ضريبة العقارات الشاملة في كوريا 2026 — حسابات مالك المسكن الواحد ومتعدد المساكن واستراتيجيات التوفير

ملخص أساسي

• ضريبة العقارات الشاملة في كوريا (jongbuse) هي ضريبة عقارية وطنية تُفرض عندما تتجاوز إجمالي القيمة المعلنة رسمياً لعقاراتك حداً قانونياً معيناً في 1 يونيو من كل عام.
• في عام 2026، يحصل مالكو المسكن الواحد على خصم أساسي قدره 1.2 مليار KRW؛ بينما يحصل مالكو المساكن المتعددة على 900 مليون KRW. تتراوح المعدلات العامة بين 0.5% و2.7%، في حين تتراوح معدلات الضريبة الإضافية لمتعددي المساكن بين 0.5% و5.0%.
• تمتد فترة الإقرار والدفع من 1 ديسمبر إلى 15 ديسمبر. ويمكن تقسيط فواتير الضريبة التي تتجاوز 2.5 مليون KRW على ستة أشهر.
• يمكن للملكية المشتركة بين الزوجين، واستبعاد المساكن المؤجرة المسجلة طويلة الأجل، والاستثناء المؤقت لامتلاك مسكنين أن توفر 1,000,000 KRW أو أكثر سنوياً.

ما هي ضريبة العقارات الشاملة — وكيف تختلف عن ضريبة الأملاك؟

ضريبة العقارات الشاملة (CRET) هي ضريبة وطنية تُفرض على الأفراد الذين تتجاوز حيازاتهم العقارية الإجمالية قيمة قانونية محددة. وتُحتسب بشكل منفصل عن ضريبة الأملاك المحلية، مع أخذ صورة الحيازات في 1 يونيو من كل عام.

• ضريبة الأملاك المحلية: تُفرض على كل مالك عقار، وتُدفع على قسطين (يوليو وسبتمبر).
• ضريبة العقارات الشاملة: ضريبة وطنية، تُفرض فقط عندما تتجاوز الحيازات الإجمالية الحدود المحددة، ويجري الإقرار بها ودفعها مرة واحدة في ديسمبر.

أُدخلت ضريبة CRET في عام 2005 لمعالجة إعادة توزيع الثروة والحد من المضاربة، وتتغير سنوياً بحسب نسبة القيمة المعلنة رسمياً. يبلغ متوسط النسبة على مستوى البلاد في 2026 نحو 69%، مع إبقاء الحكومة على نسبة التحقيق دون تغيير.

متى يبدأ مالك المسكن الواحد بدفع ضريبة CRET؟

تُفرض ضريبة CRET على مالكي المسكن الواحد عندما تتجاوز القيمة المعلنة رسمياً للعقار 1.2 مليار KRW. بالنسبة إلى مسكن واحد قيمته 1.4 مليار KRW ومملوك باسم شخص واحد، يبدأ الوعاء الضريبي بعد خصم 1.2 مليار KRW — أي يبقى 200 مليون KRW.

حساب مالك المسكن الواحد خطوة بخطوة

1. 1القيمة المعلنة رسمياً 1.4 مليار KRW – الخصم الأساسي 1.2 مليار KRW = 200 مليون KRW
2. 2تطبيق نسبة القيمة السوقية العادلة 60% → وعاء ضريبي قدره 120 مليون KRW
3. 3تطبيق معدل 0.5% (لشريحة ما يصل إلى 300 مليون KRW) → نحو 600,000 KRW
4. 4طرح ضريبة الأملاك المتداخلة → مبلغ ضريبة CRET النهائي

يمكن جمع خصومات الاحتفاظ طويل الأجل (5 سنوات 20%، 10 سنوات 40%، 15 سنة 50%) وخصومات كبار السن (العمر 60/65/70 = 20/30/40%)، لكن الحد الأقصى المشترك هو 80%.

ما مقدار الزيادة في عبء ضريبة CRET على مالكي المساكن المتعددة؟

تُفرض ضريبة CRET على مالكي المساكن المتعددة عندما تتجاوز الحيازات المجمعة 900 مليون KRW. ويواجه مالكو ثلاثة مساكن أو أكثر — أو مسكنين أحدهما في منطقة خاضعة للتنظيم — معدلات إضافية تتراوح بين 0.5% و5.0%.

