Impôt immobilier global en Corée 2026 — Calculs pour propriétaire d’un seul logement ou de plusieurs logements et stratégies d’économie

Résumé essentiel - L’impôt immobilier global coréen (jongbuse) est un impôt foncier national dû lorsque la valeur officielle cumulée de vos biens immobiliers dépasse le seuil légal au 1er juin de chaque année.

• En 2026, la déduction de base est de 1,2 milliard KRW pour les propriétaires d’un seul logement et de 900 millions KRW pour les propriétaires de plusieurs logements. Les taux ordinaires vont de 0,5 % à 2,7 %, tandis que les taux majorés applicables aux multi-propriétaires vont de 0,5 % à 5,0 %.
• La déclaration et le paiement s’effectuent du 1er décembre au 15 décembre. Lorsque l’avis d’imposition dépasse 2,5 millions KRW, le paiement peut être étalé sur six mois.
• La copropriété entre époux, l’exclusion des locations longue durée enregistrées et l’exception temporaire pour deux logements peuvent permettre d’économiser 1 000 000 KRW ou plus par an. ## Qu’est-ce que l’impôt immobilier global — et en quoi diffère-t-il de la taxe foncière? L’impôt immobilier global (CRET) est un impôt national qui vise les contribuables dont le patrimoine immobilier dépasse un certain niveau légal. Il est calculé séparément de la taxe foncière locale, à partir des biens détenus au 1er juin de chaque année. - Taxe foncière locale: due par tous les propriétaires, payée en deux échéances (juillet et septembre).
• Impôt immobilier global: impôt national, dû uniquement lorsque le total des biens franchit les seuils, déclaré et payé une fois par an en décembre. Créé en 2005 pour favoriser la redistribution du patrimoine et freiner la spéculation, le CRET évolue chaque année avec le ratio appliqué aux valeurs officiellement évaluées. En 2026, le ratio national moyen se situe autour de 69 %, le gouvernement ayant choisi de maintenir stable le ratio de réalisation. ## À partir de quand un propriétaire d’un seul logement paie-t-il le CRET? Un propriétaire d’un seul logement devient redevable du CRET lorsque la valeur officiellement évaluée de son bien dépasse 1,2 milliard KRW. Pour un logement évalué à 1,4 milliard KRW et détenu en nom propre, la base de calcul ne commence qu’après la déduction de 1,2 milliard KRW, soit sur les 200 millions KRW restants. ### Calcul étape par étape pour un seul logement 1. Valeur officiellement évaluée 1,4 milliard KRW – déduction de base 1,2 milliard KRW = 200 millions KRW

1. 1Application du ratio de juste valeur de marché de 60 % → base imposable 120 millions KRW
2. 2Application du taux de 0,5 % (pour la tranche jusqu’à 300 millions KRW) → environ 600 000 KRW
3. 3Déduction de la taxe foncière déjà prise en compte → montant final du CRET Les réductions pour détention longue durée (5 ans 20 %, 10 ans 40 %, 15 ans 50 %) et les réductions liées à l’âge (60/65/70 ans = 20/30/40 %) peuvent se cumuler, dans la limite d’un plafond global de 80 %. ## De combien le CRET est-il plus lourd pour les propriétaires de plusieurs logements? Les propriétaires de plusieurs logements deviennent redevables du CRET lorsque leurs biens cumulés dépassent 900 millions KRW. Les propriétaires de trois logements ou plus — ou de deux logements dont l’un se situe dans une zone réglementée — sont soumis à des taux majorés allant de 0,5 % à 5,0 %. | Base imposable | Taux général | Taux majoré (3+ logements ou 2+ en zone réglementée) |

