حساب إعادة تمويل القرض العقاري: الأصل المتبقي وتوحيد الأجل وموعد استرداد التكلفة

عندما تتغير فائدة قرض عقاري تسدده بالفعل أو تفكر في إعادة تمويله، قارن بالرصيد الحالي والأجل المتبقي. افصل انخفاض القسط الشهري عن توفير الفائدة الفعلي، واحسب موعد استرداد التكاليف الأولية.

يقارن المقال 300 شهر متبقية لقرض افتراضي سُدّد منه 5 سنوات. لمقارنة أنواع الفائدة عند اختيار قرض جديد، راجع مقارنة مسارات فائدة القروض العقارية الجديدة. المعدلات هنا افتراضات حسابية، لا توقعات سوقية أو عروض بنكية. المبالغ بالوون الكوري الجنوبي والقواعد التنظيمية تخص كوريا الجنوبية.

اطلب الرصيد الحالي وموعد تغيير الفائدة التالي من البنك

راجع في جدول القرض الحالي الرصيد والأجل المتبقي والمعدل التالي وموعد تطبيقه. لا تحسب الفترة المتبقية بمعدل يوم منح القرض وحده. إذا انتهت فترة التثبيت، فتحقق أيضًا من المؤشر اللاحق والهامش وشروط الفائدة التفضيلية.

إذا سددت 5 سنوات، فابدأ المقارنة من 300 شهر متبقية

لا تستخدم مباشرة جدول قسط قرض جديد بقيمة 300 مليون وون كوري جنوبي. بعد دفع 60 قسطًا متساويًا من الأصل والفائدة في نهاية الشهر لقرض أصلي 300 مليون عند 4% و360 شهرًا، يبلغ الرصيد غير المقرب نحو 271,342,539.408273 وون كوري جنوبي. نفترض عندها بقاء القرض الحالي عند 5% والجديد عند 4% طوال 300 شهر متبقية. لا يعني ذلك احتمالية الموافقة أو أسعار البنك الفعلية.

القسط الحالي نحو 1,586,241 وون كوري جنوبي والجديد نحو 1,432,246. الفرق البالغ نحو 153,996 هو فرق تدفق نقدي خارج. تُدفع تكلفة إعادة التمويل 600,000 وون كوري جنوبي منفصلة في البداية ولا تُضاف إلى الأصل الجديد.

بهذه الافتراضات يتجاوز توفير الفائدة التكلفة في الشهر 3. تختلف النتيجة عن 600,000 وون كوري جنوبي ÷ فرق القسط الشهري لأن مقدار الأصل داخل القسطين مختلف. توفير الفائدة وقلة المال الخارج من الحساب شهريًا سؤالان مختلفان.

أدخل في جدولك الرصيد الدقيق من الجدول الحالي والأجل المتبقي وموعد تغيير المعدل ورسوم السداد المبكر وتكاليف القرض الجديد. لا تخلط ذلك بمقارنة تخفض القسط بتمديد الأجل من 300 إلى 360 شهرًا. وإذا اقترب بيع العقار أو إعادة تمويل أخرى، فقارن الرصيد والتكاليف عندها أيضًا.

سجل التحقق: في 15 سبتمبر 2026 حُسب الجدولان للـ300 شهر المتبقية مباشرة، وقورنت الفائدة وانخفاض الأصل كل على حدة. لم تُدرج الآثار الضريبية أو معدل الخصم أو الرسوم الإضافية أو تغيرات الفائدة المستقبلية. حاسبة السداد الشهري لمؤسسة تمويل الإسكان الكورية مسار للتحقق، وجدول العقد الفردي هو المرجع النهائي.

هل يعود الحساب إلى الأصل الأول عند انتهاء التثبيت؟

لا. استخدم الأصل والفترة المتبقيين عند إعادة الحساب. إذا سُدد قرض 300 مليون المذكور عند 4% لمدة 60 شهرًا، فالأصل المتبقي نحو 271,342,539 وون كوري جنوبي. تطبيق 5% بعد ذلك بأقساط متساوية على 300 شهر يعطي قسطًا نحو 1,586,241، بزيادة نحو 153,996 على القسط الأول 1,432,246. حُسبت الزيادة قبل تقريب القسطين إلى وون كامل.

