2026年不動産譲渡所得税の節税戦略 — 1世帯1住宅の非課税条件

重要な要約 2026年の1世帯1住宅に対する譲渡所得税の非課税要件: 2年以上の保有 + （調整対象地域の場合は追加で2年以上の居住）+ 譲渡価額が12億ウォン以下なら全額非課税。12億ウォンを超える部分のみ課税されます。非調整対象地域では、2年以上の保有要件だけを満たせば非課税が適用されます。長期保有特別控除: 1世帯1住宅は最大80%（3年の居住 + 10年以上の保有）。一時的な2住宅の特例: 新しい住宅を取得した後、3年以内に既存住宅を売却すれば1住宅として認められます。

重要な回答: 2026年には、1世帯1住宅の非課税は、その住宅を2年以上保有し、譲渡価額が12億ウォン以下の場合に適用されます。

譲渡所得税の基本構造

譲渡所得税とは？

不動産（土地または建物）を取得価額より高く売却したときに発生する利益（譲渡差益）に課される税金です。

Capital gain = Transfer price - Acquisition price - Necessary expenses
Capital gains income = Capital gain - Special long-term holding deduction - Basic deduction (KRW 2.5 million)
Capital gains tax = Capital gains income × Tax rate + 10% local income tax

2026年の譲渡所得税率

累進税率（2年以上保有、一般課税）:

1世帯1住宅の非課税要件（2026年）

主要要件

価額が12億KRWを超える場合の税額計算方法

例：取得価額 5億KRW → 譲渡価額 15億KRW（譲渡益 10億KRW）

非課税適用後の課税対象譲渡益：
課税対象譲渡益 = 10億 × (15億 - 12億) / 15億
               = 10億 × 3/15
               = 2億KRW

→ 2億KRWに対してのみ譲渡所得税が課される

1世帯の範囲

• 配偶者（法律上の婚姻関係）を含む
• 同じ住所に居住し、生計を同一にする家族
• 30歳未満の未婚の子：同一世帯として扱われる
• 30歳以上の子、または30歳未満でも独立して生計を維持できる子は、別世帯として認められる場合がある

規制地域別の非課税要件の違い

調整対象地域（2026年時点）：

• ソウル全域
• 京畿道の一部（果川、城南市盆唐区・寿井区、河南、光明など）
• 仁川の一部
• 世宗全域

注意： 取得時点でその物件が調整対象地域に所在していた場合、その後に指定が解除されても居住要件が適用されます。

長期保有特別控除

1世帯1住宅に対する長期保有特別控除

実例:

• 1世帯1住宅を15億KRWで売却（取得価額5億KRW、10年所有・10年居住、調整対象地域）
• 課税対象となる譲渡差益 = 10億 × (15-12)/15 = 2億KRW
• 長期保有特別控除80%を適用 = 2億 × 20% = 課税対象4,000万KRW
• 基本控除250万KRWを差し引き = 3,750万KRW
• 税率15%（1,400万KRW超～5,000万KRW以下の区分）を適用 = 税額約436万KRW
• 結果: 10億KRWの譲渡益に対する税額は、約436万KRW（+ 地方所得税43万KRW）= 約479万KRW

1世帯1住宅以外の長期保有特別控除

一時的2住宅の非課税特例

新しい住宅を購入したものの、既存の住宅をまだ売却していない場合でも、条件を満たせば1住宅を所有しているものとして扱われることがあります。

一時的2住宅の要件

注意事項:

• 調整対象地域内の従前住宅: 2年間の居住要件は引き続き適用されます
• 新しい住宅の取得後3年以内に売却する必要があります（厳格な期限）
• 3年を超過した場合、処分時に2住宅所有者として重課税が適用される可能性があります

実践的な節税戦略

戦略1: 居住期間を満たす

調整対象地域内の住宅を所有している場合、最も重要な要件は2年間の実際の居住です。

戦略2: 保有期間を延ばして控除率を最大化する

長期保有特別控除で最も有利なのは、8年 + 8年 = 80%です。 わずか1年長く保有するだけでも、控除率が大きく上がる可能性があります。

1年の差で480万KRW以上節税できる場合があります。

戦略3: 必要経費を慎重に控除する

譲渡所得を計算する際に控除できる必要経費:

注意: 壁紙や床材の張り替えなどの修繕費（維持管理費）は、必要経費として認められません。

戦略4: 取得日の基準を正確に把握する

保有期間は、残金支払日または登記移転日のいずれか早い日から計算されます。 残金支払日が登記日より早い場合は、残金支払日が使用されます。

例:

