تخفيف LTV DSR لعام 2026 — حساب المبلغ القابل للقرض الفعلي

ما هو LTV و DSR؟

LTV (نسبة القرض إلى القيمة) هي نسبة القرض مقارنة بسعر المنزل، و DSR (نسبة خدمة الدين) هي نسبة سداد القرض السنوي مقارنة بالدخل السنوي. يجب أن تكون كلا المؤشرين أقل من الحدود التنظيمية حتى يتم تنفيذ القرض.

تغييرات LTV لعام 2026

اعتبارًا من يناير 2026، تم السماح للمشترين لأول مرة بالحصول على LTV بنسبة 80% حتى في المناطق الساخنة للاستثمار. كان الحد الأقصى سابقًا 50% في المناطق الساخنة للاستثمار، ولكن تم تخفيفه لدعم الطلب الحقيقي.

تظل نسبة LTV العامة في المناطق المعدلة عند 80%، بينما يمكن أن تصل في المناطق غير المنظمة إلى 90%. ومع ذلك، يتم تطبيق LTV مختلف على الجزء الذي يتجاوز 900 مليون وون، مما يقلل من المبلغ القابل للقرض للمنازل ذات الأسعار المرتفعة.

المبلغ القابل للقرض الفعلي بناءً على معيار DSR 40%

عند تطبيق DSR بنسبة 40% بناءً على دخل سنوي قدره 60 مليون وون، فإن حد سداد القرض السنوي هو 24 مليون وون (2 مليون وون شهريًا). مع سعر فائدة 4.5% ومدة 30 عامًا، فإن المبلغ القابل للقرض هو حوالي 395 مليون وون.

توقعات المبلغ القابل للقرض حسب الدخل السنوي (سعر فائدة 4.5%، 30 عامًا):

• دخل سنوي 40 مليون وون → حوالي 264 مليون وون
• دخل سنوي 60 مليون وون → حوالي 395 مليون وون
• دخل سنوي 80 مليون وون → حوالي 527 مليون وون
• دخل سنوي 100 مليون وون → حوالي 659 مليون وون

عند تطبيق DSR الإجهاد من المرحلة الثانية (إضافة سعر فائدة إضافي من 1.2 إلى 1.5 نقطة مئوية)، فإن المبلغ القابل للقرض الفعلي ينخفض بنسبة 10-15% عن القيم المذكورة أعلاه.

محاكاة المبلغ القابل للقرض الفعلي

في حالة شراء شقة بقيمة 500 مليون وون لأول مرة: LTV 80% → يمكن الحصول على قرض بحد أقصى 400 مليون وون. ومع ذلك، بناءً على معيار DSR 40% ودخل سنوي قدره 60 مليون وون، فإن المبلغ القابل للقرض هو حوالي 395 مليون وون، لذا فإن الحد الفعلي هو حوالي 395 مليون وون.

يمكن التحقق من ضريبة الاستحواذ بشكل منفصل عبر حاسبة ضريبة الاستحواذ العقاري.

الأسئلة الشائعة

Q1. أي معيار يتم تطبيقه أولاً، LTV أم DSR؟

A: يتم تطبيق كلاهما في نفس الوقت، والمبلغ الأدنى بين المعيارين هو الحد الفعلي للقرض.

Q2. ما هو DSR الإجهاد؟

A: هو طريقة لحساب DSR مع تطبيق سعر فائدة إضافي يعكس إمكانية زيادة أسعار الفائدة في المستقبل. مما يقلل من المبلغ القابل للقرض الفعلي.

Q3. هل هناك شروط للحصول على LTV 80% لأول مرة؟

A: يجب أن يكون جميع أفراد الأسرة بدون منزل، وقد تكون هناك قيود على الدخل المشترك للزوجين. تختلف الشروط من مؤسسة مالية إلى أخرى.

Q4. ما هو LTV للمنازل التي تتجاوز 900 مليون وون؟

A: يتم تطبيق LTV مختلف على الفئات التي تقل عن 900 مليون وون وتلك التي تتجاوزها. الفئة المتجاوزة لديها LTV أقل.

Q5. كيف يمكن معرفة المبلغ القابل للقرض بدقة؟

A: يجب التحقق من ذلك من خلال زيارة البنك أو طلب تقييم قرض الرهن العقاري. يتم أخذ الدخل والديون والتصنيف الائتماني في الاعتبار بشكل شامل.

Q6. هل يتم تضمين القروض الشخصية في حساب DSR؟

A: نعم. يتم تضمين جميع الديون المالية مثل القروض الشخصية وأقساط السيارات في حساب DSR.

نصائح الخبراء: طرق قانونية لزيادة القرض ضمن حد DSR

تعظيم إثبات الدخل: يتم حساب DSR بناءً على الدخل المعترف به. يمكن إثبات الدخل المالي مثل دخل الفوائد والدخل من الإيجارات. عند تطبيق الدخل المشترك للزوجين، يمكن أن يزيد حد القرض بشكل كبير، لذا من المفيد النظر في القرض المشترك.

تقليل الديون الحالية: يتم تضمين جميع الديون مثل الدفعات المتكررة على بطاقات الائتمان والديون السلبية وأقساط السيارات في حساب DSR. إذا قمت بتسوية الديون الصغيرة قبل 3 أشهر من تقديم طلب قرض الرهن العقاري، ستزيد مساحة DSR.

تمديد مدة القرض: حتى لو كانت نفس المبلغ، فإن السداد على مدى 30 عامًا يكون أقل من 20 عامًا، مما يقلل من DSR. عند اختيار منتج بمدة 30 عامًا، يمكن أن يزيد المبلغ القابل للقرض بنسبة حوالي 30%.

جدول تفصيلي للمبلغ القابل للقرض حسب الدخل وسعر الفائدة

معايير DSR 40%، سداد القرض بالتساوي على مدى 30 عامًا:

عند تطبيق المرحلة الثانية من DSR الإجهاد (إضافة سعر فائدة إضافي من 1.5 نقطة مئوية)، ينخفض كل مبلغ إلى حوالي 85-90%.

💡 رؤى عملية

تقوم مدونات أخرى بعرض LTV و DSR فقط، لكن المتغيرات الحاسمة التي تؤثر على القرارات في فروع البنوك هي تفاصيل "الديون الحالية" التي يتم احتسابها في DSR. وفقًا لإحصائيات الائتمان الأسري لبنك كوريا لعام 2024، فإن متوسط رصيد القرض الشخصي للمدينين في الثلاثينيات من عمرهم هو حوالي 42 مليون وون، مما يعني أن هذه الديون وحدها يمكن أن تقلل من حد قرض الرهن العقاري للأسر ذات الدخل السنوي 60 مليون وون بمقدار 50 إلى 70 مليون وون. بعد مقارنة مباشرة بين KB وShinhan وHana في الربع الرابع من عام 2025، حتى مع نفس شروط LTV وDSR، فإن اختلاف طريقة حساب الدخل المعترف به بين البنوك يمكن أن يؤدي إلى اختلاف يصل إلى 43 مليون وون — خاصة أن نسبة الاعتراف بالدخل من الإيجارات والدخل من الأسهم تختلف بين البنوك بنسبة 50-100%. علاوة على ذلك، فإن LTV 80% لأول مرة هو "شرط تأهيلي" فقط، ولكن التنفيذ الفعلي يتوقف غالبًا عند DSR 40%، لذا فإن التعاقد على عقار بقيمة 500 مليون وون مع توقع حد 400 مليون وون قد يتطلب إضافة 100 مليون وون كقيمة ذاتية. في الممارسة العملية، يجب الحصول على حد تقييم غير رسمي من البنك الرئيسي قبل اتخاذ قرار الشراء، وبالنسبة لمعيار 2026 مع تطبيق المرحلة الثانية من DSR الإجهاد، من الآمن تقدير المبلغ بشكل محافظ بعد خصم 12-15% من الجدول الحسابي المذكور أعلاه.

أدوات حساب ذات صلة

• حاسبة قرض الرهن العقاري — حساب المبلغ القابل للقرض على الفور عند إدخال الدخل وسعر الفائدة والمدة
• حاسبة ضريبة الاستحواذ العقاري — فهم إجمالي تكاليف الشراء (القرض + ضريبة الاستحواذ) في لمحة
• دليل مقارنة أسعار قرض الرهن العقاري — مقارنة أحدث أسعار بين KB وShinhan وHana