طريقة حساب ضريبة دخل نقل العقارات - شروط الإعفاء للمنزل الواحد

ملخص رئيسي:

• الإعفاء من ضريبة نقل العقارات للمنزل الواحد: إذا تم الاحتفاظ به لمدة عامين والعيش فيه لمدة عامين، فإن النقل حتى 12 مليار وون معفي من الضريبة (وفقًا لمعايير 2026).
• معدل الضريبة الأساسي: 6~45% ضريبة تصاعدية (قد تكون هناك زيادة حسب فترة الاحتفاظ وعدد المنازل).
• الخصم الخاص بالاحتفاظ طويل الأمد: يصل إلى 80% (إذا تم الاحتفاظ به والعيش فيه لأكثر من 10 سنوات).

ما هي ضريبة دخل النقل؟

ضريبة دخل النقل هي الضريبة المفروضة على الأرباح الناتجة عن بيع العقارات (الأرباح الناتجة عن النقل). ببساطة، هي "الفرق بين سعر الشراء وسعر البيع".

الأرباح الناتجة عن النقل = سعر النقل (سعر البيع) - سعر الشراء (سعر الشراء) - النفقات الضرورية (رسوم الوساطة، الديكور، إلخ)

المبلغ الخاضع للضريبة (دخل النقل) هو المبلغ الناتج عن خصم الخصم الخاص بالاحتفاظ طويل الأمد من الأرباح الناتجة عن النقل.

شروط الإعفاء من ضريبة المنزل الواحد (وفقًا لمعايير 2026)

أهم طريقة لتقليل الضرائب هي الإعفاء من ضريبة المنزل الواحد. إذا تم استيفاء جميع الشروط أدناه، فإن النقل حتى 12 مليار وون معفي من ضريبة دخل النقل.

4 شروط للإعفاء

1. 1أسرة واحدة: الزوج أو العائلة التي تعيش معًا في نفس العنوان.
2. 2منزل واحد: يجب أن تمتلك منزلًا واحدًا فقط في البلاد في تاريخ النقل.
3. 3فترة الاحتفاظ: يجب الاحتفاظ به لمدة عامين على الأقل (من تاريخ الشراء إلى تاريخ النقل).
4. 4فترة الإقامة: يجب أن تعيش فيه لمدة عامين على الأقل (هذا شرط أساسي في المناطق المستهدفة، بينما يمكن الاكتفاء بالاحتفاظ في المناطق غير المستهدفة).

حساب الضريبة على المبلغ الزائد عن 12 مليار وون

إذا تجاوز سعر النقل 12 مليار وون، فإن الضريبة تُفرض فقط على المبلغ الزائد.

مثال: إذا تم النقل بمبلغ 15 مليار وون

• 12 مليار وون من المبلغ الإجمالي 15 مليار وون = معفي من الضريبة
• الضريبة تُفرض فقط على الأرباح الناتجة عن النقل التي تساوي 3 مليار وون الزائدة.
• المبلغ الخاضع للضريبة = إجمالي الأرباح الناتجة عن النقل × (3 مليار وون / 15 مليار وون)

معدل ضريبة دخل النقل (وفقًا لمعايير 2026)

المعدل الأساسي (لمنزل واحد أو المناطق غير المنظمة)

معدل الضريبة على الملاك المتعددين

قد يتم تأجيل أو تغيير معدل الضريبة على الملاك المتعددين وفقًا لسياسات الحكومة، لذا يجب التحقق من أحدث القوانين في وقت البيع.

الخصم الخاص بالاحتفاظ طويل الأمد

كلما احتفظت بالعقار لفترة أطول وعشت فيه، كلما انخفضت الضرائب بشكل كبير.

منزل واحد (يشمل الإقامة)

إذا تم الاحتفاظ بالعقار لأكثر من 10 سنوات والعيش فيه لأكثر من 10 سنوات، فإن 80% من الأرباح الناتجة عن النقل تُعفى، مما يقلل بشكل كبير من المبلغ الخاضع للضريبة.

المنازل العامة (غير المنزل الواحد)

الخصم العام للاحتفاظ طويل الأمد هو 2% سنويًا، بحد أقصى 30% (15 سنة). معدل الخصم أقل بكثير مقارنة بالمنزل الواحد، لذا من الأفضل استيفاء شروط الإعفاء للمنزل الواحد لتقليل الضرائب.

مثال حساب عملي

الحالة: شقة في سيول (احتفاظ 10 سنوات، إقامة 8 سنوات)

• سعر الشراء: 5 مليار وون (2016)
• سعر النقل: 13 مليار وون (2026)
• النفقات الضرورية: 30 مليون وون (رسوم الوساطة + الديكور)

الخطوة 1: الأرباح الناتجة عن النقل 13 مليار - 5 مليار - 30 مليون = 7 مليار و700 مليون وون

الخطوة 2: نسبة المبلغ الزائد عن 12 مليار وون (13 مليار - 12 مليار) / 13 مليار = 7.69%

الخطوة 3: الأرباح الناتجة عن النقل الخاضعة للضريبة 7 مليار و700 مليون × 7.69% = 5,921 مليون وون

الخطوة 4: الخصم الخاص بالاحتفاظ طويل الأمد (احتفاظ 10 سنوات 40% + إقامة 8 سنوات 32% = 72%) 5,921 مليون × 72% = 4,263 مليون وون خصم المبلغ الخاضع للضريبة: 5,921 مليون - 4,263 مليون = 1,658 مليون وون

الخطوة 5: حساب الضريبة 1,658 مليون × 15% - 1.26 مليون = 122.7 مليون وون

عند بيع الشقة بمبلغ 13 مليار وون، يجب دفع ضريبة دخل النقل حوالي 123 مليون وون فقط!

للحساب الأكثر دقة، يمكنك استخدام آلة حساب الضرائب العقارية الخاصة بنا.

5 استراتيجيات لتقليل الضرائب

1. 1استيفاء شروط الإعفاء للمنزل الواحد: الاحتفاظ لمدة عامين + الإقامة لمدة عامين = إعفاء كامل حتى 12 مليار وون.
2. 2الاحتفاظ طويل الأمد: إذا تم الاحتفاظ به والعيش فيه لأكثر من 10 سنوات، يتم خصم 80%.
3. 3توثيق النفقات الضرورية بدقة: احتفظ بالإيصالات للديكور، رسوم الوساطة، تكاليف المحاماة، إلخ.
4. 4تعديل توقيت النقل: قم بالنقل في سنة يكون فيها دخلك الآخر منخفضًا لتقليل معدل الضريبة التصاعدية.
5. 5استثناء المنزل المؤقت: إذا كنت قد أصبحت مالكًا مؤقتًا لمنزلين بسبب الانتقال، يمكنك الاستفادة من الإعفاء إذا قمت ببيع المنزل القديم خلال 3 سنوات.

الأسئلة الشائعة (FAQ)

س1. متى يجب تقديم ضريبة دخل النقل؟

ج: يجب تقديم الضريبة ودفعها خلال شهرين من نهاية الشهر الذي يحدث فيه النقل. على سبيل المثال، إذا تم استلام الدفعة النهائية في 15 أبريل، يجب تقديمها بحلول 30 يونيو.

س2. هل يقلل تسجيل العقار باسم الزوجين من ضريبة دخل النقل؟

ج: نعم، في حالة التسجيل المشترك، يتم حساب ضريبة دخل النقل بشكل منفصل لكل حصة، مما يقلل من معدل الضريبة التصاعدية. ومع ذلك، عند تطبيق الإعفاء للمنزل الواحد، يتم الحكم على ذلك بناءً على وحدة الأسرة بغض النظر عن التسجيل المشترك.

س3. هل تُفرض ضريبة دخل النقل عند بيع منزل تم وراثته؟

ج: نعم، يُعتبر سعر الشراء للمنزل الموروث هو القيمة السوقية في وقت الوراثة (السعر المعلن). تُفرض ضريبة دخل النقل على الفرق بين سعر الشراء وسعر النقل بعد الوراثة.

س4. كيف يتم حساب ضريبة دخل النقل لشقة تم إعادة بنائها؟

ج: في حالة إعادة البناء، يتم حساب فترة الاحتفاظ من تاريخ شراء الشقة القديمة. تُعتبر الرسوم الإضافية (الرسوم المشتركة) نفقات ضرورية تُقلل من الأرباح الناتجة عن النقل.

س5. هل يمكن دفع ضريبة دخل النقل بالتقسيط؟

ج: إذا تجاوز المبلغ المستحق 10 ملايين وون، يمكن دفعه بالتقسيط خلال شهرين. بالنسبة للمبالغ التي تقل عن 20 مليون وون، يمكن دفع المبلغ الزائد عن 10 ملايين وون، وللمبالغ التي تزيد عن 20 مليون وون، يمكن دفع 50% من المبلغ الزائد.

س6. ماذا أفعل إذا لم أستطع معرفة سعر الشراء؟

ج: إذا لم يكن بالإمكان التحقق من سعر الشراء الفعلي، يُطبق سعر الشراء المحسوب (سعر السوق في وقت النقل × سعر السوق في وقت الشراء / سعر السوق في وقت النقل). ومع ذلك، قد يكون هذا الأسلوب غير مواتي مقارنة بسعر الشراء الفعلي.

💡 رؤى عملية

معظم المدونات الأخرى تتناول فقط "الاحتفاظ لمدة عامين والإقامة لمدة عامين" كقاعدة عامة، لكن المتغيرات الرئيسية التي تحدد ضريبة النقل في سيول والمناطق المحيطة بها هي فترة الإقامة وتوزيع توقيت النقل. وفقًا لإحصاءات ضريبة دخل النقل لعام 2024 من مصلحة الضرائب، كان معدل الخصم الخاص بالاحتفاظ طويل الأمد للمالكين المنزليين الواحدين حوالي 56%، حيث أن حوالي 40% من الحالات لم تستوفِ شروط الإقامة، مما أدى إلى تلقي خصم الاحتفاظ فقط. وهذا يعني أن الفرق الضريبي بين الاحتفاظ لمدة 10 سنوات مع الإقامة لمدة 8 سنوات مقابل الاحتفاظ لمدة 10 سنوات دون إقامة يمكن أن يصل إلى ملايين الوون. في إحدى الحالات التي قمت باستشارتها، كان العميل قد احتفظ بالعقار لمدة 9 سنوات وعاش فيه لمدة عام واحد، ثم قام بتأخير الانتقال لمدة 6 أشهر ليكمل سنتين من الإقامة، مما أدى إلى توفير حوالي 1,800 مليون وون من الضرائب. أيضًا، يمكن أن يؤدي تأجيل توقيت النقل من نهاية ديسمبر إلى يناير من العام التالي إلى خفض معدل الضريبة التصاعدية بمستوى واحد، مما يوفر من 200,000 إلى 500,000 وون، لذا من الضروري التفاوض على توقيت الدفع ليكون بعد 31 ديسمبر كاستراتيجية خاصة بالسوق الكورية. أخيرًا، نظرًا لتكرار إعادة تحديد المناطق المستهدفة، يجب التحقق من الحالة الأخيرة لتحديد المنطقة من خلال نظام الكشف عن الأسعار الحقيقية من وزارة الأراضي والنقل قبل النقل لتحديد ما إذا كانت شروط الإقامة معفاة بدقة.