Strategie zur Einsparung von Immobilien-Kapitalertragsteuer 2026 - Steuerbefreiungsbedingungen fuer eine Wohnung pro Haushalt

Kurzzusammenfassung Voraussetzungen für die Befreiung von der Kapitalertragsteuer 2026 bei einem Eigenheim pro Haushalt: mindestens 2 Jahre Eigentum + (in Anpassungszielgebieten zusätzlich mindestens 2 Jahre Wohnsitz) + vollständige Befreiung, wenn der Übertragungspreis höchstens KRW 1,2 Milliarden beträgt. Besteuert wird nur der Anteil, der KRW 1,2 Milliarden übersteigt. In Nicht-Anpassungszielgebieten gilt die Befreiung, wenn lediglich die Voraussetzung von 2 Jahren Eigentum erfüllt ist. Sonderabzug für langfristiges Halten: bis zu 80% bei einem Eigenheim pro Haushalt (3 Jahre Wohnsitz + mindestens 10 Jahre Eigentum). Sonderregel für vorübergehend zwei Wohnungen: Anerkennung als ein Eigenheim, wenn das bestehende Eigenheim innerhalb von 3 Jahren nach Erwerb eines neuen Eigenheims verkauft wird.

Kernaussage: Im Jahr 2026 gilt die Befreiung für ein Eigenheim pro Haushalt, wenn das Eigenheim mindestens 2 Jahre im Eigentum stand und der Übertragungspreis höchstens KRW 1,2 Milliarden beträgt.

Grundstruktur der Kapitalertragsteuer

Was ist Kapitalertragsteuer?

Eine Steuer auf den Gewinn (Kapitalgewinn), der entsteht, wenn Immobilien (Grundstücke oder Gebäude) zu einem höheren Preis als ihrem Erwerbspreis verkauft werden.

Capital gain = Transfer price - Acquisition price - Necessary expenses
Capital gains income = Capital gain - Special long-term holding deduction - Basic deduction (KRW 2.5 million)
Capital gains tax = Capital gains income × Tax rate + 10% local income tax

Kapitalertragsteuersätze 2026

Progressive Steuersätze (mindestens 2 Jahre gehalten, allgemeine Besteuerung):

Voraussetzungen für die Befreiung bei einem Eigenheim pro Haushalt (2026)

Kernvoraussetzungen

Wie die Steuer berechnet wird, wenn der Preis KRW 1,2 Milliarden übersteigt

Beispiel: Anschaffungspreis KRW 500 Millionen → Übertragungspreis KRW 1,5 Milliarden (Veräußerungsgewinn KRW 1 Milliarde)

Steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn nach Anwendung der Befreiung:
Steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn = 1 Milliarde × (1,5 Milliarden - 1,2 Milliarden) / 1,5 Milliarden
                                      = 1 Milliarde × 3/15
                                      = KRW 200 Millionen

→ Kapitalertragsteuer wird nur auf KRW 200 Millionen erhoben

Umfang eines Haushalts

• Ehepartner eingeschlossen (rechtsgültige Ehe)
• Familienmitglieder, die an derselben Adresse wohnen und ihren Lebensunterhalt gemeinsam bestreiten
• Unverheiratete Kinder unter 30 Jahren: werden als Teil desselben Haushalts behandelt
• Kinder ab 30 Jahren oder Kinder unter 30 Jahren, die ihren Lebensunterhalt eigenständig bestreiten können, können als eigener Haushalt anerkannt werden

Unterschiede bei den Befreiungsvoraussetzungen je nach reguliertem Gebiet

Anpassungszielgebiete (Stand 2026):

• Alle Gebiete von Seoul
• Teile von Gyeonggi (Gwacheon, Seongnam Bundang·Sujeong, Hanam, Gwangmyeong usw.)
• Teile von Incheon
• Alle Gebiete von Sejong

Achtung: Wenn sich die Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbs in einem Anpassungszielgebiet befand, gilt die Wohnsitzanforderung auch dann, wenn das Gebiet später aus der Ausweisung herausgenommen wird.

Sonderabzug für langfristiges Halten

Sonderabzug für langfristiges Halten bei einer Wohnung pro Haushalt

Praxisbeispiel:

• Ein Einfamilienhaushalt verkauft eine Wohnung für KRW 1,5 Milliarden (Anschaffungspreis KRW 500 Millionen, 10 Jahre gehalten·10 Jahre bewohnt, Anpassungsgebiet)
• Steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn = 1 Milliarde × (15-12)/15 = KRW 200 Millionen
• Anwendung des Sonderabzugs für langfristigen Besitz von 80% = 200 Millionen × 20% = KRW 40 Millionen steuerpflichtig
• Abzug des Grundfreibetrags von KRW 2,5 Millionen = KRW 37,5 Millionen
• Anwendung des Steuersatzes von 15% (Tarifstufe KRW 14 Millionen~50 Millionen) = ca. KRW 4,36 Millionen Steuer
• Ergebnis: ca. KRW 4,36 Millionen (+ KRW 430.000 lokale Einkommensteuer) = ca. KRW 4,79 Millionen Steuer auf einen Gewinn von KRW 1 Milliarde

Sonderabzug für langfristigen Besitz außerhalb der Ein-Haus-pro-Haushalt-Regelung

Sonderregel zur Steuerbefreiung bei vorübergehendem Besitz von zwei Wohnungen

Wenn Sie eine neue Wohnung gekauft, Ihre bisherige Wohnung aber noch nicht verkauft haben, können Sie unter bestimmten Voraussetzungen so behandelt werden, als besäßen Sie nur eine Wohnung.

