Mietsteuern: Trennung vs. Gesamteinkommen — Auswahlkriterien bei 20 Millionen Won und Leitfaden zur Steuererklärung im Mai 2026

Kernzusammenfassung Die Einkünfte aus der Vermietung von Wohnimmobilien können bei einem jährlichen Mieteinkommen von 20 Millionen Won entweder mit einem Trennsatz (14% einheitlicher Steuersatz) oder mit einer Gesamteinkommensteuer erklärt werden. Wenn jedoch 1 Won überschritten wird, erfolgt automatisch die Umstellung auf die Gesamteinkommensteuer mit progressiven Steuersätzen von 6 bis 45%. Durch die Registrierung als Vermieter, die Verteilung auf Eheleute und die Nutzung von fiktiven Kosten (60% pauschal) kann die Steuerlast um 30 bis 50% gesenkt werden. Wenn die Frist zur Erklärung am 31. Mai um auch nur einen Tag überschritten wird, wird eine Strafe von 20% für nicht erklärte Einkünfte fällig.

Wie wird die Mietsteuer berechnet?

Die Mietsteuer wird auf die Miete (Monatsmiete + fiktive Miete) erhoben, die aus der Vermietung von Wohn- und Gewerbeimmobilien erzielt wird. Bei der Vermietung von Wohnimmobilien ändert sich die Besteuerung je nach Höhe des jährlichen Mieteinkommens von 20 Millionen Won erheblich. Bei 20 Millionen Won oder weniger kann zwischen einem Trennsatz von 14% (inklusive Kommunalsteuer 15,4%) oder einer Gesamteinkommensteuer gewählt werden. Wenn 20 Millionen Won um auch nur 1 Won überschritten werden, erfolgt eine Zwangsumstellung auf die Gesamteinkommensteuer, bei der die Einkünfte mit anderen Einkünften summiert und progressive Steuersätze angewendet werden.

→ Eine genaue Steuerberechnung kann in weniger als einer Sekunde mit dem Immobiliensteuerrechner durchgeführt werden.

Trennsatz 14% vs. progressive Gesamteinkommensteuer — Was ist vorteilhafter?

Das Wahlrecht wird nur für Einkünfte von 20 Millionen Won oder weniger gewährt, wobei der entscheidende Faktor die Höhe anderer Einkünfte (Arbeit, Geschäft, Zinsen, Dividenden) ist. Für Vermieter mit geringem Arbeitseinkommen ist die Gesamteinkommensteuer vorteilhaft, während für hochverdienende Angestellte der Trennsatz überwältigend vorteilhaft ist. Das bedeutet, dass selbst bei gleichen Mieteinkünften die Steuerlast je nach Einkommensstruktur des Haushalts um das 3- bis 10-fache variieren kann.

Trennsatz 14% (inklusive Kommunalsteuer 15.4%) — Einfacher, fester Steuersatz

• Abzug von 50% der fiktiven Kosten von den Mieteinkünften (60% für registrierte Vermieter)
• Zusätzlicher Grundfreibetrag: 4 Millionen Won für registrierte Vermieter, 2 Millionen Won für nicht registrierte
• Berechnung der Steuerbasis × 14% einheitlicher Steuersatz → keine Zusammenlegung mit anderen Einkünften
• Progressionssteuereffekt 0 → vorteilhaft für hohe Einkommen

Gesamteinkommensteuer — Progressiv 6–45%

• Miet- + Arbeits-, Geschäfts-, Zins- und Dividendeneinkünfte werden summiert
• Nach Abzug der Gesamteinkommensfreibeträge wird der progressive Steuersatz (6/15/24/35/38/40/42/45%) angewendet
• Abzug bereits gezahlter Steuern von der endgültigen Steuerlast
• Bei geringen Einkünften außerhalb der Miete kann der effektive Steuersatz niedriger sein als bei Trennsatz

→ Ein automatischer Vergleich der beiden Methoden ist nicht möglich, daher muss bei der Erklärung im Mai eine Simulation durchgeführt werden.

Vorteile der Registrierung als Vermieter — Steuerersparnis bei 4- und 8-jähriger Mietregistrierung

Die Registrierung als Vermieter erfordert die Durchlaufung von Finanzamt (Einkommensteuerregistrierung) + Stadt- und Landkreisverwaltung (Registrierung von Mietwohnungen), um die Steuervorteile zu realisieren. Bei der Registrierung erhöht sich der Prozentsatz der fiktiven Kosten von 50% auf 60%, und der Grundfreibetrag verdoppelt sich von 2 Millionen auf 4 Millionen Won. Allein durch die einfache Steuerersparnis bei Trennsatz können jährlich 300.000 bis 800.000 Won gespart werden.