• 契約: 2022年1月
• 残金支払い: 2022年3月15日
• 登記: 2022年3月20日
• → 取得日 = 2022年3月15日（残金支払日）
• 2024年3月15日以降に売却すれば、2年間の所有要件を満たします

戦略5: 夫婦間の共有名義を活用する

共有名義の住宅を譲渡する場合、各人の持分は個別に計算されます。

ツールリンク

• 不動産取得税計算機 — 取得税の計算とシミュレーション
• 複利計算機 — 長期不動産投資の収益分析

FAQ

Q1. 1世帯1住宅で価格が12億ウォン以下なら、必ず非課税になりますか？

A: 価格が12億ウォン以下であっても、2年以上の保有要件（調整対象地域では2年以上の居住を含む）を満たしていなければ非課税は適用されません。保有期間と居住期間の要件をどちらも満たし、譲渡価額が12億ウォン以下であれば、全額が非課税となります。

Q2. 再開発や再建築で取得した住宅の保有期間はどのように計算しますか？

A: 管理処分計画の認可後の期間は、従前住宅の所有期間と通算されます。ただし、再建築組合員の入居権は、多住宅所有者への重課税など別の規定が適用される場合があり、複雑です。税理士への相談を強くおすすめします。

Q3. 親から贈与された住宅は1世帯1住宅として認められますか？

A: 保有期間は贈与日から新たに起算されます。親が10年間所有していた場合でも、非課税要件を満たすには、受贈者が贈与後に少なくとも2年以上保有し、居住する必要があります。また、贈与により取得した住宅には取得税が重く課される場合（12%）がある点にも注意してください。

Q4. 一時的な2住宅の状況で、新しい住宅を分譲権として取得した場合はどうなりますか？

A: 分譲権を取得した日から2住宅を所有しているとは扱われません。分譲権を取得した後の完成・入居日から住宅数に含まれます。ただし、分譲権自体が住宅に転換される際に譲渡所得税が適用されるかどうかは、別途確認する必要があります。

Q5. 賃貸事業者として登録した住宅の譲渡所得税はどのように扱われますか？

A: 賃貸事業者が登録後に義務賃貸期間（8年以上）を満たした場合、50〜70%の長期保有特別控除を受けられましたが、2020年7月以降、賃貸事業者登録制度は改正されました。現在、マンションを長期一般民間賃貸住宅として登録することは制限されており、既存の登録者は義務期間を維持している状況です。必ず税理士に最新の規定を確認してください。

Q6. 海外在住の非居住者でも、1世帯1住宅の非課税特例を受けられますか？

A: 非居住者は原則として、1世帯1住宅の非課税特例の適用が制限されます。ただし、海外出張や海外赴任など、やむを得ない事情で韓国を離れた場合には、一部例外が認められることがあります。国税庁の解釈は複雑なため、事前に税理士へ相談することが重要です。

Q7. 譲渡所得税の予定申告はいつまでに行う必要がありますか？

A: 譲渡日が属する月の末日から2か月以内に予定申告と納付を行う必要があります。たとえば、2026年5月に譲渡した場合、申告・納付期限は2026年7月31日です。実務上、予定申告は任意とはいえません。従来の申告による10%の税額控除は廃止されており、無申告の場合は20%の加算税が課されます。

Q8. 1住宅の所有者が農地や商業用不動産も所有している場合、2住宅所有者と見なされますか？

A: いいえ。譲渡所得税上、住宅数に算入されるのは居住用不動産（住宅）のみです。農地（畑・田・果樹園）、商業用不動産、事業用として使用されるオフィステルは住宅数に含まれません。ただし、居住用として使用されるオフィステルは住宅と見なされる可能性があるため、注意が必要です。

💡 実務上のポイント

他のブログでは「12億KRWまで非課税、2年保有」という表面的な結論だけが繰り返されがちですが、実際に節税効果を左右する決定的な要素は、認められる取得日と居住証明の確保です。国税庁の統計年報によると、2024年の譲渡所得税課税処分のうち約17%は「1世帯1住宅の非課税要件未充足」による追徴であり、その半数以上は居住期間を証明できなかったケースでした（転入届はあっても、実際の居住を示す証拠が弱い事例）。私が見た実例では、ある夫婦が6か月ずつ別々に住むことで2年の居住を満たしたと主張しましたが、カード利用履歴、公共料金の支払場所、子どもの学校所在地が複数の市・道にまたがっていました。最終的に非課税は否認され、38%の累進税率に加えて20%の加算税が課されました。したがって、調整対象地域の所有者は、**転入届の直後から、① 毎月の管理費、電気、ガスの自動振替領収書、② カード会社の加盟店所在地データ

Reference: Ministry of Land, Infrastructure and Transport Real Estate Statistics