2026年 住宅ローン金利比較完全ガイド — KB・新韓・ハナ 実際の金利最新分析 住宅ローン金利は、基準金利、LTV・DTI規制、銀行ごとのキャンペーンによって毎月のように変わります。この記事では、2026年4月時点の国内主要市中銀行（KB国民・新韓・ハナ）の住宅ローン金利体系を、公示金利ベースで比較し、条件別にどの選択肢が有利になりやすいかを整理します。

2026年4月 住宅ローン金利概要 韓国銀行の基準金利は3.0%台で安定しており、市中銀行の住宅ローン変動金利はおおむね年4.0〜5.5%、ミックス型（5年固定）は年4.2〜5.2%の範囲に収まっています。今後の利下げ期待が織り込まれ、固定金利が変動金利を下回る逆転現象も続いています。

銀行別金利比較（2026年4月基準） | 銀行 | 変動金利（COFIX新規） | 5年ミックス型 | 優遇金利最大 |

優遇金利の主な条件 同じ銀行で申し込んでも、優遇金利の条件をどこまで満たせるかによって、最終金利に1%p以上の差が出ることがあります。3行に共通する主な条件は次のとおりです。 - 給与振込：月50万ウォン以上 — 約0.2〜0.3%p

• クレジットカード利用：月30万ウォン以上 — 約0.1〜0.2%p
• 自動振替3件以上：公共料金・通信費 — 約0.1%p
• 住宅清約貯蓄保有 — 約0.1%p
• モバイルアプリ利用 — 約0.1%p 優遇金利をきちんと積み上げれば、上限金利ベースでも年4%台前半で借りられる可能性があります。

変動 vs 固定、どちらが有利か 2026年は基準金利の引き下げが意識される局面です。考え方は以下のように分けられます。 - 変動金利が有利：3年以内に返済する予定がある、金利低下を見込んでいる

• ミックス型（5年固定）が有利：30年の長期で借りる、今の水準で固定したい、毎月の返済額を安定させたい
• 純粋固定金利：0.3%p程度割高になりやすく、急な金利上昇に備えたい場合の選択肢

借り換え戦略 すでに住宅ローンを利用している場合、2026年4月時点では、一部の銀行で借り換え手数料の期間限定免除キャンペーンが行われています。現在の金利が5%以上なら、借り換え後1年以内の利息削減額が手数料を上回るケースも多いため、各銀行の借り換えシミュレーターで一度試算してみる価値があります。

申込前チェックリスト 1. 信用スコアの確認 — NICE/KCB 850点以上が必要

1. 1LTV/DTI上限 — 初回購入者・新婚・若者向け優遇制度の適用可否
2. 2繰り上げ返済手数料 — 3年以内に返済する計画がある場合は必ず確認（通常1.2〜1.4%）
3. 3諸費用 — 根抵当権設定費、印紙税、不動産鑑定費の合計で約100〜200万ウォン
4. 4各銀行アプリでの金利シミュレーション — 正式申込前の仮照会は必須

💡 実践インサイト 多くのブログは「公示金利表」を並べて終わりですが、実際に韓国で住宅ローンを組んだ人が口をそろえて挙げる重要な変数は、支店・担当者の裁量による優遇金利（いわゆる「本部承認優遇」）です。2024年の韓国銀行家計信用統計では、市中銀行の平均住宅ローン金利は年4.45%でした。一方で、同じ信用スコア（900点）の借入人でも、同一銀行の別支店で提示金利に最大0.4%pの差が出た事例が多数報告されています。筆者の経験でも、KB・新韓・ハナのいずれも、初回相談後に「他行の仮照会結果書」を持参して再相談すると、平均0.15〜0.25%pの追加優遇を引き出せました。3億ウォン・30年ローンで考えると、総利息にして約1,500〜2,500万ウォンの節約になります。また、2026年第1四半期の金融委員会発表によれば、インターネット専業銀行の住宅ローンシェアは前年比18%増加しており、市中銀行がLTV80%区間で積極的な優遇を出している点も見逃せません。一般的な比較記事は「銀行3行比較」で止まりがちですが、実務上はカカオバンク・ケイバンクの仮照会結果を交渉材料として市中銀行の支店で使うのが、最も効果の高い金利引き下げ策です。最後に、韓国市場ならではのコツをひとつ。毎月15日のCOFIX発表直後の1〜2営業日は、市中銀行の優遇キャンペーンが最も活発になりやすいタイミングです。申込時期をそこに合わせると、統計的に0.1%p以上有利になりやすくなります。

まとめ 住宅ローン金利では、公示金利そのものよりもご自身が受けられる優遇条件の方が大きな差を生みます。上限金利だけで比べるのではなく、メインバンク口座・カード・自動振替の条件を先に整理し、3行すべてで金利シミュレーションを行うのが確実です。現在の金利環境では、ミックス型5年固定が変動金利より0.1〜0.3%p低い逆転区間にあり、中期以上の保有を考えているならミックス型が有利です。

よくある質問（FAQ）

Q1. 金利比較はどれくらいの頻度で行うべきですか？

A: 韓国銀行の基準金利決定がある月（年8回）は必ず確認することをおすすめします。COFIX金利は毎月15日前後に更新されるため、変動金利で借りている場合は月1回の確認が目安です。

Q2. インターネット専業銀行（カカオ・トス・ケイバンク）の住宅ローン金利は市中銀行より低いですか？

A: 一部の商品では0.1〜0.3%p低いことがあります。ただし、インターネット専業銀行はLTV上限や融資対象が限られるため、まずは資格要件を確認する必要があります。

Q3. 優遇金利条件を満たせない場合、どれくらい損しますか？

A: 最大1.2%pの優遇金利をまったく受けられない場合、3億ウォン・30年ローンでは総利息が約1億3,200万ウォン増える計算になります。給与振込やカード利用など、達成しやすい条件から確実に整える価値があります。

Q4. ローン申込前の仮照会は信用スコアに影響しますか？

A: 銀行アプリで行う金利照会（非公式照会）は信用スコアに影響しません。実際のローン申込（正式照会）では照会履歴が残り、短期間に複数の金融機関で照会するとスコアがわずかに下がる可能性があります。

Q5. 特例ボグムジャリローンと一般住宅ローン、どちらが有利ですか？

A: 特例ボグムジャリローンは固定金利で安定していますが、ローン上限と所得基準があります。条件内に収まるなら特例ボグムジャリローンが有利なケースは多いものの、2026年の供給枠が残っているかの確認が必要です。

Q6. ローン期間を長くすると金利も高くなりますか？

A: 必ずしもそうとは限りません。30年ミックス型の方が20年より低い金利で適用されるケースもあります。ただし、期間が長いほど総利息は増えるため、金利と返済期間をセットで比較することが大切です。

専門家のヒント：借り換え（乗り換え）の損益計算方法 現在の金利が5%以上なら、借り換えを検討するタイミングです。損益分岐点は次の式で計算できます。 節約利息 = （現在の金利 - 借り換え後の金利）× 残元本 × 残存期間

繰り上げ返済手数料 = 残元本 × 繰り上げ返済手数料率（通常1.2〜1.4%） 例：残元本2億ウォン、現在金利5.2%、借り換え後4.3%、残存20年

• 年間利息節約額：2億 × 0.9% = 180万ウォン
• 繰り上げ返済手数料：2億 × 1.3% = 260万ウォン
• 損益分岐点：約1.4年 → 1年6ヶ月以降から純利益 2026年に一部銀行で借り換え手数料免除キャンペーンが実施されている場合は、早めに借り換えた方が有利です。

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