💡 Praktischer Tipp: Die Vorteile der Registrierung als Vermieter beinhalten die Pflicht zur Mieterhöhung innerhalb von 5% und die Verpflichtung zur 8-jährigen Mietdauer, was die Nachverfolgung erschwert. Wenn Sie planen, innerhalb von 2-3 Jahren zu verkaufen, ist es besser, sich nicht registrieren zu lassen. Bei langfristigem Besitz und mehreren Immobilien ist die Registrierung jedoch überwältigend vorteilhaft, da sie auch den Ausschluss von der erhöhten Veräußernsteuer umfasst. Weitere nützliche Artikel: Strategien zur Steuerersparnis bei der Veräußernsteuer — Bedingungen für die Steuerbefreiung bei einem Haushalt und einer Wohnung

Fünf praktische Strategien zur Steuerersparnis (Checkliste vor der Steuererklärung im Mai 2026)

1) Verteilung des Eigentums auf Eheleute — Jeder hat einen Freibetrag von 20 Millionen Won

Wenn alle Mietwohnungen auf einen Ehepartner registriert sind, erreicht dieser schnell die Grenze von 20 Millionen Won. Wenn das Eigentum auf beide Eheleute (50:50) oder verteilt wird, gelten separate Freibeträge, sodass bis zu 40 Millionen Won im Haushalt steuerlich getrennt bleiben können. Beachten Sie jedoch, dass bei einer Namensänderung (Schenkung) die kumulierte Freigrenze von 60 Millionen Won über 10 Jahre im Voraus simuliert werden muss, um eine Schenkungssteuer zu vermeiden.

2) Fiktive Miete aus Kautionen — Ab 3 Immobilien

Besitzer von 3 oder mehr Immobilien müssen für den Betrag, der die Gesamtsumme der Kautionen von 300 Millionen Won übersteigt, den Zinssatz für Festgelder (ca. 2,9% im Jahr 2026) auf die Mieteinkünfte addieren. Das bedeutet, dass auch Investoren, die eine Immobilie mit einer Kaution gekauft haben, Mieteinkünfte erzielen. Vor der Erklärung im Mai müssen Sie fiktive Miete = (Summe der Kautionen − 300 Millionen Won) × 2,9% × 60% × 90% selbst berechnen und addieren.

3) Registrierung als Vermieter — Überwältigend vorteilhaft für langfristige Besitzer

Bei einer 8-jährigen Mietregistrierung (quasi öffentliche Vermietung) können bis zu 70% der besonderen Steuervergünstigungen für langfristigen Besitz angewendet werden + Ausschluss von der Grundsteuer + fiktive Kosten von 60% für die Trennung, was dreifache Steuerersparnisse ermöglicht. Wenn Sie die Bedingungen für die Pflicht zur Mieterhöhung innerhalb von 5% und die 8-jährige Mietdauer einhalten können, ist die Registrierung unbedingt vorteilhaft. Beachten Sie jedoch, dass bei Nichteinhaltung der Pflicht zur Mietdauer die Steuerersparnisse zurückgefordert werden können.

4) Nachweis der tatsächlichen Kosten — Bei Kosten über 50% der fiktiven Kosten

Wenn tatsächliche Ausgaben wie Reparaturkosten, Leerstandsentschädigungen, Maklergebühren, Grundsteuern und Mietkautionsversicherungen die Mieteinkünfte von 50% (60% für registrierte) übersteigen, ist es vorteilhafter, die tatsächlichen Kosten anstelle der fiktiven Kosten zu deklarieren. Beachten Sie, dass Belege, Rechnungen und Verträge 5 Jahre lang aufbewahrt werden müssen und dass es schwierig sein kann, alle erforderlichen Unterlagen im Mai vorzulegen, wenn die Dokumentation nicht regelmäßig organisiert wird.

