韓国の賃貸所得税 2026 — 分離課税と総合課税、2,000万ウォン基準、5月申告ガイド

TL;DR 韓国では、年間賃貸収入が₩20 million以下の場合、住宅賃貸所得は分離課税により一律14%（地方税を含めると15.4%）で課税されます。これを1ウォンでも超えると、総合課税（6〜45%の累進税率）の対象になります。登録賃貸事業者の地位、夫婦間の共同名義による所得配分、60%の必要経費率を組み合わせることで、税負担を30〜50%下げられる場合があります。5月31日の申告期限を過ぎると、無申告加算税20%に加え、納付遅延利息が1日あたり0.022%発生します。

韓国の賃貸所得税はどのように計算されますか？

韓国の賃貸所得税は、住宅または商業用不動産から受け取る賃料（月額賃料＋保証金に対するみなし賃貸所得）に適用されます。住宅賃貸の場合、年間収入₩20 millionの基準を境に税制が大きく変わります。このライン以下であれば、家主は一律14%の分離課税または総合課税を選択できますが、1ウォンでも超えると総合課税が強制され、賃貸所得は他のすべての所得と合算され、6〜45%の累進税率が適用されます。

→ Korean Real Estate Tax Calculatorを使えば、数秒で正確なシミュレーションができます。

分離課税14%と総合累進課税、どちらが有利ですか？

選択できるのは、年間賃貸収入が₩20 million以下にとどまる場合だけです。判断の決め手は、その他の所得の大きさ（給与、事業、利子、配当）です。その他の所得が少ない専業家主は総合課税のほうが有利になりやすく、高収入の給与所得者はほぼ常に分離課税のほうが有利です。同じ賃貸収入でも、世帯の所得構造によって税負担に3〜10倍の差が出ることがあります。

分離課税14%（地方税込み15.4%） — 一律でシンプル

• 賃貸収入 × 50%のみなし必要経費（登録済みの場合は60%）
• 追加の基礎控除：登録済み₩4M、未登録₩2M
• 課税標準 × 一律14% — 他の所得とは合算されません
• 累進課税の影響を受けないため、高所得者に有利

総合累進課税 — 6〜45%

• 賃貸所得を給与、事業、利子、配当所得に合算
• 控除後に累進税率（6 / 15 / 24 / 35 / 38 / 40 / 42 / 45%）を適用
• 源泉徴収済み税額は最終税額から控除
• その他の所得が少ない場合、実効税率が分離課税を下回ることがあります

→ システムは自動比較しません。申告前に毎年5月、それぞれ試算する必要があります。

登録賃貸事業者の優遇措置 — 4年・8年制度

登録賃貸事業者になるには、税務署（所得税の個人事業者）と地方自治体（賃貸住宅登録）の両方で登録が必要です。登録すると、みなし経費率が50%から60%に上がり、分離課税の基礎控除が₩2Mから₩4Mへ倍増します。これだけでも、ほとんどのポートフォリオで年間₩300K〜₩800Kの節税になります。

💡 実務上の注意: 登録すると、賃料引き上げ上限5%ルールと、長期制度では8年の義務賃貸期間が伴います。2〜3年以内に売却する予定なら登録は避けるべきです。一方、長期保有の多住宅所有者であれば、分離課税・総合課税・譲渡所得税を合わせた節税効果により、登録する価値は非常に大きくなります。こちらも参照: Korean Capital Gains Tax 2026 — One-Household Exemption Strategies

実践的な節税策5つ（5月申告チェックリスト）

1) 夫婦間で名義を分散する — それぞれに別個の₩20M上限

すべての賃貸物件が一方の配偶者名義になっていると、その人だけがすぐに₩20Mの上限に達してしまいます。名義を50:50で分ける、または完全に分散することで、各配偶者に別個の上限が認められ、世帯合算で₩40Mまでの収入を分離課税の対象にできます。まず贈与税のシミュレーションを行ってください。配偶者間の累計控除₩600M（10年単位）を超えてはいけません。

2) 保証金のみなし賃貸収入 — 3戸から発生

3戸以上を所有する人は、合算した保証金のうち₩300Mを超える部分について、定期預金の標準金利（2026年は約2.9%）を掛けて算出する、みなし賃貸収入の対象になります。レバレッジを効かせたチョンセ積み上げ型の投資家であっても、5月申告では (deposit total − ₩300M) × 2.9% × 60% × 90% を使ってこれを含める必要があります。

3) 長期保有者向けの登録ステータス — 三重の節税効果

8年（junggonggong）制度に登録すると、長期保有特別控除70% + 総合不動産税の除外 + みなし賃貸経費60%を重ねて適用できます。注意点は家賃5%上限制と8年以上の維持義務だけです。守れるなら、計算上は常に登録が有利です。中途解約すると、受けた税制優遇はすべて追徴されます。