تُحدد وزارة الأراضي المناطق الخاضعة للتنظيم سنوياً. في عام 2026، لا تشمل المناطق المنظمة إلا أجزاء من أحياء Gangnam-4 في Seoul وYongsan-gu. وقد رُفعت القيود عن معظم المناطق الحضرية الأخرى.

هل الملكية المشتركة بين الزوجين توفر الضريبة فعلاً؟

عندما يكون المسكن الواحد مملوكاً بشكل مشترك بين الزوجين، يُعامل كل زوج كمالك لمسكن واحد، ما يمنح كلاً منهما خصماً قدره 1.2 مليار KRW — أي 2.4 مليار KRW معاً. شقة بقيمة 2 مليار KRW مملوكة لزوج واحد فقط ستكشف 800 مليون KRW للضريبة؛ أما في الملكية المشتركة، فقد ينخفض المبلغ الخاضع للضريبة إلى الصفر.

مع ذلك، يتطلب إعفاء ضريبة أرباح رأس المال (قاعدة مسكن واحد لكل أسرة) أن يستوفي الزوجان شرط الإقامة لمدة سنتين كلٌ على حدة إذا أردت أن يتأهل نصيب كل منهما من الربح للإعفاء.

كيفية تسجيل الإيجارات للاستبعاد (Hapsanbaeje)

تُستبعد العقارات المسجلة كمساكن إيجار خاصة طويلة الأجل من تجميع ضريبة CRET. شروط الأهلية في 2026:

• لا يمكن تسجيل الشقق حديثاً (محظور منذ سياسة 10 يوليو 2020)
• يمكن تسجيل غير الشقق (villas، multi-family، officetels) ضمن خطة طويلة الأجل لمدة 10 سنوات
• حدود القيمة المعلنة رسمياً: 600M KRW (المناطق الحضرية) أو 300M KRW (غير الحضرية)

يجب تقديم الطلبات بين 16 و30 سبتمبر من كل عام عبر Hometax أو مكتب الضرائب المحلي. البيع المبكر قبل الحد الأدنى البالغ 10 سنوات يؤدي إلى غرامات جزائية، لذلك لا تسجل إلا إذا كنت متأكداً من الاحتفاظ طويل الأجل.

استثناء امتلاك مسكنين مؤقتاً — الحفاظ على مزايا مالك المسكن الواحد

إذا اشتريت مسكناً جديداً لكنك بعت مسكنك السابق خلال ثلاث سنوات، فإنك تحتفظ بمزايا مالك المسكن الواحد (خصم 1.2B KRW والمعدلات العامة). الشروط الأساسية:

• شراء المسكن الجديد فقط بعد الاحتفاظ بالمسكن السابق لمدة سنة واحدة على الأقل
• بيع المسكن السابق خلال ثلاث سنوات من شراء المسكن الجديد
• مخالفة أي من القاعدتين تعيد تصنيفك كمالك لمساكن متعددة مع غرامة بأثر رجعي

داخل المناطق الخاضعة للتنظيم، تصبح القاعدة أشد مع مهلة بيع مدتها سنة واحدة. على كل من يخطط لتغيير مسكنه أن يضع الموعد النهائي في التقويم من يوم الشراء.

الإقرار والدفع وخطط التقسيط

• تاريخ التقييم: 1 يونيو من كل عام
• فترة الإقرار والدفع: 1–15 ديسمبر من كل عام
• التقسيط: يمكن تقسيم الفواتير التي تتجاوز 2.5 مليون KRW، مع تأجيل ما يصل إلى 50% لمدة ستة أشهر
• قنوات الدفع: Hometax، Witax، شبابيك البنوك، بطاقة الائتمان (رسوم 1.0%)

يوفر Hometax محاكي ضريبة CRET حتى تتمكن من تقدير التزامك قبل وصول الفاتورة. ابحث عن القيمة المعلنة رسمياً الدقيقة لعقارك في بوابة القيمة العقارية المعلنة رسمياً التابعة لوزارة الأراضي (realtyprice.kr).

