Налог на доход от аренды: разделение налогообложения против общего налогообложения — как выбрать в зависимости от 20 миллионов вон и руководство по подаче в мае 2026 года

Краткое резюме Налог на доход от аренды жилья можно выбирать между разделением налогообложения (14% единая ставка) и общим налогообложением при годовом доходе от аренды до 20 миллионов вон, но если доход превышает 1 вон, применяется общее налогообложение с прогрессивной ставкой от 6 до 45%. Зарегистрированные арендодатели, распределение наименований супругов и использование предполагаемых расходов в 60% могут снизить налоговую нагрузку на 30-50%, а если пропустить срок подачи до 31 мая, будет наложен штраф за неподачу в размере 20%.

Как рассчитывается налог на доход от аренды?

Налог на доход от аренды — это налог, который взимается с арендной платы (месячная аренда + предполагаемая арендная плата за депозит) за жилую и коммерческую недвижимость. В случае аренды жилья налоговая система полностью меняется в зависимости от годового дохода от аренды в 20 миллионов вон. Если доход составляет до 20 миллионов вон, можно выбрать более выгодный вариант между разделением налогообложения 14% (включая местные налоги 15.4%) или общим налогообложением, а если доход превышает 20 миллионов вон на 1 вон, применяется общее налогообложение с прогрессивной ставкой.

→ Точное налоговое моделирование можно проверить за 1 секунду с помощью калькулятора налогов на недвижимость.

Разделение налогообложения 14% против общего налогообложения — что выгоднее?

Право выбора предоставляется только в случае, если годовой доход от аренды составляет до 20 миллионов вон, и ключевым фактором является размер других доходов (трудовые, бизнес, проценты, дивиденды). Для арендодателей с низким трудовым доходом общее налогообложение выгоднее, а для высокооплачиваемых работников разделение налогообложения является значительно более выгодным. То есть, даже при одинаковом доходе от аренды налоговая нагрузка может различаться в 3-10 раз в зависимости от структуры доходов семьи.

Разделение налогообложения 14% (включая местные налоги 15.4%) — простая и фиксированная ставка

• Вычет предполагаемых необходимых расходов 50% из дохода от аренды (для зарегистрированных арендодателей 60%)
• Дополнительный основной вычет: 4 миллиона вон для зарегистрированных, 2 миллиона вон для незарегистрированных
• Налоговая база × 14% единая ставка → не суммируется с другими доходами
• Влияние прогрессивного налога 0 → выгодно для высокооплачиваемых

Общее налогообложение — прогрессивная ставка 6-45%

• Суммируются доходы от аренды + трудовые, бизнес, процентные и дивидендные доходы
• После общего вычета применяется прогрессивная ставка (6/15/24/35/38/40/42/45%)
• Из окончательной суммы налога вычитается ранее уплаченный налог
• При низких доходах от аренды возможна более низкая эффективная ставка налога по сравнению с разделением налогообложения

→ Автоматическое сравнение двух методов невозможно, поэтому необходимо самостоятельно моделировать и выбирать при подаче в мае.

Преимущества зарегистрированных арендодателей — налоговые льготы при регистрации аренды на 4 и 8 лет

Регистрация арендодателя — это необходимость пройти регистрацию в налоговой службе (регистрация налогоплательщика по доходу) + в местных органах (регистрация арендного жилья), чтобы получить налоговые льготы. При регистрации процент предполагаемых расходов увеличивается с 50% до 60%, а основной вычет удваивается с 2 миллионов вон до 4 миллионов вон. Даже простое разделение налогообложения может сэкономить от 300 до 800 тысяч вон в год.

💡 Практический совет: Преимущества зарегистрированных арендодателей требуют строгого соблюдения условий, таких как обязательное увеличение арендной платы не более чем на 5% и обязательная аренда на 8 лет. Если планируете продажу в течение 2-3 лет, лучше не регистрироваться, а для долгосрочного удержания и многоквартирных владельцев регистрация становится значительно выгоднее благодаря исключению из налога на прирост капитала. Полезная статья: Стратегия снижения налога на прирост капитала на недвижимость — условия освобождения для одной семьи с одним домом

5 практических стратегий снижения налога (контрольный список перед подачей в мае 2026 года)

1) Распределение наименований супругов — применение лимита в 2 миллиона вон для каждого

Если все арендные дома зарегистрированы на одного из супругов, он быстро достигнет лимита в 20 миллионов вон. Если распределить наименования между супругами (50:50), то каждый будет иметь отдельный лимит, что позволит сохранить разделение налогообложения до 40 миллионов вон. Однако при изменении наименования (подарке) необходимо заранее смоделировать предел в 6 миллиардов вон за 10 лет, чтобы избежать налога на дарение.

2) Предполагаемая арендная плата за депозит — возникает с 3 домов

У владельцев 3 и более домов предполагаемая арендная плата добавляется к доходу от аренды на сумму, превышающую 300 миллионов вон, умноженная на процент по депозитам (примерно 2.9% в 2026 году). То есть даже если вы купили с использованием аренды, доход от аренды будет учитываться, поэтому перед подачей в мае необходимо самостоятельно рассчитать предполагаемую арендную плату = (сумма депозитов − 300 миллионов вон) × 2.9% × 60% × 90%.

