2026年チョンセ保証金保険完全ガイド — HUG vs SGI費用比較 チョンセ詐欺が依然として深刻な問題であるなか、保証金保険は韓国の賃借人にとって基本的な安全策になっています。2026年時点で、チョンセ保証金返還保証の主な提供機関は HUG (Korea Housing & Urban Guarantee Corporation) と SGI (Seoul Guarantee Insurance) です。

2026年の主な変更点 - HUGのチョンセ価格比率が厳格化: 公示価格の90%から80%へ引き下げ (2026年1月施行)

• 鑑定評価の認定を制限: 市場価格として認められるケースが減少
• チョンセ保証金の上限は据え置き: 首都圏は700M KRW、その他地域は500M KRW
• 保険料率体系がより細分化: 保証金額と住宅タイプによって料率の差が拡大

HUG vs SGI 基本比較 | Item | HUG | SGI |

実際の保険料シミュレーション 300M KRWのチョンセ保証金、2年契約を前提にすると: - HUG: 300M × 0.115% × 2 years = 約 690,000 KRW

• SGI: 300M × 0.183% × 2 years = 約 1,100,000 KRW HUGは通常40–60%安くなりますが、チョンセ価格比率と公示価格に関する基準はより厳格です。

HUGが向いているケース 1. アパートやオフィステルなど、公示価格が明確な物件

1. 1チョンセ価格比率が公示価格の126%以内
2. 2保険料を低く抑えることが最優先の場合
3. 3若年層の賃借人や新婚世帯 (優遇保険料の追加割引あり)

SGIが向いているケース 1. 公示価格で評価しにくい ヴィラ、多世帯住宅、戸建て住宅

1. 1高額チョンセ契約 (700M KRW超)
2. 2HUGで却下されたケース
3. 3より早い審査が重要な場合

申請方法

HUGオンライン申請

1. 1HUGモバイルアプリを開く、または National Housing & Urban Fund portal (nhuf.molit.go.kr) にアクセス
2. 2Jeonse Deposit Safety Loan Guarantee または Jeonse Deposit Return Guarantee を選択
3. 3チョンセ契約書、不動産登記簿謄本、住民登録証明書を添付
4. 4保険料を支払い、保証書を受け取る

SGIオンライン申請

1. 1Seoul Guarantee Insurance website (sgic.co.kr) にアクセス
2. 2Jeonse Deposit Return Guarantee を選択 → 概算保険料を確認
3. 3契約書、不動産登記簿、その他書類をアップロード
4. 4審査後、保険料を支払い、保証書を受け取る

よくある却下理由 - 過度なチョンセ価格比率: 公示価格の126%を超えている

• 登記上の抵当権: 先順位債権者によりチョンセ保証金がリスクにさらされる
• 貸主の信用問題または税金滞納
• 違法建築物 (無許可増築など)
• 競売または公売手続きの履歴 申請が却下された場合は、貸主情報を修正する、抵当権を抹消して再申請する、またはSGIへ切り替えるといった対応が考えられます。

事故発生後に保証金を回収する手続き 1. 契約が満了し、貸主が保証金の返還を遅らせる

1. 1裁判所にチョンセ権設定登記命令を申し立てる
2. 2HUGまたはSGIへ 履行請求 を提出する
3. 3書類審査 (約1–2カ月)
4. 4保証機関が賃借人へ保証金を立て替え払いする
5. 5保証機関が貸主に対して代位権を行使する 実際の支払いまでは通常、平均で約2–3カ月かかりますが、保証金全額が対象になります。