5) Antrag auf Ratenzahlung der Gesamteinkommensteuer — Bei Überschreitung von 1 Million Won

Unabhängig von der Wahl zwischen Trennung und Gesamteinkommensteuer kann bei einer Steuerlast von über 1 Million Won bis zum 31. Mai die Hälfte und bis zum 31. Juli der Rest beantragt werden. Dies ist eine notwendige Option für Vermieter mit angespannten Finanzlagen und kann einfach durch Ankreuzen des entsprechenden Kästchens im Steuerformular beantragt werden. Hilfreiches Werkzeug: Nettoverdienstrechner

Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Erklärung der Gesamteinkommensteuer im Mai (30-Minuten-Kurs auf HomeTax)

1. 1Daten vorbereiten: Mietzahlungen pro Mieter (Kontoauszüge), Kautionsverträge, Belege für Reparaturkosten und Maklergebühren, Übersicht über die Mieteinkünfte des Jahres
2. 2Berechnung der fiktiven Miete: Bei Besitz von 3 oder mehr Immobilien (Summe der Kautionen − 300 Millionen Won) × 2,9% × 90% vorab berechnen
3. 3Ausfüllen des HomeTax-Antrags: Regelmäßige Erklärung der Gesamteinkommensteuer → Eingabe der Mietsteuereinkünfte → Wahl zwischen Trennung/Gesamt → automatische Steuerberechnung
4. 4Überprüfung der Steuerlast und Entscheidung zur Ratenzahlung: Bei einer Steuerlast von über 1 Million Won Ratenzahlungsantrag ankreuzen
5. 5Zahlung: Auswahl zwischen Kartenzahlung (0,8% Gebühr), Überweisung oder virtueller Konto, Zahlung bis zum 31. Mai um Mitternacht abgeschlossen
6. 6Separate Erklärung der Kommunalsteuer: Verpflichtung zur zusätzlichen Erklärung der Kommunalsteuer bis zum 30. Juni (10% der Einkommensteuer)

⚠️ Achtung: Wenn die Frist zur Erklärung am 31. Mai um auch nur einen Tag überschritten wird, wird eine Strafe von 20% für nicht erklärte Einkünfte + 0,022% tägliche Verspätungsstrafe fällig. Bei nicht erklärten Mieteinkünften von 50 Millionen Won können zusätzliche Strafen von etwa 3,5 Millionen Won anfallen, daher muss die Erklärung unbedingt bis zum 31. Mai um Mitternacht abgeschlossen sein.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Q1. Muss auch ein Einfamilienhausbesitzer Mietsteuern zahlen?

A: Einfamilienhäuser mit einem Wert von 1,2 Milliarden Won oder weniger sind von der Mietsteuer befreit. Wenn jedoch der Wert über 1,2 Milliarden Won liegt (hochpreisige Immobilien) oder wenn ein im Ausland befindliches Haus vermietet wird, unterliegt auch ein Einfamilienhausbesitzer der Steuerpflicht.

Q2. Muss ich auch für Kautionen Mietsteuern zahlen?

A: Bei Besitz von 2 oder weniger Immobilien wird keine Steuer auf Kautionen erhoben. Bei 3 oder mehr Immobilien wird jedoch für den Betrag, der die Gesamtsumme der Kautionen von 300 Millionen Won übersteigt, fiktive Miete auf die Mieteinkünfte addiert.

Q3. Kann ich zwischen Trennsatz und Gesamteinkommensteuer jährlich wechseln?

A: Ja. Bei der jährlichen Erklärung im Mai kann automatisch verglichen und die vorteilhaftere Option gewählt werden. Wenn jedoch einmal die Gesamteinkommensteuer gewählt wurde, kann in diesem Jahr keine Änderung mehr vorgenommen werden, daher sollte die Simulation sorgfältig durchgeführt werden.

Q4. Darf ich ohne Registrierung als Vermieter vermieten?

A: Eine Registrierung ist nicht verpflichtend. Bei Nichtregistrierung kann jedoch eine Strafe für nicht registrierte Einkünfte (Mieteinkünfte × 0,2%) fällig werden, und die fiktiven Kosten und Grundfreibeträge werden reduziert. Bei langfristigen Mietplänen von mehr als 4 Jahren ist die Registrierung überwältigend vorteilhaft.

Q5. Ist die Vermietung von Officetels auch steuerpflichtig?

A: Wohn-Officetels werden als Wohnimmobilien betrachtet und unterliegen der Mietsteuer, während gewerbliche Officetels als Geschäftsmieten mit separater Mehrwertsteuer (10%) zu deklarieren sind. Der Verwendungszweck im Mietvertrag ist der entscheidende Faktor.

Q6. Kann ich eine Rückerstattung erhalten, wenn ich Verluste aus der Vermietung habe (Leerstand)?

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