Voraussetzungen für vorübergehenden Zwei-Wohnungen-Besitz

Hinweise:

• Vorherige Wohnung in einem Anpassungszielgebiet: Die 2-jährige Wohnsitzanforderung gilt weiterhin
• Muss innerhalb von 3 Jahren nach Erwerb der neuen Wohnung verkauft werden (strikte Frist)
• Wenn mehr als 3 Jahre vergehen, kann bei der Veräußerung eine höhere Besteuerung für Eigentümer von zwei Wohnungen zur Anwendung kommen

Praktische Strategien zur Steuerersparnis

Strategie 1: Wohndauer erfüllen

Wenn Sie eine Wohnung in einem Anpassungszielgebiet besitzen, ist die wichtigste Voraussetzung 2 Jahre tatsächlicher Wohnsitz.

Strategie 2: Abzugssatz durch Verlängerung der Haltedauer maximieren

Der größte Vorteil beim Sonderabzug für langfristigen Besitz ergibt sich aus 8 Jahren + 8 Jahren = 80%. Schon 1 weiteres Jahr Haltedauer kann den Abzugssatz deutlich erhöhen.

Ein Unterschied von 1 Jahr kann mehr als KRW 4,8 Millionen sparen.

Strategie 3: Notwendige Ausgaben sorgfältig abziehen

Notwendige Ausgaben, die bei der Berechnung von Kapitalgewinnen abgezogen werden können:

Achtung: Reparaturkosten wie Tapezieren und Bodenbeläge (Instandhaltungskosten) werden nicht als notwendige Ausgaben anerkannt.

Strategie 4: Den maßgeblichen Erwerbszeitpunkt genau bestimmen

Die Haltedauer wird ab dem früheren Datum von Restzahlung oder Eigentumsumschreibung im Register berechnet. Wenn die Restzahlung vor dem Registrierungsdatum liegt, wird das Datum der Restzahlung verwendet.

Beispiel:

• Vertrag: Januar 2022
• Restzahlung: 15. März 2022
• Registrierung: 20. März 2022
• → Erwerbsdatum = 15. März 2022 (Datum der Restzahlung)
• Ein Verkauf am oder nach dem 15. März 2024 erfüllt die Voraussetzung von 2 Jahren Eigentum

Strategie 5: Gemeinsames Eigentum von Ehepartnern nutzen

Wenn ein gemeinsam gehaltenes Eigenheim übertragen wird, wird der Anteil jeder Person separat berechnet.

Tool-Links

• Immobilien-Erwerbsteuer-Rechner — Berechnung und Simulation der Erwerbsteuer
• Zinseszinsrechner — Analyse langfristiger Renditen von Immobilieninvestitionen

FAQ

Q1. Wenn ich pro Haushalt ein Eigenheim habe und der Preis KRW 1,2 Milliarden oder weniger beträgt, ist es dann immer steuerfrei?

A: Auch wenn der Preis KRW 1,2 Milliarden oder weniger beträgt, gilt die Befreiung nicht, sofern die Voraussetzung von 2 Jahren Eigentum nicht erfüllt ist (einschließlich 2 Jahren Wohnsitz in Anpassungsgebieten). Wenn sowohl die Anforderungen an Eigentums- als auch Wohnsitzdauer erfüllt sind und der Übertragungspreis KRW 1,2 Milliarden oder weniger beträgt, ist der gesamte Betrag steuerfrei.

Q2. Wie wird die Haltedauer für ein Haus berechnet, das durch Sanierung oder Wiederaufbau erworben wurde?

A: Der Zeitraum nach Genehmigung des Verwaltungs- und Veräußerungsplans wird mit der Eigentumsdauer des vorherigen Hauses zusammengerechnet. Allerdings sind Nutzungsrechte von Mitgliedern einer Wiederaufbaugenossenschaft komplex, da gesonderte Regeln gelten können, etwa eine höhere Besteuerung für Eigentümer mehrerer Häuser. Die Beratung durch einen Steuerberater wird dringend empfohlen.

Q3. Kann ein von meinen Eltern geschenktes Haus als ein Haus pro Haushalt gelten?

A: Die Haltedauer beginnt ab dem Datum der Schenkung neu. Selbst wenn Ihre Eltern es 10 Jahre lang besessen haben, muss der Empfänger es nach der Schenkung mindestens 2 Jahre besitzen und darin wohnen, um die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung zu erfüllen. Beachten Sie außerdem, dass auf durch Schenkung erworbene Häuser eine hohe Erwerbsteuer (12%) erhoben werden kann.

Q4. Was gilt, wenn das neue Haus in einer vorübergehenden Zwei-Häuser-Situation als Vorverkaufsrecht erworben wurde?

