Getrennte Besteuerung oder Gesamtbesteuerung von Mieteinkünften: Entscheidung rund um die Schwelle von 20 Millionen KRW und Leitfaden zur Steuererklärung im Mai 2026

Wichtigste Zusammenfassung Bei Einkünften aus der Vermietung von Wohnraum können Sie, wenn die jährlichen Mieteinnahmen höchstens 20 Millionen KRW betragen, bei der Steuererklärung im Mai zwischen der getrennten Besteuerung (pauschaler Steuersatz von 14 %) und der Gesamtbesteuerung wählen. Wird dieser Grenzwert jedoch auch nur um 1 KRW überschritten, erfolgt automatisch die Gesamtbesteuerung mit progressiven Steuersätzen von 6 % bis 45 %. Durch die Registrierung als Vermietungsunternehmen, die Aufteilung des Eigentums zwischen Ehepartnern und den pauschalen Betriebskostenabzug von 60 % können Sie Ihre Steuerlast um 30 % bis 50 % senken. Wird die Abgabefrist am 31. Mai auch nur um einen Tag versäumt, fällt ein Verspätungszuschlag von 20 % wegen Nichtabgabe an.

Wichtigste Antwort: Bei Mieteinnahmen von höchstens 20 Millionen KRW kann die getrennte Besteuerung gewählt werden; bei Überschreitung dieses Betrags gilt die Gesamtbesteuerung.

📑 Inhaltsverzeichnis

• Wie wird die Steuer auf Mieteinnahmen berechnet?
• Getrennte Besteuerung mit 14 % oder umfassende progressive Besteuerung: Was ist günstiger?

- Getrennte Besteuerung mit 14 % (15,4 % einschließlich Kommunalsteuer): einfacher fester Steuersatz - Umfassende Besteuerung: progressiver Steuersatz von 6 % bis 45 %

• Vorteile für registrierte Vermietungsunternehmen: Steuerersparnisse bei einer Registrierung für eine 4- oder 8-jährige Vermietung
• Fünf praktische Strategien zum Steuersparen (vor der Steuererklärung im Mai 2026 prüfen)

- 1) Eigentum auf beide Ehepartner verteilen: Für jede Person gilt ein Freibetrag von 20 Millionen KRW - 2) Fiktive Mieteinnahmen aus Kautionen: gilt ab der dritten Immobilie - 3) Registriertes Vermietungsunternehmen: für langfristige Eigentümer besonders vorteilhaft - 4) Tatsächliche notwendige Ausgaben nachweisen: wenn die Kosten den pauschal angesetzten Ausgabenanteil von 50 % übersteigen - 5) Ratenzahlung der Einkommensteuer beantragen: Bei mehr als 10 Millionen KRW ist eine Ratenzahlung über zwei Monate möglich

• Schritt-für-Schritt-Anleitung für die Einkommensteuererklärung im Mai (30-Minuten-Kurs in Hometax)
• Häufig gestellte Fragen (FAQ)

- F1. Müssen auch Eigentümer einer einzigen Immobilie Steuer auf Mieteinnahmen zahlen? - F2. Muss ich auch dann Steuer auf Mieteinnahmen zahlen, wenn ich nur eine Jeonse-Kaution erhalte? - F3. Kann ich jedes Jahr zwischen getrennter und umfassender Besteuerung wechseln? - F4. Darf ich eine Immobilie nicht vermieten, wenn ich mich nicht als Vermietungsunternehmen registriere? - F5. Unterliegt auch die Vermietung eines Officetels der Steuer auf Mieteinnahmen aus Wohnraum? - F6. Kann ich eine Erstattung erhalten, wenn die Vermietung wegen Leerstands Verluste verursacht? - F7. Wie werden die Steuern behandelt, wenn eine im Ausland ansässige Person koreanische Immobilien vermietet?

• Verwandte Artikel
• Fazit: Die Steuer auf Mieteinnahmen beginnt bereits beim Kauf und nicht erst mit einer einzelnen Steuererklärung

Wie wird die Steuer auf Mieteinnahmen berechnet?

