2026年 韓国不動産譲渡所得税戦略 — 1世帯1住宅の非課税条件

要点まとめ 2026年、1世帯1住宅の譲渡所得税非課税には、原則として2年以上の保有と、調整対象地域で取得した住宅については2年以上の実居住が必要。売却価格が12億ウォン以下の場合は譲渡差益が全額非課税。12億ウォンを超える場合は超過部分のみ課税される。非調整対象地域では2年の保有のみで足り、居住要件はない。1世帯1住宅の売主は、保有8年以上＋居住8年以上で最大80%の長期保有特別控除を受けられる。一時的2住宅の特例では、第2住宅の取得から3年以内に旧住宅を売却すれば非課税の対象となる。

譲渡所得税の基本原則

譲渡所得税はどう計算されるか

Capital gain = Sale price - Acquisition price - Necessary expenses
Taxable income = Capital gain - Long-term holding deduction - Basic deduction (2.5M KRW)
Tax = Taxable income × Rate + 10% local income tax

2026年 保有期間別の譲渡所得税率

累進税率（2年以上保有、一般課税）：

1世帯1住宅の非課税条件（2026年）

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売却価格が12億ウォンを超える場合の税額計算

Example: Acquired at 500M KRW → sold at 1.5B KRW → capital gain 1.0B KRW
Taxable gain = 1.0B × (1.5B - 1.2B) / 1.5B = 1.0B × 0.2 = 200M KRW
→ Tax is calculated only on the proportional gain of 200M KRW

「世帯」とは

• 法律上の配偶者は常に含まれる
• 同一住所に居住し生計を共にする家族
• 30歳未満の未婚の子 → 同一世帯
• 30歳以上、または経済的に独立した30歳未満の子 → 別世帯と認定可能

調整対象地域と非調整対象地域

2026年の主な調整対象地域： ソウル全域、京畿道の一部（果川、城南盆唐・寿井、河南、光明など）、仁川の一部、世宗全域。

重要なルール： 取得時に調整対象地域だった場合、その後に指定が解除されても2年居住の要件が適用される。

長期保有特別控除（1世帯1住宅）

実例計算：

• 売却価格：15億ウォン、取得価格：5億ウォン、譲渡差益：10億ウォン
• 保有10年＋居住10年、調整対象地域
• 課税対象の譲渡差益（比例）：10億 × 3億/15億 = 2億ウォン
• 長期保有控除80%：2億 × 20% = 4,000万ウォンが課税対象
• 基本控除：4,000万 - 250万 = 3,750万ウォン
• 税率15%：約436.5万ウォン + 地方税43.6万 = 約480万ウォンが10億ウォンの利益に対する総税負担

一時的2住宅の特例

既存住宅を売却する前に新住宅を購入した場合でも、要件を満たせば非課税の対象となる。

注意： 3年の期限を1日でも過ぎると特例の対象外となる。売却は2住宅譲渡として扱われ、重課税の対象になり得る。

節税戦略

戦略1 — 2年居住を満たす： 調整対象地域では、2年の実居住が最も強力なレバー。1年居住済みなら、もう1年待ってから売却することで数百万ウォン単位の節税が可能。

戦略2 — 保有期間を伸ばして控除率を上げる： 保有・居住7年（72%）と8年（80%）の差は、課税対象2億ウォンに対して約480万ウォンの差。1年待つ価値がある。

戦略3 — 適格な必要経費をすべて申告する： 取得税、登記司法書士費用、不動産仲介手数料、バルコニー拡張や構造変更などの資本的支出を含めること。

戦略4 — 取得日を正確に特定する： 保有期間は、残代金支払日と登記日のいずれか早いほうから起算する。

戦略5 — 配偶者との共有名義： 50/50で共有することで、譲渡差益が2人の納税者に分割される。

FAQ

Q1. 売却価格が12億ウォン未満なら非課税は保証されますか？ A. いいえ。2年の保有要件、および調整対象地域なら2年の居住要件も満たす必要がある。期間要件と価格要件の両方を満たして初めて全額非課税となる。

Q2. 再建築物件の保有期間はどう計算されますか？ A. 再建築前の保有期間と管理処分計画認可後の期間は通算される。ただし再建築組合の持ち分には追加の複雑なルールがあるため、税理士への相談を推奨する。

Q3. 住宅を贈与で取得した場合、保有期間はリセットされますか？ A. はい。贈与者の保有期間に関係なく、贈与日から保有期間が起算される。受贈者は贈与後に2年以上の保有・居住を満たして初めて非課税の対象となる。

Q4. 一時的2住宅の新住宅をプレセールで取得した場合は？ A. プレセール住宅は完成・入居まで住宅としてカウントされない。プレセール持分にも別の税務取扱いがあるため、税の専門家に詳細を確認する必要がある。

Q5. 登録賃貸住宅事業者への特別控除はありますか？ A. 過去には8年以上の登録長期賃貸住宅に50〜70%の強化控除が提供されていた。しかし2020年7月に登録制度が大幅改定された。現行ルールを税理士に確認すること。

Q6. 非居住者（海外在住の韓国人）は1世帯1住宅の非課税を受けられますか？ A. 原則として非居住者は対象外。海外赴任や一時的派遣の場合は例外が適用されることがある。譲渡前に税理士へ相談を推奨。

Q7. 譲渡所得税の予定申告はいつまでですか？ A. 譲渡日が属する月の末日から2か月以内。例：2026年5月譲渡 → 2026年7月31日が期限。期限超過で20%のペナルティが課される。

Q8. 住宅以外に農地や事業用不動産を持つ場合、「2住宅」に該当しますか？ A. いいえ。世帯の住宅数にカウントされるのは住宅用不動産のみ。ただし居住用に使われるオフィステルは住宅扱いされ得るため、用途指定を確認すること。

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