هل ستُلغى ضريبة CRET؟ توقعات 2026

منذ عام 2024، رفعت الحكومة خصم مالك المسكن الواحد (1.1B KRW → 1.2B KRW)، وخففت الضريبة الإضافية على مالكي المساكن المتعددة على مراحل، ووسعت استبعادات الإيجار. وحتى عام 2026 لا تزال ضريبة CRET سارية ولا تزال الضريبة الإضافية على المساكن المتعددة قائمة، لكن الانكماش الكبير في المناطق الخاضعة للتنظيم خفض الأعباء الفعلية بنحو 30% مقارنة بعام 2022.

لا تزال تقلبات السياسة مرتفعة. راجع محفظتك كل مايو (قبل صورة 1 يونيو)، وأعد النظر في هيكل الملكية، وقيّم تسجيل الإيجارات كل عام.

دليل عملي لتوفير الضريبة في خمس خطوات

1. 1تأكيد القيم المعلنة رسمياً: اسحب كل عقار تملكه من realtyprice.kr
2. 2تدقيق هيكل الملكية: إذا كان مسكن واحد مملوكاً باسم شخص واحد، فحاكِ التحول إلى الملكية المشتركة (مع احتساب ضريبة التملك)
3. 3تقييم تسجيل الإيجار: تحقق من التسجيل طويل الأجل لمدة 10 سنوات إذا كنت تملك عقارات غير شقق
4. 4استخدام استثناء المسكنين بحكمة: ضع علامة على مهلة البيع البالغة ثلاث سنوات عند تغيير المسكن
5. 5استخدام الدفع بالتقسيط: إذا تجاوزت فاتورتك 2.5M KRW، فقسّمها لإدارة التدفق النقدي

💡 ملاحظة من الواقع العملي: الملكية المشتركة بين الزوجين تكاد تكون دائماً أفضل لضريبة CRET، لكنها تشدد قواعد إعفاء أرباح رأس المال. شغّل كلا المحاكاتين — إذا كنت تخطط للبيع خلال بضع سنوات، فقد تكون الملكية باسم واحد أفضل فعلياً على أساس الضريبة طوال دورة الملكية.

الأسئلة الشائعة (FAQ)

Q1. هل ضريبة العقارات الشاملة وضريبة الأملاك المحلية هما الشيء نفسه؟

A. لا. ضريبة الأملاك ضريبة محلية يدفعها الجميع. أما ضريبة CRET فهي ضريبة وطنية لا تبدأ إلا فوق الحد المحدد.

Q2. ماذا يحدث إذا لم أقدم إقرار ضريبة CRET؟

A. سيقيّمك مكتب الضرائب على أي حال. لكن الاستبعادات والخصومات لا تُطبق إلا عند تقديم الإقرار — لذلك غالباً ما يكون الإقرار الطوعي أفضل.

Q3. هل يدفع كل مالك لمسكن واحد ضريبة CRET؟

A. لا. فقط عندما تتجاوز القيمة المعلنة رسمياً 1.2 مليار KRW. دون ذلك تكون الضريبة صفراً.

Q4. هل الملكية المشتركة بين الزوجين أفضل دائماً؟

A. غالباً نعم لمسكن واحد، لكن محافظ المساكن المتعددة قد تستفيد أحياناً من الملكية باسم واحد. شغّل المحاكاة الكاملة بما في ذلك أرباح رأس المال.

Q5. هل تُدرج عقود البيع قبل البناء (bunyangkwon)؟

A. العقود نفسها لا تُدرج. بمجرد دفع الرصيد وانتقال الملكية، يُحتسب العقار.

Q6. هل يحمل تقسيط ضريبة CRET فوائد؟

A. خطة التقسيط نفسها بلا فوائد. لكن التأخر في الدفع يؤدي إلى ضريبة إضافية قدرها 3% إضافة إلى غرامة تأخير يومية بنسبة 0.022%.

احسب مباشرة باستخدام أدواتنا

• حاسبة ضريبة تملك العقارات — حساب مباشر بناءً على قيمة المعاملة الفعلية
• حاسبة الصرف العالمية — تحويل العملات للحيازات العقارية عبر الحدود
• حاسبة BMI / السعرات الحرارية — أدوات صحية لاستكمال مجموعة أدواتك اليومية