4) 必要経費の実額申告 — 実額がみなし経費50/60%を超える場合

実際の経費（修繕費、空室損失、仲介手数料、固定資産税、賃貸保険料）が収入の50%（登録済みなら60%）を超える場合は、必要経費の実額申告に切り替えます。領収書、税金計算書、契約書は5年間保管する必要があります。年の途中の記録管理がずさんだと、5月の精算はほぼ不可能になります。

5) 分割納付 — 税額が₩10Mを超える場合は2回に分ける

分離課税か総合課税かに関係なく、確定税額が₩10Mを超える場合は、申告書の分割納付チェックボックスを使って5月31日までに半分、7月31日までに残りを納付できます。複数住宅所有者にとって重要な資金繰りの選択肢です。関連: Korean Salary Take-Home Calculator

5月申告 — 30分で進めるHometaxの流れ

1. 1資料を集める: 家賃振込記録（銀行明細）、保証金契約書、修繕 / 仲介手数料の領収書、年間賃貸収入の集計
2. 2みなし賃貸所得を計算する: 3戸以上なら、（保証金合計 − ₩300M）× 2.9% × 90% を事前に計算
3. 3Hometaxで申告する: 総合所得税 → 賃貸所得セクション → 分離課税または総合課税を選択 → 自動計算
4. 4確認して分割納付を決める: 確定税額が₩10Mを超える場合は分割納付欄にチェック
5. 5納付する: カード（手数料0.8%）、銀行振込、または仮想口座 — 5月31日深夜までに完了
6. 6地方所得税: 6月30日までにWetaxで別途申告（国税の10%）

⚠️ 警告: 5月31日を1日でも過ぎると、無申告加算税20%と延滞税0.022%/日が発生します。未申告収入が₩50Mの場合、追加負担はおよそ₩3.5Mです — 31日の深夜までに済ませてください。

よくある質問

Q1. 1戸だけ所有している人にも賃貸所得税はかかりますか？

A: 評価額が₩1.2B以下の住宅を1戸だけ所有している場合は免税です。高額（>₩1.2B）物件を所有する1戸所有者、または海外所在住宅を賃貸している場合は課税対象です。

Q2. 保証金（jeonse）だけを受け取っている場合も賃貸所得税はかかりますか？

A: 2戸以下の所有者は、jeonse保証金に課税されません。3戸以上の場合、合算した保証金のうち₩300Mを超える部分からみなし賃貸所得が発生し、収入に加算する必要があります。

Q3. 分離課税と総合課税の選択は毎年変更できますか？

A: はい — 毎年5月に、より有利な方を選べます。ただし、いったんどちらかの方法で申告すると、その年の選択は固定されるため、慎重にシミュレーションしてください。

Q4. 不動産を賃貸するには大家登録が必須ですか？

A: いいえ。ただし未登録の大家には、収入に対して0.2%の未登録加算金が課され、より高いみなし経費率や基礎控除のメリットを受けられません。4年以上保有する場合、ほとんどの場合は登録した方が有利です。

Q5. オフィステル（ワンルーム）の賃貸は住宅用として扱われますか？

A: 住宅用オフィステルは、所得税上は住宅として分類されます。一方、商業用オフィステルは事業用賃貸に該当し、別途10%のVAT申告が必要です。判断基準となるのは、契約書に記載された用途です。

Q6. 空室による損失で還付を受けられますか？

A: はい。総合課税では、賃貸損失を他の所得（給与、事業所得）と損益通算できます。分離課税では損失の通算が認められないため、空室が多い年は一般的に総合課税を選ぶほうが有利です。

Q7. 非居住者の家主は、韓国の賃貸収入にどのように課税されますか？

A: 非居住者は、韓国源泉の賃貸所得について韓国の所得税を負担します。通常、借主が支払い時に22%を源泉徴収して納付し、その後、家主は居住国で関連する租税条約に基づき外国税額控除を申請します。

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まとめ — 賃貸税務の計画は申告時ではなく取得時から始まる

賃貸税の節税は5月ではなく、物件の名義をどうするかを決める瞬間、賃貸事業者として登録するかどうか、そして家賃の引き上げを5%以内にどれだけ厳格に抑えるかから始まります。上記5つの戦略のうち、共有名義による所得分散、登録賃貸事業者の地位、そして毎年の分離課税と総合課税のシミュレーションは、ほぼすべての韓国の家主に当てはまります。これらを4月末までに年間スケジュールへ組み込んでおけば、5月の申告はHometaxで30分ほどの作業に収まります。

⚠️ この記事は一般的な情報です。最適な税務計画は、各家主の具体的なポートフォリオ（住宅数、公示価格、登録状況、世帯の所得構成）によって異なります。申告額が大きい場合は、韓国の税理士に相談してください。