Комплексный налог на недвижимость в Корее 2026 — расчеты для владельцев одного и нескольких объектов и стратегии экономии

Краткое резюме - Комплексный налог на недвижимость в Корее (jongbuse) — это национальный налог на имущество, который применяется, когда суммарная публично оцененная стоимость вашей недвижимости превышает установленный законом порог на 1 июня каждого года.

• В 2026 году владельцы одного жилья получают базовый вычет KRW 1,2 млрд, а владельцы нескольких объектов — KRW 900 млн. Общие ставки составляют от 0,5% до 2,7%, а повышенные ставки для владельцев нескольких объектов — от 0,5% до 5,0%.
• Декларацию нужно подать и налог оплатить с 1 по 15 декабря. Если сумма налога превышает KRW 2,5 млн, ее можно выплатить в рассрочку в течение шести месяцев.
• Совместная собственность супругов, исключения для зарегистрированной долгосрочной аренды и временное исключение для двух домов могут снизить ваш ежегодный налог на KRW 1 000 000 или больше. ## Что такое комплексный налог на недвижимость — и чем он отличается от налога на имущество? Комплексный налог на недвижимость (CRET) — это национальный налог для людей, чьи совокупные активы в недвижимости превышают установленную стоимость. Он взимается отдельно от местного налога на имущество, а государство определяет ваши активы по состоянию на 1 июня. - Местный налог на имущество: начисляется каждому владельцу недвижимости и уплачивается двумя платежами, в июле и сентябре.
• Комплексный налог на недвижимость: национальный налог, который взимается только при превышении порога совокупных активов, декларируется и уплачивается один раз в декабре. Введенный в 2005 году для поддержки перераспределения богатства и сдерживания спекуляций, CRET меняется из года в год вместе с публично оцененными стоимостями и коэффициентом оценки. В 2026 году средний коэффициент по стране составляет около 69%, при этом правительство сохраняет коэффициент приближения к рыночной стоимости без изменений. ## Когда владелец одного жилья начинает платить CRET? Владельцы одного жилья подпадают под CRET, когда публично оцененная стоимость их дома превышает KRW 1,2 млрд. Если один дом стоимостью KRW 1,4 млрд оформлен на одного человека, налогооблагаемая сумма начинается после вычета KRW 1,2 млрд, то есть остается KRW 200 млн. ### Пошаговый расчет для одного жилья 1. Публично оцененная стоимость KRW 1,4 млрд – базовый вычет KRW 1,2 млрд = KRW 200 млн

1. 1Применить коэффициент справедливой рыночной стоимости 60% → налоговая база KRW 120 млн
2. 2Применить ставку 0,5% (для диапазона до KRW 300 млн) → около KRW 600 000
3. 3Вычесть дублирующий налог на имущество → итоговая сумма CRET Вычеты за долгосрочное владение (5 лет 20%, 10 лет 40%, 15 лет 50%) и вычеты для пожилых владельцев (возраст 60/65/70 = 20/30/40%) можно суммировать, но общий предел составляет 80%. ## Насколько тяжелее CRET для владельцев нескольких объектов? Владельцы нескольких объектов подпадают под CRET, когда их совокупные активы превышают KRW 900 млн. Владельцы трех и более домов или двух домов, один из которых находится в регулируемой зоне, сталкиваются с повышенными ставками 0,5%–5,0%. | Налоговая база | Общая ставка | Повышенная ставка (3+ дома или 2+ в регулируемой зоне) |