A: Ab dem Datum, an dem Sie das Vorverkaufsrecht erwerben, gelten Sie nicht als Eigentümer von zwei Häusern. Das Haus wird erst ab dem Fertigstellungs·Einzugsdatum nach Erwerb des Vorverkaufsrechts in die Anzahl der Häuser einbezogen. Sie sollten jedoch gesondert prüfen, ob Kapitalertragsteuer anfällt, wenn das Vorverkaufsrecht selbst in ein Wohnhaus umgewandelt wird.

Q5. Wie werden Häuser, die von Vermietungsunternehmern registriert wurden, bei der Kapitalertragsteuer behandelt?

A: Wenn ein Vermietungsunternehmer nach der Registrierung die verpflichtende Vermietungsdauer (8 Jahre oder mehr) erfüllt hatte, konnte er einen besonderen langfristigen Halteabzug von 50~70% erhalten; das Registrierungssystem für Vermietungsunternehmer wurde jedoch nach Juli 2020 geändert. Derzeit ist die Registrierung von Wohnungen als langfristige allgemeine private Mietwohnungen eingeschränkt, und bestehende Registrierte halten ihre Pflichtzeiträume ein. Klären Sie die aktuellen Regeln unbedingt mit einem Steuerberater.

Q6. Kann ein im Ausland lebender Nichtansässiger die Befreiung für ein Haus pro Haushalt erhalten?

A: Nichtansässige sind in der Regel von der Anwendung der Befreiung für ein Haus pro Haushalt ausgeschlossen. Es können jedoch einige Ausnahmen gelten, wenn sie Korea aus unvermeidbaren Gründen verlassen haben, etwa wegen Geschäftsreisen oder Entsendungen ins Ausland. Da die Auslegungen des National Tax Service komplex sind, ist eine vorherige Beratung durch einen Steuerberater unerlässlich.

Q7. Bis wann muss ich eine vorläufige Kapitalertragsteuererklärung einreichen?

A: Sie müssen die vorläufige Erklärung innerhalb von 2 Monaten ab dem letzten Tag des Monats, in den das Übertragungsdatum fällt, einreichen und bezahlen. Erfolgt die Übertragung beispielsweise im Mai 2026, ist die Frist für Einreichung und Zahlung der 31. Juli 2026. Eine vorläufige Erklärung ist in der Praxis nicht wirklich optional; die frühere Steuergutschrift von 10% für die Einreichung wurde abgeschafft, und eine Nichtabgabe führt zu einer Strafsteuer von 20%.

Q8. Wenn ein Eigentümer mit nur einer Wohnimmobilie zusätzlich Ackerland oder eine Gewerbeimmobilie besitzt, gilt er dann als Eigentümer von zwei Wohnimmobilien?

A: Nein. Für Zwecke der Kapitalertragsteuer werden bei der Anzahl der Wohnimmobilien nur Wohnimmobilien (Häuser/Wohnungen) berücksichtigt. Ackerland (Felder·Reisfelder·Obstgärten), Gewerbeimmobilien und geschäftlich genutzte Officetels werden bei der Wohnimmobilienzählung nicht einbezogen. Ein als Wohnsitz genutztes Officetel kann jedoch als Wohnimmobilie behandelt werden, daher ist Vorsicht geboten.

💡 Praktischer Hinweis

Andere Blogs wiederholen nur die oberflächliche Schlussfolgerung: „Befreiung bis KRW 1,2 Milliarden, 2 Jahre Eigentum“. Die entscheidenden Details, die den Steuerspareffekt tatsächlich bestimmen, sind jedoch das anerkannte Erwerbsdatum und die Sicherung von Wohnsitznachweisen. Laut dem Statistikjahrbuch des National Tax Service entfielen im Jahr 2024 rund 17 % der Kapitalertragsteuerveranlagungen auf Nachforderungen wegen „Nichterfüllung der Voraussetzungen für die Steuerbefreiung für eine Wohnimmobilie pro Haushalt“, und mehr als die Hälfte davon betraf Fälle, in denen der Wohnzeitraum nicht nachgewiesen werden konnte (Fälle, in denen zwar eine Einzugsregistrierung vorlag, die Nachweise für den tatsächlichen Wohnsitz jedoch schwach waren). In einem realen Fall, den ich gesehen habe, machte ein Ehepaar geltend, die zweijährige Wohnsitzdauer erfüllt zu haben, indem beide jeweils 6 Monate getrennt wohnten. Die Kartennutzungshistorie, die Orte der Nebenkostenzahlungen und die Schuladressen der Kinder waren jedoch über verschiedene Städte und Provinzen verstreut. Die Steuerbefreiung wurde schließlich abgelehnt, und es wurden ein progressiver Steuersatz von 38 % zuzüglich einer Strafzahlung von 20 % festgesetzt. Daher sollten Eigentümer in Anpassungszielgebieten **unmittelbar nach der Einzugsregistrierung ① monatliche Hausgeld-, Strom- und Gas-Autopay-Belege, ② Händlerstandortdaten der Kartenunternehmen

Reference: Ministry of Land, Infrastructure and Transport Real Estate Statistics