💡 実務上のポイント 多くのガイドは保険料率と補償限度額で説明を終えますが、加入可否を左右しやすいのは 公示価格更新のタイミング です。HUGは毎年4月に公示価格が発表された直後、保証限度額を再計算します。つまり、3月下旬または4月上旬に契約を結ぶと前年の公示価格で判断されることがあり、同じ物件でも契約日によって保証限度額が変わる可能性があります。実際のヴィラのチョンセ事例では、2024年4月の公示価格引き下げが適用された際、ヴィラ賃借人の約18%がHUGの保証限度を超え、SGIへ移行せざるを得ず、平均で410,000 KRW多く保険料を支払いました (250M KRWの保証金を基準)。Ministry of Land, Infrastructure and Transportの統計によると、チョンセ保証金返還保険の請求は2024年に約22,000件に達し、2022年の3.4倍となりました。そのうち78%がヴィラと多世帯住宅に関するものでした。この状況では、ヴィラ賃借人にとって410,000 KRWの追加保険料は不合理とはいえません。韓国ならではの実務的なコツとして、契約締結直前にHUG Anshim Jeonse appで「利用可能な保証額」をスクリーンショットしておく ことをおすすめします。後から貸主が価格変動を理由に加入を妨げようとした場合、重要な証拠になり得ます。また、多くの申請者が見落としがちなのは、若年層や新婚世帯向けの優遇割引が単なる保険料の減額にとどまらない点です。年収50M KRW未満の若年賃借人は、LH還付プログラムを通じて保険料の60%を回収できます。申請時には両方の制度を確認してください。

まとめ チョンセ保証金保険はもはや任意ではなく、必須の備えです。HUGは安い一方で、2026年のチョンセ価格比率ルール厳格化により、却下される申請が増える可能性があります。HUGで断られた場合は、すぐにSGIへ切り替えられるよう準備しておきましょう。契約前の最も安全な第一歩は、HUG Anshim Jeonse app を使って、その物件が保証加入の対象になるか確認することです。

FAQ

Q1. 契約後、いつまでにチョンセ保証金保険へ加入する必要がありますか?

A: HUGは契約期間の半分が経過する前まで加入を受け付けます。SGIは契約終了の1カ月前まで受け付けます。最も安全なのは、契約開始時に残金を支払った直後に加入することです。

Q2. 貸主の同意なしに加入できますか?

A: はい。HUGもSGIも、貸主の同意なしに賃借人が単独で加入できます。ただし、加入したことは貸主に通知されます。

Q3. 加入後に貸主が変わった場合、保険は有効なままですか?

A: 原則として有効です。ただし、所有者が変わった場合は、新しい貸主がチョンセ保証債務を引き継いだか確認する必要があります。確認できない場合は、保険機関へ通知し、対応方法を相談してください。

Q4. ヴィラや多世帯住宅でHUG加入が難しいのはなぜですか?

A: HUGは公示価格の一定倍率 (現在126%) 以内の保証金だけを保証します。ヴィラや多世帯住宅は公示価格が低いことが多く、実際のチョンセ保証金が上限を超える場合があります。その場合はSGIへ切り替えるか、鑑定評価を取得して市場価格として認めてもらう必要があります。

Q5. チョンセ保証金保険料は税額控除の対象ですか?

A: 月家賃には税額控除がありますが、チョンセ保証金保険料そのものに対する個別の税額控除はありません。ただし、チョンセローンの利息支払いは年間3M KRWまで所得控除の対象になります。

Q6. 請求後、貸主が保証機関へ返済しない場合はどうなりますか?

A: 保証機関が代位権を行使し、貸主の資産を差し押さえ、必要に応じて競売を進めます。賃借人はすでに保証金の返還を受けているため、追加の対応は不要です。貸主はKorea Credit Information Servicesへの登録などの不利益を受ける可能性があります。

専門家の助言: チョンセ契約前に確認すべき5項目 1. 不動産登記簿を確認する: 先順位抵当権の金額はチョンセ保証金の70%以下であるべきです。先順位債務が高すぎると、競売で保証金を回収することが不可能になります。

1. 1税金滞納の確認: 貸主に未納税がある場合、国税はチョンセ保証金より先に回収されます。貸主に納税証明書を依頼してください。
2. 2HUG Anshim Jeonse appで照会する: 契約前に住所を入力し、HUG保証への加入が可能か確認します。
3. 3チョンセ価格比率を計算する: チョンセ保証金 ÷ 売買価格 = チョンセ価格比率。80%以上は危険信号です。価格が下がると、保証金が返還されない可能性があります。
4. 4特約条項を入れる: 「貸主は賃借人がチョンセ保証金保険に加入できるよう協力する」とする条項を契約書に追加します。

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