Die Steuer auf Mieteinnahmen wird auf Einnahmen aus der Vermietung von Wohn- oder Gewerbeimmobilien erhoben (monatliche Miete + fiktive Miete auf Kautionen). Bei der Vermietung von Wohnraum hängt die Besteuerungsmethode vollständig davon ab, ob die jährlichen Mieteinnahmen insgesamt 20 Millionen KRW überschreiten. Bei höchstens 20 Millionen KRW können Sie jedes Jahr zwischen der gesonderten Besteuerung mit 14 % (15,4 % einschließlich Kommunalsteuer) und der Gesamtbesteuerung wählen – je nachdem, was günstiger ist. Überschreiten Sie 20 Millionen KRW auch nur um 1 KRW, ist die Gesamtbesteuerung zwingend vorgeschrieben. Dabei werden die Mieteinnahmen mit anderen Einkünften zusammengerechnet und progressive Steuersätze angewendet.

→ Mit dem Immobiliensteuerrechner können Sie in nur einer Sekunde eine genaue Steuersimulation durchführen.

Gesonderte Besteuerung mit 14 % oder progressive Gesamtbesteuerung: Was ist besser?

Die Wahlmöglichkeit besteht nur bei jährlichen Mieteinnahmen von höchstens 20 Millionen KRW. Der wichtigste Faktor ist die Höhe der sonstigen Einkünfte (Arbeitslohn, gewerbliche Einkünfte, Zinsen und Dividenden). Für hauptberufliche Vermieter mit geringen Erwerbseinkünften ist die Gesamtbesteuerung günstiger. Für gut verdienende Arbeitnehmer ist dagegen die gesonderte Besteuerung deutlich vorteilhafter. Anders gesagt: Selbst bei gleich hohen Mieteinnahmen kann die Steuerbelastung je nach Einkommensstruktur des Haushalts drei- bis zehnmal so hoch ausfallen.

Gesonderte Besteuerung mit 14 % (15,4 % einschließlich Kommunalsteuer): einfacher fester Steuersatz

• Abzug pauschaler notwendiger Aufwendungen in Höhe von 50 % der Mieteinnahmen (60 % für registrierte Vermieter)
• Zusätzlicher Grundfreibetrag: 4 Millionen KRW für registrierte und 2 Millionen KRW für nicht registrierte Vermieter
• Steuerbemessungsgrundlage × einheitlicher Steuersatz von 14 % → keine Zusammenrechnung mit anderen Einkünften
• Keine Auswirkungen durch die progressive Besteuerung → vorteilhaft für Personen mit hohem Einkommen

Gesamtbesteuerung: progressiv von 6 % bis 45 %

• Mieteinnahmen sowie Einkünfte aus Arbeitslohn, Gewerbebetrieb, Zinsen und Dividenden werden zusammengerechnet
• Nach den Abzügen vom Gesamteinkommen gelten progressive Steuersätze (6/15/24/35/38/40/42/45 %)
• Bereits gezahlte Steuern werden von der endgültigen Steuerschuld abgezogen
• Bei niedrigen Einkünften außerhalb der Vermietung kann der effektive Steuersatz unter dem der gesonderten Besteuerung liegen

→ Die beiden Methoden werden nicht automatisch miteinander verglichen. Daher müssen Sie sie selbst durchrechnen und bei der Steuererklärung im Mai die günstigere wählen.

Vorteile für registrierte Vermietungsunternehmen: Steuerersparnisse bei einer Registrierung für eine 4- oder 8-jährige Vermietung

Die Registrierung des Vermietungsunternehmens muss an beiden Stellen erfolgen, beim Finanzamt (Gewerbeanmeldung für die Einkommensteuer) und bei der Stadt-, Landkreis- oder Bezirksverwaltung (Registrierung als Mietwohnung), damit Sie alle Steuervorteile erhalten. Nach der Registrierung steigt der pauschale Ausgabenanteil bei der getrennten Besteuerung von 50 % auf 60 %, und der Grundfreibetrag verdoppelt sich von 2 Mio. KRW auf 4 Mio. KRW. Allein bei der getrennten Besteuerung kann dies jährlich einen Unterschied von 300.000 bis 800.000 KRW ausmachen.

