賃貸所得税 分離課税 vs 総合課税 — 2,000万ウォン基準の選択法と5月申告ガイド 2026

要点まとめ 住宅賃貸所得は、年間賃貸収入が2,000万ウォン以下であれば分離課税(14%単一税率)または総合課税のいずれかを毎年5月の申告時に選択できますが、1ウォンでも超えると無条件で総合課税に切り替わり、6〜45%の累進税率が適用されます。登録賃貸事業者への登録、夫婦名義の分散、必要経費60%のみなし経費の活用まで取り入れれば税負担を30〜50%下げることができ、5月31日の申告期限を1日でも過ぎると無申告加算税20%が課されます。

賃貸所得税はどのように計算されるのですか?

賃貸所得税は、住居用・商業用不動産を賃貸して受け取った賃料(家賃 + 保証金のみなし賃貸料)に課される税金で、住宅賃貸の場合、年間合算した賃貸収入2,000万ウォンを境に課税方式が完全に変わります。2,000万ウォン以下であれば分離課税14%(地方税込み15.4%)または総合課税の有利な方を毎年選択でき、2,000万ウォンを1ウォンでも超えると総合課税に強制的に切り替わり、他の所得と合算して累進税率が適用されます。

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分離課税14% vs 総合課税の累進税 — どちらが有利ですか?

選択権は年間賃貸収入が2,000万ウォン以下の場合にのみ与えられ、核心となる変数は 他の所得(給与・事業・利子・配当)の規模 です。給与所得が少ない専業大家は総合課税が有利で、高所得サラリーマンは分離課税が圧倒的に有利です。つまり同じ賃貸収入であっても、世帯の所得構成によって税負担に3〜10倍もの差が生まれます。

分離課税14%(地方税込み15.4%)— シンプル・固定税率

• 賃貸収入から、みなし必要経費50%を控除(登録賃貸事業者は60%)
• 追加基礎控除:登録事業者400万ウォン、未登録200万ウォン
• 算出された課税標準 × 14%の単一税率 → 他の所得とは合算しない
• 累進税の影響ゼロ → 高所得者に有利

総合課税 — 累進6〜45%

• 賃貸所得 + 給与・事業・利子・配当所得をすべて合算
• 総合所得控除後に累進税率(6/15/24/35/38/40/42/45%)を適用
• 確定税額から既納付税額を差し引く
• 賃貸以外の所得が少ないとき、分離課税より低い実効税率になり得る

→ 両方式の自動比較はできないため、5月の申告時に自分でシミュレーションしてから選択する必要があります。

登録賃貸事業者のメリット — 4年・8年の賃貸登録による節税効果

賃貸事業者登録は 税務署(所得税の事業者登録)+ 市郡区役所(賃貸住宅登録) の両方を経て初めて節税メリットが完成します。登録すると分離課税のみなし経費比率が50%から60%に上がり、基礎控除も200万ウォンから400万ウォンへと2倍になります。単純な分離課税の節税だけでも、毎年30〜80万ウォンの差が生まれます。

💡 実戦のヒント:登録賃貸事業者のメリットは、賃料5%以内の引き上げ義務、8年の義務賃貸など事後管理が厳しいです。2〜3年以内に売却計画があるなら登録しないほうがよく、長期保有 + 多住宅者なら譲渡税の重課除外まで加わって登録が圧倒的に有利です。あわせて読みたい:不動産譲渡所得税の節税戦略 — 1世帯1住宅の非課税要件

節税の実戦戦略5つ(2026年5月申告直前チェック)

1)夫婦名義の分散 — 各自に2,000万ウォンの上限が適用

夫婦のどちらか一方の名義に賃貸住宅が集中していると、その人だけが2,000万ウォンの上限に早く達してしまいます。名義を夫婦共同(50:50)または分散 すれば、それぞれ別々の上限が適用され、世帯合算で4,000万ウォンまで分離課税を維持できます。ただし名義変更(贈与)時は10年累計6億ウォンの控除上限を必ず事前にシミュレーションして、贈与税爆弾を回避してください。

2)保証金のみなし賃貸料 — 3住宅保有者から発生

3住宅以上を保有する場合、保証金合計3億ウォンを超える部分に対して定期預金利率(2026年基準で約2.9%)を掛けた金額が賃貸収入に追加されます。つまりチョンセを抱えて購入したギャップ投資家でも賃貸収入が捕捉される形になるため、5月の申告直前に みなし賃貸料 =(保証金合計 − 3億ウォン)× 2.9% × 60% × 90% の式を自分で計算して合算する必要があります。

3)登録賃貸事業者 — 長期保有者に圧倒的に有利

8年賃貸(準公共)登録時は譲渡税の長期保有特別控除70%まで適用 + 総合不動産税の合算除外 + 分離課税のみなし経費60%まで、三重の節税が可能です。賃料5%以内の引き上げ義務 + 8年の義務賃貸条件さえ守れるなら、無条件で登録が有利です。ただし義務賃貸期間に満たない場合は節税分の追徴があるため、必ず最後まで守る必要があります。