• Les biens hors appartements (villas, immeubles multifamiliaux, officetels) peuvent être enregistrés dans le régime longue durée de 10 ans
• Plafonds de valeur officiellement évaluée: 600M KRW (zone métropolitaine) ou 300M KRW (hors zone métropolitaine) Les demandes doivent être déposées chaque année entre le 16 et le 30 septembre via Hometax ou auprès de votre centre des impôts local. Une vente avant la période minimale de 10 ans entraîne des pénalités: n’enregistrez donc un bien que si vous êtes réellement prêt à le conserver sur le long terme. ## Exception temporaire pour deux logements — Conserver les avantages du logement unique Si vous achetez un nouveau logement mais revendez l’ancien dans un délai de trois ans, vous conservez les avantages réservés au logement unique (déduction de 1,2B KRW, taux généraux). Principales conditions: - Acheter le nouveau logement uniquement après avoir détenu l’ancien pendant au moins un an
• Vendre l’ancien logement dans les trois ans suivant l’achat du nouveau
• Le non-respect de l’une ou l’autre règle vous fait basculer dans le régime des propriétaires de plusieurs logements, avec pénalité rétroactive Dans les zones réglementées, la règle est plus stricte, avec un délai de vente ramené à un an. Toute personne qui prévoit de changer de logement devrait noter l’échéance dès le jour de l’achat. ## Déclaration, paiement et plans de versement - Date d’évaluation: 1er juin de chaque année
• Période de déclaration et de paiement: 1er–15 décembre de chaque année
• Paiement fractionné: les avis supérieurs à 2,5 millions KRW peuvent être fractionnés, avec jusqu’à 50 % reportés pendant six mois
• Canaux de paiement: Hometax, Witax, guichets bancaires, carte de crédit (frais de 1,0 %) Hometax propose un simulateur CRET pour estimer votre impôt avant la réception de l’avis. Vérifiez la valeur officiellement évaluée exacte de votre bien sur le portail Publicly Assessed Real Estate Value du ministère du Territoire (realtyprice.kr). ## Le CRET va-t-il disparaître? Perspectives pour 2026 Depuis 2024, le gouvernement a relevé la déduction pour logement unique (1,1B KRW → 1,2B KRW), assoupli progressivement les majorations visant les multi-propriétaires et élargi les exclusions locatives. En 2026, le CRET reste en vigueur et les majorations pour logements multiples existent toujours, mais la forte réduction des zones réglementées a allégé la charge réelle d’environ 30 % par rapport à 2022. La réglementation reste très mouvante. Faites le point sur votre portefeuille chaque mois de mai, avant la photographie fiscale du 1er juin, réexaminez votre structure de détention et réévaluez chaque année l’intérêt d’un enregistrement locatif. ## Guide pratique en cinq étapes pour économiser de l’impôt 1. Confirmer les valeurs évaluées: récupérez sur realtyprice.kr les valeurs de tous les biens que vous détenez

1. 1Auditer la structure de propriété: si votre logement unique est détenu en un seul nom, simulez un passage en copropriété en intégrant la taxe d’acquisition
2. 2Évaluer l’enregistrement locatif: vérifiez si vos biens hors appartements peuvent bénéficier de l’enregistrement longue durée de 10 ans
3. 3Utiliser judicieusement l’exception pour deux logements: notez l’échéance de vente de trois ans dès que vous changez de logement
4. 4Utiliser les paiements fractionnés: si votre avis dépasse 2,5M KRW, fractionnez le paiement pour préserver votre trésorerie > 💡 Retour du terrain: la copropriété entre époux est presque toujours avantageuse pour le CRET, mais elle rend les règles d’exonération des plus-values plus exigeantes. Faites les deux simulations — si vous prévoyez de vendre dans quelques années, la détention en nom unique peut finalement être plus intéressante sur l’ensemble de la période de détention. ## Foire aux questions (FAQ) ### Q1. L’impôt immobilier global et la taxe foncière locale sont-ils identiques?

A. Non. La taxe foncière est un impôt local payé par tous les propriétaires. Le CRET est un impôt national qui ne s’applique qu’au-delà du seuil. ### Q2. Que se passe-t-il si je ne déclare pas le CRET? A. Le centre des impôts vous imposera tout de même. En revanche, certaines exclusions et déductions ne s’appliquent que si vous déposez une déclaration; la déclaration volontaire est donc souvent plus avantageuse. ### Q3. Tous les propriétaires d’un seul logement paient-ils le CRET? A. Non. Il n’est dû que lorsque la valeur évaluée dépasse 1,2 milliard KRW. En dessous, l’impôt est nul. ### Q4. La copropriété entre époux est-elle toujours préférable? A. Généralement oui pour un logement unique, mais certains portefeuilles de plusieurs logements peuvent parfois mieux fonctionner avec une détention en nom unique. Faites une simulation complète, plus-values incluses. ### Q5. Les contrats de vente en préconstruction (bunyangkwon) sont-ils inclus? A. Les contrats eux-mêmes ne sont pas inclus. Le bien est comptabilisé une fois le solde payé et le titre transféré. ### Q6. Le paiement fractionné du CRET porte-t-il intérêt? A. Le plan de versement lui-même ne comporte pas d’intérêt. En revanche, un paiement tardif entraîne une majoration de 3 % ainsi qu’une pénalité quotidienne de retard de 0,022 %. ## Calculez directement avec nos outils - Calculateur de taxe d’acquisition immobilière — Calcul en direct basé sur la valeur réelle de la transaction

• Calculateur de change mondial — Conversion de devises pour les biens immobiliers détenus à l’étranger
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