💡 Praxistipp: Die Vorteile für registrierte Vermietungsunternehmen sind mit strengen Folgepflichten verbunden. Dazu gehören die Pflicht, Mieterhöhungen auf höchstens 5 % zu begrenzen, und eine vorgeschriebene Vermietungsdauer von acht Jahren. Wenn Sie innerhalb von zwei bis drei Jahren verkaufen möchten, sollten Sie sich besser nicht registrieren. Für langfristige Eigentümer mit mehreren Wohnungen ist die Registrierung dagegen äußerst vorteilhaft, weil dadurch auch der Zuschlag auf die Kapitalertragsteuer entfallen kann. Verwandter Artikel: Strategien zur Senkung der Immobilien-Kapitalertragsteuer: Voraussetzungen für die Steuerbefreiung bei einem Haushalt mit einer selbst genutzten Immobilie

Fünf praktische Strategien zum Steuersparen (vor der Steuererklärung im Mai 2026 prüfen)

1) Eigentum zwischen Ehepartnern aufteilen: Jede Person erhält einen Schwellenwert von 20 Mio. KRW

Wenn Mietwohnungen auf den Namen nur eines Ehepartners eingetragen sind, erreicht diese Person schnell die Grenze von 20 Millionen KRW. Wird das Eigentum zwischen den Ehepartnern aufgeteilt, entweder gemeinsam im Verhältnis 50:50 oder auf verschiedene Immobilien verteilt, kann jede Person einen eigenen Freibetrag nutzen. Dadurch ist eine getrennte Besteuerung bei gemeinsamen Mieteinnahmen des Haushalts von bis zu 40 Millionen KRW möglich. Bei einer Eigentumsübertragung (Schenkung) müssen Sie jedoch vorab den über zehn Jahre zusammengerechneten Schenkungsfreibetrag zwischen Ehepartnern von 600 Millionen KRW durchrechnen, um eine hohe Schenkungsteuer zu vermeiden.

2) Fiktive Miete auf Kautionen: gilt ab der dritten Wohnung

Bei Eigentümern von drei oder mehr Wohnungen wird ein Betrag zu den Mieteinnahmen hinzugerechnet, der sich aus dem Teil der gesamten Kautionen über 300 Millionen KRW und dem Zinssatz für Termineinlagen (Stand 2026 etwa 2,9 %) ergibt. Das bedeutet: Selbst Gap-Investoren, die Immobilien mit Jeonse-Kautionen gekauft haben, können so behandelt werden, als hätten sie Mieteinnahmen. Daher müssen Sie unmittelbar vor der Steuererklärung im Mai die fiktive Miete = (gesamte Kautionen − 300 Millionen KRW) × 2,9 % × 60 % × 90 % selbst berechnen und hinzurechnen.

3) Registrierter Vermietungsunternehmer: für langfristige Eigentümer klar im Vorteil

Mit einer achtjährigen Vermietungsregistrierung (quasi-öffentliche Vermietung) profitieren Sie dreifach von Steuervergünstigungen: bis zu 70 % Sonderabzug für langfristigen Besitz bei der Kapitalertragsteuer, Ausschluss aus der Zusammenrechnung bei der umfassenden Immobiliensteuer und ein pauschaler Kostenabzug von 60 % bei getrennter Besteuerung. Wenn Sie die Pflicht erfüllen können, Mieterhöhungen auf höchstens 5 % zu begrenzen, und die vorgeschriebene Vermietungsdauer von acht Jahren einhalten, ist die Registrierung eindeutig vorteilhaft. Wenn Sie die vorgeschriebene Vermietungsdauer jedoch nicht vollständig erfüllen, können zuvor eingesparte Steuern nachgefordert werden. Sie müssen die Vorgaben daher bis zum Ende einhalten können.

4) Nachweis der tatsächlichen notwendigen Ausgaben: wenn die Kosten den pauschalen Ausgabenabzug von 50 % übersteigen

Wenn die tatsächlichen Ausgaben, etwa für Reparaturen, Leerstand, Maklergebühren, Grundsteuer und Versicherungsprämien für Mietkautionsgarantien, mehr als 50 % der Mieteinnahmen betragen (60 % bei registrierten Vermietern), ist es günstiger, die tatsächlichen notwendigen Ausgaben statt der pauschalen Ausgaben anzugeben. Sie müssen Quittungen, Steuerrechnungen und Verträge jedoch fünf Jahre lang aufbewahren. Wenn Sie die Unterlagen nicht während jeder Phase der Vermietung ordnen, ist es schwierig, im Mai alles auf einmal nachzuweisen.

