韩国综合房地产税 2026：单套住房与多套住房计算及节税策略

核心摘要 - 韩国综合房地产税（jongbuse）是一项国家级房地产持有税，判断基准是每年 6 月 1 日你名下房地产的公示价格合计是否超过法定门槛。

• 2026 年，单套住房所有者的基本扣除额为 12 亿韩元；多套住房所有者的扣除额为 9 亿韩元。一般税率为 0.5%–2.7%，多套住房附加税率为 0.5%–5.0%。
• 申报和缴纳时间为 12 月 1 日至 12 月 15 日。税额超过 250 万韩元的，可在六个月内分期缴纳。
• 夫妻共同持有、登记长期租赁排除，以及临时两套住房例外，每年都有可能节省 1,000,000 韩元以上。

什么是综合房地产税，它与财产税有何不同？ 综合房地产税（CRET）是对房地产持有总额超过法定标准的个人征收的国家税。它与地方财产税分开计算，持有情况以每年 6 月 1 日为准。 - 地方财产税：向每位房产所有者征收，分两期缴纳（7 月和 9 月）。

• 综合房地产税：国家税，只有总持有额超过门槛时才征收，每年 12 月申报并缴纳一次。 CRET 于 2005 年推出，主要目的在于促进财富再分配并抑制投机。它会随着公示价格适用比例的调整而变化。2026 年全国平均比例约为 69%，政府维持实现率不变。

单套住房所有者何时开始缴纳 CRET？ 单套住房的公示价格超过 12 亿韩元时，业主就会进入 CRET 征税范围。假设一套以个人名义持有的住房公示价格为 14 亿韩元，先扣除 12 亿韩元，剩余 2 亿韩元才进入计税。

单套住房逐步计算 1. 公示价格 14 亿韩元 – 基本扣除 12 亿韩元 = 2 亿韩元

1. 1适用 60% 公平市场价值比例 → 应税基础 1.2 亿韩元
2. 2适用 0.5% 税率（3 亿韩元以下区间）→ 约 600,000 韩元
3. 3扣除重叠的财产税 → 最终 CRET 税额 长期持有扣除（5 年 20%、10 年 40%、15 年 50%）和高龄者扣除（60/65/70 岁 = 20/30/40%）可以叠加适用，但合计最高不得超过 80%。

多套住房所有者的 CRET 会重多少？ 多套住房所有者的合计持有额超过 9 亿韩元时，就会触发 CRET。持有三套或以上住房，或持有两套且其中一套位于管制区的业主，适用 0.5%–5.0% 的附加税率。 | 应税基础 | 一般税率 | 附加税率（3 套以上或管制区内 2 套以上） |

夫妻共同持有真的能节税吗？ 一套住房由夫妻共同持有时，每位配偶都会被视为单套住房所有者，因此各自享有 12 亿韩元扣除，合计 24 亿韩元。一套 20 亿韩元公寓如果由一名配偶单独持有，会有 8 亿韩元暴露在计税范围内；如果共同持有，应税金额可能降为零。 不过，资本利得税豁免（1 户 1 宅规则）要求夫妻双方分别满足两年居住要求，才能让各自一半的增值收益符合豁免条件。

如何登记租赁以获得排除（Hapsanbaeje） 登记为长期民间租赁住房的房产，可以从 CRET 合计中排除。2026 年的资格条件如下： - 公寓不能新登记（自 2020 年 7 月 10 日政策后禁止）

• 非公寓（别墅、多户住宅、officetel）可登记 10 年长期方案
• 公示价格上限：6 亿韩元（首都圈）或 3 亿韩元（非首都圈） 申请必须在每年 9 月 16 日至 30 日之间通过 Hometax 或当地税务署提交。如果在 10 年最低期限前提前出售，会产生罚款，因此只有确定长期持有时才适合登记。

临时两套住房例外：保留单套住房优惠 如果你购买了新住房，但在三年内出售原住房，仍可保留单套住房优惠（12 亿韩元扣除、一般税率）。关键条件如下： - 仅在持有原住房至少一年后购买新住房

• 在购买新住房后三年内出售原住房
• 若未满足任一规则，将被重新归类为多套住房所有者，并追溯适用罚则 在管制区内，该规则会收紧为一年出售期限。任何计划换房的人，都应从购买日起在日历上标记截止日期。

申报、缴纳和分期计划 - 评估日：每年 6 月 1 日

• 申报和缴纳窗口：每年 12 月 1–15 日
• 分期：税单超过 250 万韩元的可分期，最高 50% 可延后六个月缴纳
• 缴纳渠道：Hometax、Witax、银行柜台、信用卡（1.0% 手续费） Hometax 提供 CRET 模拟器，你可以在税单寄达前先估算应纳税额。房产的准确公示价格可在国土交通部公示房地产价格门户（realtyprice.kr）查询。

CRET 会取消吗？2026 年展望 自 2024 年以来，政府已提高单套住房扣除额（11 亿韩元 → 12 亿韩元），分阶段放宽多套住房附加税，并扩大租赁排除范围。截至 2026 年，CRET 仍然有效，多套住房附加税也仍然存在，但管制区已大幅缩小，使实际税负较 2022 年大约下降 30%。 政策仍有较大波动。建议每年 5 月（6 月 1 日截点前）复核你的资产组合，重新审视产权结构，并重新评估是否需要进行租赁登记。

五步实用节税指南 1. 确认公示价格：从 realtyprice.kr 拉取每一处自有房产信息

1. 1审查产权结构：如果单套住房以单人名义持有，模拟改为共同持有的效果（同时计入取得税）
2. 2评估租赁登记：若持有非公寓，检查是否适合 10 年长期登记
3. 3明智使用两套住房例外：换房时标记三年出售截止日期
4. 4使用分期缴纳：如果税单超过 KRW 2.5M，拆分缴纳以管理现金流 > 💡 实务洞察：就 CRET 而言，夫妻共同持有几乎总是更有利，但它也会收紧资本利得豁免规则。请同时进行两种模拟——如果你计划在几年内出售，单人名义持有从终身税负角度看反而可能更优。

常见问题（FAQ）

Q1. 综合房地产税和地方财产税一样吗？

A. 不一样。财产税是所有房产所有者都要缴纳的地方税。CRET 是国家税，只有超过门槛时才会触发。

Q2. 如果我不提交 CRET 申报会怎样？

A. 税务署仍会对你计税。但排除和扣除通常需要在申报时适用，因此自愿申报往往更有利。

Q3. 每位单套住房所有者都要缴纳 CRET 吗？

A. 不需要。只有公示价格超过 12 亿韩元时才需要缴纳。低于该金额则税额为零。

Q4. 夫妻共同持有总是更好吗？

A. 对一套住房通常是的，但多套住房资产组合有时可能从单人持有中受益。请把资本利得税一并纳入完整模拟。

Q5. 预售合同（bunyangkwon）包含在内吗？

A. 合同本身不包含。余额支付完成且产权转移后，该房产才会计入。

Q6. CRET 分期缴纳会产生利息吗？

A. 分期计划本身没有利息。但逾期缴纳会触发 3% 附加费，外加每日 0.022% 的滞纳金。

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