4)必要経費の実額立証 — みなし50%を超える費用が発生する場合

修繕費・空室補填費・仲介手数料・固定資産税・賃貸保証保険料など、実際の支出が賃貸収入の50%(登録は60%)を超えるなら、みなし経費の代わりに実額の必要経費で申告 したほうが有利です。ただし領収書・税金計算書・契約書を5年間保管する義務があり、賃貸の段階ごとの資料を普段から整理しておかないと、5月にまとめて立証するのは困難です。

5)総合所得税の分割納付申請 — 1,000万ウォン超で2か月分割納付が可能

分離・総合課税の選択にかかわらず、算出税額が1,000万ウォンを超える場合は 5月31日までに半分、7月31日までに残り を納付する分割納付の申請が可能です。資金繰りがタイトな多住宅者にとっては必須のオプションで、申告書作成時に分割納付申請のチェックボックスを押すだけで済みます。関連ツール:手取り計算機

5月の総合所得税申告 ステップ別ガイド(ホームタックス30分コース)

1. 1資料準備:賃借人別の賃料入金履歴(通帳コピー)、保証金契約書、修繕費・仲介手数料の領収書、1年分の賃料収入合算表
2. 2みなし賃貸料の計算:3住宅以上保有時に(保証金合計 − 3億ウォン)× 2.9% × 90%を事前計算
3. 3ホームタックスでの申告書作成:総合所得税の定期申告 → 住宅賃貸所得項目を入力 → 分離/総合を選択 → 自動で税額計算
4. 4税額の確認と分割納付の決定:算出税額1,000万ウォン超の場合は分割納付申請にチェック
5. 5納付:カード納付(0.8%手数料)・口座振込・仮想口座の中から選択し、5月31日深夜0時までに入金完了
6. 6地方所得税の別途申告:6月30日までにウィタックス(WeTax)で地方所得税の追加申告義務(所得税の10%)

⚠️ 注意:5月31日の申告期限を1日でも過ぎると、無申告加算税20% + 納付遅延加算税 日0.022% が課されます。賃貸収入5,000万ウォンを未申告にすると約350万ウォンの加算税が追加される可能性があるため、必ず31日の深夜0時までに完了する必要があります。

よくある質問(FAQ)

Q1. 1住宅保有者でも賃貸所得税を払う必要がありますか?

A:公示価格12億ウォン以下の1住宅は賃貸所得が非課税です。ただし公示価格12億ウォンを超える1住宅(高額住宅)、または海外所在の住宅を賃貸する場合は、1住宅保有者でも課税対象になります。

Q2. チョンセ保証金だけ受け取っていても賃貸所得税がかかりますか?

A:2住宅以下の保有者は、チョンセ保証金に税金は課されません。ただし3住宅以上を保有している場合、保証金合計3億ウォンを超える部分にみなし賃貸料が課され、賃貸収入に合算されます。

Q3. 分離課税と総合課税は毎年切り替えられますか?

A:はい。毎年5月の申告時に自動で比較したうえで、有利な方を選択できます。ただし一度総合課税を選択して申告を終えるとその年は変更できないため、シミュレーションは慎重に行ってください。

Q4. 賃貸事業者として登録しないと賃貸はできませんか?

A:登録は義務ではありません。ただし未登録の場合、未登録加算税(賃貸収入 × 0.2%)が課される可能性があり、分離課税のみなし経費・基礎控除も減ります。4年以上の長期賃貸を計画しているなら、登録のほうが圧倒的に有利です。

Q5. オフィステルの賃貸も住宅賃貸所得税の対象ですか?

A:住居用オフィステルは住宅に分類され賃貸所得税の対象となり、業務用オフィステルは事業所の賃貸として付加価値税(10%)の別途申告対象になります。賃貸契約書に記載された使用目的の表記が、判断の核心基準です。

Q6. 賃貸所得が赤字(空室)の場合は還付を受けられますか?

A:総合課税を選択した場合、賃貸所得の欠損金を他の所得(給与・事業)から差し引くことが可能です。分離課税では欠損金の通算ができないため、空室が長かった年は総合課税を選択するほうが還付に有利です。

Q7. 海外居住者が韓国の不動産を賃貸する場合の税金はどうなりますか?

A:非居住者であっても韓国国内の賃貸所得は韓国で課税されます。賃料の入金時に賃借人が22%を源泉徴収して申告するのが原則であり、本人の居住国との租税条約に基づき、外国納付税額控除によって二重課税を調整できます。

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おわりに — 賃貸所得税は「申告1回」ではなく購入段階から始まる

賃貸所得税の節税は5月の申告時点ではなく、不動産購入時点での名義決定、登録賃貸事業者にするかどうか、賃料引き上げ率5%以内の管理 まで、1年中続く作業です。本ガイドの5つの戦略のうち、夫婦名義の分散・登録賃貸事業者・分離/総合の毎年シミュレーションの3つはほぼすべての大家に共通して適用可能な節税ツールなので、カレンダーに登録しておき、毎年4月末までに資料整理を完了させて、5月の申告を30分以内に終わらせる仕組みをぜひ作ってください。

⚠️ 本記事は一般的な情報提供を目的としており、個々の大家の状況(住宅数・公示価格・登録の有無・所得構成)によって最適な節税戦略は異なる可能性があります。大きな金額を申告する前には必ず税理士・会計士への相談をおすすめします。