• Неквартирные объекты (виллы, многоквартирные дома, officetels) можно регистрировать по 10-летнему долгосрочному плану
• Лимиты публично оцененной стоимости: KRW 600M (метрополитенский регион) или KRW 300M (не метрополитенский регион) Заявки нужно подавать ежегодно с 16 по 30 сентября через Hometax или в местной налоговой инспекции. Продажа до истечения минимального 10-летнего срока может привести к штрафам, поэтому регистрация аренды имеет смысл только в том случае, если вы уверены, что будете держать объект долгосрочно. ## Временное исключение для двух домов — сохранение льгот владельца одного жилья Если вы покупаете новый дом и продаете прежний дом в течение трех лет, вы можете сохранить льготы владельца одного жилья, включая вычет KRW 1.2B и общие ставки. Основные условия: - Купить новый дом только после владения прежним домом не менее одного года
• Продать прежний дом в течение трех лет после покупки нового
• Нарушение любого из правил переклассифицирует вас как владельца нескольких домов с ретроактивным штрафом В регулируемых зонах срок продажи сокращается до одного года. Если вы переезжаете из одного дома в другой, отсчитывайте срок от даты покупки и внимательно его отслеживайте. ## Декларирование, оплата и рассрочка - Дата оценки: 1 июня каждого года
• Окно подачи декларации и оплаты: 1–15 декабря каждого года
• Рассрочка: счета свыше KRW 2,5 млн можно разделить, отложив до 50% на шесть месяцев
• Каналы оплаты: Hometax, Witax, банковские кассы, кредитная карта (комиссия 1,0%) Hometax предлагает симулятор CRET, поэтому вы можете заранее оценить свои обязательства до получения официального счета. Точную оценочную стоимость вашей недвижимости также можно проверить через портал публично оцененной стоимости недвижимости Ministry of Land (realtyprice.kr). ## Отменят ли CRET? Прогноз на 2026 год С 2024 года правительство повысило вычет для владельцев одного жилья (KRW 1.1B → KRW 1.2B), постепенно смягчило повышенные ставки для владельцев нескольких объектов и расширило исключения для арендного жилья. По состоянию на 2026 год CRET остается в силе, а повышенные ставки для владельцев нескольких объектов по-прежнему применяются, но резкое сокращение регулируемых зон снизило фактическую налоговую нагрузку примерно на 30% по сравнению с 2022 годом. Политика все еще может быстро меняться. Пересматривайте свой портфель каждый май до даты оценки 1 июня, проверяйте, остается ли структура собственности разумной, и ежегодно заново оценивайте регистрацию аренды. ## Практическое руководство по налоговой экономии в пять шагов 1. Подтвердите оценочные стоимости: выгрузите каждый принадлежащий вам объект с realtyprice.kr

1. 1Проверьте структуру собственности: если одно жилье оформлено на одного человека, смоделируйте переход к совместной собственности (с учетом налога на приобретение)
2. 2Оцените регистрацию аренды: проверьте возможность 10-летней долгосрочной регистрации, если у вас есть неквартирные объекты
3. 3Грамотно используйте исключение для двух домов: отметьте трехлетний срок продажи при смене жилья
4. 4Используйте рассрочку платежей: если счет превышает KRW 2.5M, разделите платеж, чтобы управлять денежным потоком > 💡 Практическое наблюдение: совместная собственность супругов почти всегда помогает с CRET, но может усложнить применение освобождения от налога на прирост капитала. Просчитайте оба сценария. Если вы планируете продать объект в течение нескольких лет, владение на одно имя может оказаться выгоднее на всем горизонте инвестиции. ## Часто задаваемые вопросы (FAQ) ### Q1. Комплексный налог на недвижимость и местный налог на имущество — это одно и то же?

A. Нет. Налог на имущество — местный налог, который платят все владельцы недвижимости. CRET — национальный налог, применяемый только выше порога. ### Q2. Что будет, если я не подам декларацию CRET? A. Налоговая инспекция все равно начислит налог. Однако исключения и вычеты применяются только при подаче декларации, поэтому добровольная подача часто является лучшим выбором. ### Q3. Каждый ли владелец одного жилья платит CRET? A. Нет. CRET применяется только когда оценочная стоимость превышает KRW 1,2 млрд. Ниже этого порога налог равен нулю. ### Q4. Совместная собственность супругов всегда лучше? A. Обычно да для одного жилья, но портфели из нескольких объектов иногда могут выиграть от единоличной собственности. Сделайте полный расчет, включая прирост капитала. ### Q5. Включаются ли договоры предварительной продажи строящегося жилья (bunyangkwon)? A. Сами договоры не включаются. После оплаты остатка и перехода права собственности объект учитывается. ### Q6. Начисляются ли проценты при рассрочке CRET? A. По самой рассрочке проценты не начисляются. Однако просрочка платежа приводит к надбавке 3% плюс ежедневный штраф за задержку 0,022%. ## Рассчитайте напрямую с нашими инструментами - Калькулятор налога на приобретение недвижимости — расчет в реальном времени на основе фактической стоимости сделки

• Global Exchange Calculator — конвертация валюты для трансграничных объектов недвижимости
• BMI / Calorie Calculator — инструменты для здоровья в дополнение к вашему ежедневному набору