يمكن إعادة حساب الرصيد بصيغة P×(1+r)^k − A×[(1+r)^k−1]÷r. P هو الأصل الأول، وA القسط الشهري غير المقرب، وk عدد الدفعات. r هو المعدل السنوي العشري مقسومًا على 12؛ مثلًا أدخل 0.04÷12 لـ4%. عند r=0 استخدم الأصل المتبقي = P−A×k بدل صيغة القسمة. عدّ أيام البنك ومعالجة أجزاء الوون والسداد الجزئي وطريقة العقد قد تحدث فروقًا. المثال لا يضمن قيمة الفاتورة المستقبلية.

هل إعادة التمويل مربحة بمجرد انخفاض القسط؟

قد يقل القسط بتمديد الاستحقاق بينما تزيد الفائدة الإجمالية. قارن القرضين أولًا بأجل متبقٍ متساوٍ، ثم أضف رسوم السداد المبكر وتكاليف القرض الجديد. ولا يمكن الجزم مسبقًا بالموافقة أو المعدل. لا تختَر قرضًا كبيرًا على افتراض «سأبدله حتمًا بعد 3 سنوات».

أوضحت لجنة الخدمات المالية الكورية أن رسوم السداد المبكر أُعيد تنظيمها حول التكاليف الفعلية للعقود الجديدة المبرمة من 13 يناير 2025، وأن المؤسسات تنشر نسبها سنويًا. لا تنقل متوسط ذلك الوقت إلى عقدك في 2026. استند إلى إرشاد اللجنة لرسوم السداد المبكر واطلب المبلغ الفعلي لمنتجك وتاريخ عقدك.

💡 إرشاد عملي: أضف ثلاث خانات لجدول التعادل

تعادل 3 أشهر أعلاه يخص تلك الافتراضات وحدها. أضف «هل الأجل المتبقي متساوٍ؟» و«هل قد أبيع قبل التعادل؟» و«هل أستطيع الوفاء بشروط التخفيض الجديدة؟». فرق القسط يتضمن سداد الأصل أيضًا؛ اكتبه منفصلًا عن توفير الفائدة التراكمي.

الأسئلة الشائعة

Q. أين أجد موعد تغيير الفائدة التالي؟

في العقد الحالي وإرشاد السداد من البنك. افصل فترة التثبيت الأولى عن دورة إعادة الحساب بعدها، وسجل المؤشر والهامش أيضًا.

Q. على أي تاريخ أطلب جدول ما قبل إعادة التمويل؟

اطلب الرصيد والرسوم المتوقعة لتاريخ التنفيذ المقصود. إذا تغير يوم التنفيذ فأعد التحقق من المبالغ. لا تعتبر الاستعلام القديم تكلفة مؤكدة.

Q. هل أدخل 300 مليون وون مجددًا عند حساب الفائدة بعد 5 سنوات؟

أدخل الرصيد بعد استبعاد الأصل المسدد والأجل المتبقي. عند وجود سداد جزئي أو تأخر، اطلب الرصيد الحالي من البنك.

Q. هل انخفاض المصروف الشهري بعد إعادة التمويل توفير؟

قد يكون أثر سداد الأصل ببطء أكبر بسبب تمديد الأجل. احسب فائدة الفترة نفسها ورسومها منفصلتين.

Q. هل أستخدم متوسط رسوم السداد المبكر من الإنترنت؟

نسبة عقدك وشروط الإعفاء هي الأساس. المتوسط لتواريخ ومنتجات مختلفة لا يثبت تكلفتك الفعلية.

Q. هل الجدول يحدد حد الاقتراض أو الموافقة؟

لا. إنه حساب لمقارنة التدفق النقدي. يجب فحص الدخل والضمان والديون القائمة وتقييم المؤسسة منفصلة.

جدول الإدخال والقرار قبل إعادة التمويل

اطلب من البنك: تاريخ التنفيذ | الرصيد الحالي | الأشهر المتبقية | تاريخ تغيير الفائدة التالي | الفائدة القديمة والجديدة | رسم السداد المبكر | تكاليف القرض الجديد | هل المدة نفسها؟ وضع البيانات نفسها في الجدولين. افصل الفائدة والأصل شهرياً واطرح التكلفة الأولية. في هذا المثال يبقى بعد ثلاثة أشهر 677,936−600,000=77,936 وون؛ وقد يمنع البيع أو إعادة التمويل المبكرة استرداد التكلفة.