3) Зарегистрированный арендодатель — значительно выгодно для долгосрочных владельцев

При регистрации аренды на 8 лет (полуобщественная) применяется специальный вычет по налогу на прирост капитала до 70% + исключение из налога на имущество + предполагаемые расходы до 60%, что дает тройное снижение налога. Если вы можете соблюдать условия обязательного увеличения арендной платы на 5% и обязательной аренды на 8 лет, регистрация будет выгодной. Однако, если обязательный срок аренды не выполнен, налоговые льготы могут быть отозваны, поэтому необходимо строго следовать условиям.

4) Доказательство фактических необходимых расходов — при превышении 50% предполагаемых расходов

Если фактические расходы, такие как ремонт, покрытие пустующих мест, комиссионные, налог на имущество и страхование аренды, превышают 50% от дохода от аренды (60% для зарегистрированных), то можно подать налоговую декларацию с фактическими необходимыми расходами вместо предполагаемых. Однако необходимо хранить квитанции, налоговые счета и контракты в течение 5 лет, и если вы не будете систематизировать документы на каждом этапе аренды, будет сложно доказать их в мае.

5) Заявка на рассрочку налога на доход — при превышении 1 миллиона вон возможно рассрочка на 2 месяца

Независимо от выбора разделения/общего налогообложения, если сумма налога превышает 1 миллион вон, можно подать заявку на рассрочку до 31 мая на половину, а до 31 июля на оставшуюся часть. Это обязательная опция для многоквартирных владельцев с ограниченными денежными потоками, и при заполнении декларации просто отметьте галочку для заявки на рассрочку. Связанный инструмент: Калькулятор чистого дохода

Пошаговое руководство по подаче общего налога на доход в мае (30 минут на Хоумтаксе)

1. 1Подготовка данных: Выписки по арендной плате для каждого арендатора (копия банковской выписки), договоры по депозитам, квитанции на ремонт и комиссионные, сводная таблица доходов от аренды за год
2. 2Расчет предполагаемой арендной платы: При наличии 3 и более домов (сумма депозитов − 300 миллионов вон) × 2.9% × 90% предварительно рассчитать
3. 3Заполнение декларации на Хоумтаксе: Регулярная подача налога на доход → ввод данных по доходу от аренды жилья → выбор разделения/общего налогообложения → автоматический расчет налога
4. 4Проверка суммы налога и решение о рассрочке: Если сумма налога превышает 1 миллион вон, отметьте заявку на рассрочку
5. 5Оплата: Выберите способ оплаты (картой с комиссией 0.8%, банковским переводом или виртуальным счетом), завершите оплату до полуночи 31 мая
6. 6Отдельная подача местного налога: Обязанность подать дополнительную декларацию по местному налогу до 30 июня (10% от налога на доход)

⚠️ Внимание: Если пропустить срок подачи до 31 мая хотя бы на один день, будет наложен штраф за неподачу в размере 20% + штраф за задержку в оплате 0.022% в день. При неподаче налога на доход в 50 миллионов вон может быть добавлено около 3.5 миллионов вон штрафа, поэтому обязательно завершите до полуночи 31 числа.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Q1. Должен ли налогоплательщик с одним домом платить налог на доход от аренды?

A: Один дом с оценочной стоимостью до 12 миллиардов вон не облагается налогом на доход от аренды. Однако, если дом стоит более 12 миллиардов вон (дорогая недвижимость) или если вы арендуете дом за границей, вы будете подлежать налогообложению даже как владелец одного дома.

Q2. Если я получаю только депозит за аренду, должен ли я платить налог на доход от аренды?

A: Для владельцев до 2 домов налог не взимается с депозитов. Однако, если у вас 3 и более домов, предполагаемая арендная плата будет добавлена к доходу от аренды на сумму, превышающую 300 миллионов вон.

Q3. Могу ли я менять между разделением и общим налогообложением каждый год?

A: Да. Каждый год в мае вы можете автоматически сравнивать и выбирать более выгодный вариант. Однако, если вы выбрали общее налогообложение и завершили подачу, вы не сможете изменить его в этом году, поэтому будьте осторожны с моделированием.

Q4. Могу ли я арендовать, если не зарегистрирован как арендодатель?

A: Регистрация не является обязательной. Однако, если вы не зарегистрированы, может быть наложен штраф за незарегистрированность (доход от аренды × 0.2%), и предполагаемые расходы и основной вычет будут меньше. Если вы планируете долгосрочную аренду более 4 лет, регистрация будет значительно выгоднее.

Q5. Подлежит ли аренда офисных помещений налогу на доход от аренды жилья?

A: Жилые офисные помещения классифицируются как жилье и подлежат налогу на доход от аренды, в то время как коммерческие офисные помещения подлежат отдельной подаче НДС (10%). Ключевым критерием является указание цели использования в договоре аренды.

Q6. Могу ли я получить возврат, если доход от аренды отрицательный (пустующие помещения)?

A: Нет, возврат не предоставляется, если доход от аренды отрицательный. Однако вы можете уменьшить налоговую нагрузку, используя фактические расходы.