韓国の総合不動産税 2026年版 — 1住宅者と多住宅者の計算方法と節税戦略

要点まとめ - 韓国の総合不動産税は、毎年6月1日時点で保有する不動産の公示価格の合計が法定基準を超えた場合に課される国税です。

• 2026年は、1住宅者に12億ウォン、多住宅者に9億ウォンの基礎控除が適用されます。一般税率は0.5%～2.7%、多住宅者への重課税率は0.5%～5.0%です。
• 申告・納付期間は12月1日から12月15日までです。税額が250万ウォンを超える場合は、6か月にわたって分納できます。
• 夫婦共同名義、登録長期賃貸住宅の合算排除、一時的2住宅の特例を使うことで、年間100万ウォン以上の節税につながるケースがあります。 ## 総合不動産税とは何か — 財産税との違い 総合不動産税（CRET）は、保有する不動産の総額が法定基準を超える個人に課される国税です。地方税である財産税とは別に課税され、毎年6月1日時点の保有状況をもとに判定されます。 - 地方財産税：すべての不動産所有者が対象で、年2回（7月・9月）に分けて納付します。
• 総合不動産税：国税で、保有額が基準を超える場合に限って課され、12月に申告・納付します。 総合不動産税は、富の再分配と投機抑制を目的に2005年に導入されました。税負担は公示価格の現実化率によって毎年変わります。2026年の全国平均の現実化率は約69%で、政府は現実化率を据え置いています。 ## 1住宅者はいつから総合不動産税を払うのか 1住宅者は、所有住宅の公示価格が12億ウォンを超えると総合不動産税の対象になります。たとえば公示価格14億ウォンの住宅を単独名義で持っている場合、12億ウォンを差し引いた2億ウォンが課税計算の出発点です。 ### 1住宅者の計算手順 1. 公示価格14億ウォン – 基礎控除12億ウォン = 2億ウォン

1. 1公正市場価額比率60%を適用 → 課税標準1億2,000万ウォン
2. 2税率0.5%（3億ウォン以下の区間）を適用 → 約60万ウォン
3. 3重複する財産税相当額を差し引く → 最終的な総合不動産税額 長期保有控除（5年20%、10年40%、15年50%）と高齢者控除（60歳/65歳/70歳 = 20/30/40%）は併用できます。ただし、合計控除の上限は80%です。 ## 多住宅者の総合不動産税はどれほど重くなるのか 多住宅者は、合算した保有額が9億ウォンを超えると総合不動産税の対象になります。3戸以上を保有している場合、または規制地域内の住宅を含む2戸を保有している場合は、0.5%～5.0%の重課税率が適用されます。 | 課税標準 | 一般税率 | 重課税率（3戸以上または規制地域内2戸以上） |

• 非マンション（ヴィラ、多世帯住宅、オフィステル）は10年長期型で登録可能
• 公示価格の上限：6億ウォン（首都圏）または3億ウォン（非首都圏） 申請は毎年9月16日から30日までに、Hometaxまたは管轄税務署を通じて行います。10年の最低保有期間を満たす前に売却すると過料が発生するため、長期保有の見通しが立っている場合に限って検討するのが現実的です。 ## 一時的2住宅の特例 — 1住宅者のメリットを維持する 新しい住宅を購入しても、従前住宅を3年以内に売却すれば、1住宅者としてのメリット（12億ウォン控除、一般税率）を維持できます。主な条件は次のとおりです。 - 従前住宅を少なくとも1年以上保有した後に新しい住宅を購入すること
• 新しい住宅の購入から3年以内に従前住宅を売却すること
• いずれかの要件を満たさない場合、多住宅者に再分類され、遡及的に加算税が課されます 規制地域内では、売却期限が1年に短縮されます。住み替えを予定している場合は、購入日を起点に期限をカレンダーへ記録しておくと安心です。 ## 申告、納付、分納制度 - 課税基準日：毎年6月1日
• 申告・納付期間：毎年12月1日～15日
• 分納：税額が250万ウォンを超える場合、最大50%を6か月後まで繰り延べ可能
• 納付方法：Hometax、Witax、銀行窓口、クレジットカード（手数料1.0%） Hometaxには総合不動産税のシミュレーターがあり、納税通知書が届く前に概算税額を確認できます。所有不動産の正確な公示価格は、国土交通部の不動産公示価格ポータル（realtyprice.kr）で確認してください。 ## 総合不動産税は廃止されるのか 2026年の見通し 2024年以降、政府は1住宅者の控除額を引き上げ（11億ウォン → 12億ウォン）、多住宅者への重課を段階的に緩和し、賃貸住宅の合算排除も拡大してきました。2026年時点でも総合不動産税は存続しており、多住宅者への重課も残っています。ただ、規制地域が大幅に縮小されたことで、実際の負担は2022年比でおよそ30%軽くなっています。 政策は今後も変わる可能性があります。毎年5月（6月1日の基準日前）には保有ポートフォリオを確認し、名義構成の見直しや賃貸登録の要否を検討しておきましょう。 ## 実践的な節税5ステップガイド 1. 公示価格を確認する：realtyprice.krで保有不動産をすべて取得する

1. 1名義構成を点検する：1戸の住宅を単独名義で持っている場合、共同名義への変更をシミュレーションする（取得税も考慮）
2. 2賃貸登録を検討する：非マンションを所有している場合、10年長期登録の可否を確認する
3. 3一時的2住宅の特例を賢く使う：住み替え時には3年以内の売却期限を記録する
4. 4分納を利用する：税額が250万ウォンを超える場合、分割してキャッシュフローを管理する > 💡 現場からの示唆：総合不動産税では、夫婦共同名義が有利になるケースが多い一方で、譲渡所得税の非課税要件は厳しくなります。必ず両方をシミュレーションしてください。数年以内に売却する予定があるなら、生涯税負担ベースでは単独名義のほうが有利になる場合もあります。 ## よくある質問（FAQ） ### Q1. 総合不動産税と地方財産税は同じですか？

A. いいえ。財産税は不動産所有者が支払う地方税です。総合不動産税は、基準額を超えた場合にだけ発生する国税です。 ### Q2. 総合不動産税の申告をしないとどうなりますか？ A. 税務署が税額を賦課します。ただし、合算排除や控除は申告して初めて適用されるため、自主申告したほうが有利になることが多いです。 ### Q3. 1住宅者は全員、総合不動産税を払いますか？ A. いいえ。公示価格が12億ウォンを超える場合のみです。それ以下であれば税額はゼロです。 ### Q4. 夫婦共同名義は常に有利ですか？ A. 1戸だけなら通常は有利です。ただし、多住宅ポートフォリオでは単独所有のほうが有利な場合もあります。譲渡所得まで含めて総合的にシミュレーションしてください。 ### Q5. 分譲権（bunyangkwon）は含まれますか？ A. 契約そのものは含まれません。残金を支払い、所有権が移転した時点で不動産としてカウントされます。 ### Q6. 総合不動産税の分納には利息がかかりますか？ A. 分納制度自体に利息はありません。ただし、延滞すると3%の加算金に加え、1日あたり0.022%の延滞加算金が発生します。 ## ツールで直接計算する - Real Estate Acquisition Tax Calculator — 実際の取引価額に基づくリアルタイム計算

• Global Exchange Calculator — 国境をまたぐ不動産保有のための通貨換算
• BMI / Calorie Calculator — 日々のツールキットを補完する健康ユーティリティ