5) Ratenzahlung der umfassenden Einkommensteuer beantragen: bei mehr als 10 Millionen KRW Zahlung in zwei Raten möglich

Unabhängig davon, ob Sie sich für die getrennte oder die umfassende Besteuerung entscheiden, können Sie bei einer berechneten Steuer von mehr als 10 Millionen KRW beantragen, die Hälfte bis zum 31. Mai und den Rest bis zum 31. Juli zu zahlen. Für Eigentümer mehrerer Wohnungen mit knappem Geldfluss ist dies eine wichtige Option. Sie müssen bei der Erstellung der Steuererklärung lediglich das Kästchen für die Ratenzahlung markieren. Passendes Werkzeug: Nettolohnrechner

Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Abgabe der umfassenden Einkommensteuererklärung im Mai (30-minütiger Hometax-Kurs)

1. 1Unterlagen vorbereiten: nach Mietern aufgeschlüsselte Zahlungseingänge der Miete (Kopien der Kontoauszüge), Kautionsverträge, Belege über Reparaturkosten und Maklergebühren sowie eine jährliche Zusammenfassung der Mieteinnahmen
2. 2Fiktive Miete berechnen: Wenn Sie drei oder mehr Wohnungen besitzen, berechnen Sie vorab (Gesamtkautionen − 300 Millionen KRW) × 2,9 % × 90 %
3. 3Steuererklärung in Hometax vorbereiten: reguläre Einkommensteuererklärung → Einkünfte aus Wohnungsvermietung eingeben → getrennte/Gesamtbesteuerung auswählen → automatische Steuerberechnung
4. 4Steuerbetrag prüfen und Ratenzahlung wählen: Wenn die berechnete Steuer 10 Millionen KRW übersteigt, markieren Sie das Feld für den Antrag auf Ratenzahlung
5. 5Bezahlen: Wählen Sie Kartenzahlung (0,8 % Gebühr), Banküberweisung oder ein virtuelles Konto und schließen Sie die Zahlung bis zum 31. Mai um Mitternacht ab
6. 6Kommunale Einkommensteuer separat erklären: Bis zum 30. Juni muss über Wetax zusätzlich eine kommunale Einkommensteuererklärung eingereicht werden (10 % der Einkommensteuer)

⚠️ Achtung: Wenn Sie die Abgabefrist am 31. Mai auch nur um einen Tag versäumen, werden ein Verspätungszuschlag von 20 % wegen Nichtabgabe sowie ein Säumniszuschlag von 0,022 % pro Tag erhoben. Werden Mieteinnahmen in Höhe von 50 Millionen KRW nicht angegeben, können Zuschläge von etwa 3,5 Millionen KRW hinzukommen. Schließen Sie die Abgabe daher unbedingt bis zum 31. um Mitternacht ab.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

F1. Müssen Eigentümer nur einer Wohnung ebenfalls Einkommensteuer auf Mieteinnahmen zahlen?

A: Mieteinnahmen aus einer einzigen Wohnung mit einem amtlich festgestellten Wert von höchstens 1,2 Milliarden KRW sind steuerfrei. Vermieten Sie jedoch eine einzelne Wohnung mit einem amtlich festgestellten Wert von mehr als 1,2 Milliarden KRW (eine hochwertige Wohnung) oder eine Wohnung im Ausland, sind Sie auch als Eigentümer nur einer Wohnung steuerpflichtig.

F2. Muss ich auch Einkommensteuer auf Mieteinnahmen zahlen, wenn ich nur eine Jeonse-Kaution erhalte?

A: Bei Eigentümern von höchstens zwei Wohnungen werden Jeonse-Kautionen nicht besteuert. Wenn Sie jedoch drei oder mehr Wohnungen besitzen, wird auf den Teil der Gesamtkautionen, der 300 Millionen KRW übersteigt, eine fiktive Miete angesetzt und den Mieteinnahmen zugerechnet.

F3. Kann ich jedes Jahr zwischen getrennter Besteuerung und Gesamtbesteuerung wechseln?

A: Ja. Bei der Steuererklärung im Mai können Sie beide Varianten automatisch vergleichen und die günstigere wählen

---

Quelle: Immobilienstatistik des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr