تخفيف نسبتي LTV وDSR في 2026 — حساب عملي للقدرة على الاقتراض

الإجابة المختصرة: اعتبارا من 2026، قد يصبح اقتراض 400 مليون KRW ممكنا بناء على LTV بنسبة 80% وDSR بنسبة 40%.

ما المقصود بـ LTV وDSR؟

يشير LTV (Loan to Value) إلى مبلغ القرض كنسبة مئوية من قيمة المنزل، بينما يمثل DSR (Debt Service Ratio) نسبة أقساط أصل الدين والفوائد السنوية إلى الدخل السنوي. ولا يمكن الموافقة على قرض عقاري إلا عندما يبقى كلا المؤشرين ضمن الحدود التنظيمية.

تغييرات قواعد LTV في 2026

اعتبارا من يناير 2026، يسمح لمشتري المنازل لأول مرة بالحصول على LTV يصل إلى 80% حتى في مناطق المضاربة المحمومة. في السابق، كان الحد الأقصى في هذه المناطق 50%، لكن القاعدة خففت لدعم المستخدمين النهائيين الفعليين.

يظل LTV القياسي في مناطق التعديل عند 80%، بينما يمكن أن تسمح المناطق خارج النطاقات المنظمة بنسبة تصل إلى 90%. ومع ذلك، يطبق LTV منفصل على الجزء من القيمة السوقية للمنزل الذي يتجاوز 900 مليون KRW، لذلك تنخفض القدرة الفعلية على الاقتراض للمنازل الأعلى سعرا.

القدرة الفعلية على الاقتراض بناء على DSR بنسبة 40%

بالنسبة إلى دخل سنوي قدره 60 مليون KRW، فإن تطبيق DSR بنسبة 40% يعطي حدا سنويا لسداد أصل الدين والفوائد قدره 24 مليون KRW (2 مليون KRW شهريا). وعند معدل فائدة 4.5% لمدة 30 عاما، يعطي الحساب العكسي قدرة على الاقتراض تقارب 395 مليون KRW.

القدرة التقديرية على الاقتراض حسب الدخل السنوي (معدل فائدة 4.5%، مدة 30 عاما):

• دخل سنوي 40 مليون KRW -> حوالي 264 مليون KRW
• دخل سنوي 60 مليون KRW -> حوالي 395 مليون KRW
• دخل سنوي 80 مليون KRW -> حوالي 527 مليون KRW
• دخل سنوي 100 مليون KRW -> حوالي 659 مليون KRW

إذا تم تطبيق المرحلة الثانية من stress DSR (معدل فائدة إضافي قدره 1.2-1.5 نقطة مئوية)، فإن القدرة الفعلية على الاقتراض تنخفض بنحو 10-15% عن المبالغ المذكورة أعلاه.

محاكاة مبلغ القرض الفعلي

عند شراء شقة بقيمة 500 مليون KRW لأول مرة: يتيح تطبيق LTV بنسبة 80% الحصول على قرض يصل إلى 400 مليون KRW. لكن إذا كان الدخل السنوي 60 مليون KRW وفق معيار DSR بنسبة 40%، فإن المبلغ يكون حوالي 395 مليون KRW، ولذلك يكون حد القرض العملي نحو 395 مليون KRW.

يمكن التحقق من ضريبة التملك بشكل منفصل عبر حاسبة ضريبة تملك العقارات.

الأسئلة الشائعة

Q1. أي معيار يطبق أولا، LTV أم DSR؟

A: يطبق المعياران في الوقت نفسه، ويصبح المبلغ الأقل هو حد القرض الفعلي.

Q2. ما هو stress DSR؟

A: هو طريقة لحساب DSR من خلال تطبيق معدل فائدة إضافي يعكس احتمال ارتفاع أسعار الفائدة مستقبلا. وهذا يقلل القدرة العملية على الاقتراض.

Q3. هل توجد شروط للحصول على LTV بنسبة 80% لمشتري المنزل لأول مرة؟

A: يجب ألا يكون جميع أفراد الأسرة مالكين لأي منزل، وقد توجد حدود على الدخل السنوي المشترك للزوجين. تختلف الشروط حسب المؤسسة المالية.

Q4. ما هو LTV للمنازل التي تتجاوز قيمتها 900 مليون KRW؟

A: تطبق نسب LTV مختلفة على الجزء حتى 900 مليون KRW والجزء الذي يتجاوز هذا المبلغ. ويكون للجزء الزائد LTV أقل.

Q5. كيف يمكنني معرفة المبلغ الدقيق الذي يمكنني اقتراضه؟

A: تحتاج إلى زيارة بنك أو طلب مراجعة لقرض الرهن العقاري. يتم النظر معا في الدخل والديون والتصنيف الائتماني وعوامل أخرى.

Q6. هل تدخل القروض الائتمانية الشخصية عند حساب DSR؟

A: نعم. تدخل المدفوعات السنوية لأصل الدين والفوائد لجميع الديون المالية، بما في ذلك القروض الائتمانية الشخصية وقروض تقسيط السيارات، في حساب DSR.

نصائح الخبراء: كيفية زيادة قرضك ضمن حد DSR

تعظيم توثيق الدخل: يُحتسب DSR بناءً على الدخل المعترف به. وإلى جانب الدخل من العمل، يمكن أيضاً توثيق دخل الفوائد، ودخل توزيعات الأرباح، ودخل الإيجارات، ومصادر الدخل الأخرى. كما أن احتساب الدخل المشترك للزوجين يمكن أن يزيد حد القرض بشكل ملحوظ، لذلك قد يكون من المفيد النظر في قرض باسم مشترك.

خفض الديون القائمة: تشمل حسابات DSR أرصدة بطاقات الائتمان الدوّارة، وحسابات السحب على المكشوف، وقروض تقسيط السيارات. ويمكن أن يؤدي سداد الديون الصغيرة قبل ثلاثة أشهر من التقدم بطلب الرهن العقاري إلى توفير مساحة أكبر ضمن DSR.

تمديد مدة القرض: حتى مع المبلغ نفسه، فإن اختيار مدة سداد تبلغ 30 عاماً بدلاً من 20 عاماً يخفض مدفوعات أصل الدين والفائدة السنوية، وبالتالي يقلل DSR. ويمكن أن يؤدي اختيار منتج مدته 30 عاماً إلى زيادة القدرة على الاقتراض بنحو 30%.

جدول تفصيلي للقدرة على الاقتراض حسب الدخل السنوي وسعر الفائدة

استناداً إلى DSR بنسبة 40%، وفترة استحقاق 30 عاماً، وسداد متساوٍ لأصل الدين والفائدة:

عند تطبيق المرحلة الثانية من stress DSR (سعر فائدة إضافي قدره 1.5 نقطة مئوية)، ينخفض كل مبلغ إلى نحو 85-90% من الرقم المذكور.

💡 رؤية عملية

تكتفي مدونات أخرى بسرد صيغتي LTV وDSR، لكن المتغير الأهم في الممارسة المصرفية الفعلية هو تفاصيل "الدين القائم" المُدرج في حساب DSR. ووفقًا لإحصاءات ائتمان الأسر لعام 2024 الصادرة عن Bank of Korea، كان لدى المقترضين في الثلاثينيات من عمرهم متوسط رصيد قروض ائتمان شخصية يبلغ نحو 42 مليون KRW، ويمكن لهذا الدين وحده أن يخفض حد الرهن العقاري لأسرة يبلغ دخلها السنوي 60 مليون KRW بنحو 50 مليون KRW إلى 70 مليون KRW. واستنادًا إلى مقارنة الكاتب بين KB وShinhan وHana في الربع الرابع من 2025، حتى في ظل شروط LTV وDSR نفسها، اختلفت حدود القروض بما يصل إلى 43 مليون KRW تبعًا لطريقة كل بنك في الاعتراف بالدخل. وعلى وجه الخصوص، تتراوح نسبة الاعتراف بدخل الإيجار ودخل الأرباح الموزعة من 50% إلى 100% حسب البنك. كذلك فإن LTV بنسبة 80% لمشتري المنزل لأول مرة ليس سوى معيار "أهلية للتقديم"؛ أما عمليًا، فكثيرًا ما يواجه المقترضون عائق قاعدة DSR البالغة 40%. وتتكرر حالات يتوقع فيها المشترون حدًا قدره 400 مليون KRW، ثم يوقعون عقدًا لعقار بقيمة 500 مليون KRW، ليجدوا أنهم بحاجة إلى رأس مال إضافي قدره 100 مليون KRW. لذلك، ينبغي تأكيد حد الموافقة المبدئية مع بنكك الرئيسي قبل توقيع عقد الشراء، وبموجب قواعد 2026 مع تطبيق المرحلة الثانية من stress DSR، فمن الأكثر أمانًا إعداد تقدير محافظ عبر خصم أرقام الجدول بنسبة 12-15%.

أدوات حسابية ذات صلة

• حاسبة الرهن العقاري — احسب فورًا القدرة على الاقتراض بإدخال الدخل السنوي وسعر الفائدة والمدة
• حاسبة ضريبة تملك العقارات — اطّلع على إجمالي تكاليف الشراء (القرض + ضريبة التملك) بنظرة واحدة
• دليل مقارنة معدلات الرهن العقاري — أحدث مقارنة للمعدلات بين KB وShinhan وHana

---

المرجع: إحصاءات العقارات لدى Ministry of Land, Infrastructure and Transport