요?

아닙니다. 관련 재산세 공제 등을 반영하기 전 금액입니다. 최종 고지액과 비교할 때 중간 단계임을 표시해야 합니다.

Q. 이 계산으로 바로 명의를 바꿔도 되나요?

명의 변경은 취득·증여·양도 관련 부담과 권리관계가 달라질 수 있습니다. 개인 자료를 갖춰 전문가와 전체 비용을 검토하세요.

실제 확인용 두 표를 고정해 둡니다

원문 사례를 자신의 자료로 바꿀 때 아래 두 표의 행을 지우지 말고 채웁니다.

집별 재산세 표: 주소 | 6월 1일 소유자·지분 | 올해 공시가격 | 적용 비율·상한 | 본세 | 교육세 | 도시지역분 | 지역자원시설세 | 7월/9월 납부액

사람별 종부세 표: 소유자 | 전국 주택 지분 합계 | 주택 수 | 9억/12억 공제 자격 | 공정시장가액비율 | 과세표준 | 세율 단계 | 재산세 상당액 공제 | 최종 확인값

첫 표의 8억원×60%=4억8천만원과 둘째 표의 (16억원−9억원)×60%=4억2천만원은 같은 칸에 넣지 않습니다. 고지서에서 이미 공제된 재산세를 종부세에서 다시 전체 차감하지도 않습니다. 입력표를 다 채운 뒤 국세청 고지·모의계산과 관할 지방세 고지서를 각각 대조합니다.

이 글은 연간 보유세의 소유 구조와 과세표준을 비교합니다. 9월에 받은 고지서가 주택분 2기인지, 토지분인지, 7월에 전액 납부했는지를 확인하는 절차는 2026년 9월 재산세 확인법에서 따로 다룹니다. 두 글의 금액을 합산해 새 세액을 만들지 않습니다.