Pajak Terpisah vs. Pajak Komprehensif untuk Pajak Penghasilan Sewa: Cara Memilih Berdasarkan Ambang KRW 20 Juta dan Panduan Pelaporan Mei 2026

Ringkasan Utama Untuk penghasilan sewa rumah, jika pendapatan sewa tahunan KRW 20 juta atau kurang, Anda dapat memilih perpajakan terpisah (tarif tetap 14%) atau perpajakan komprehensif saat pelaporan setiap bulan Mei. Namun, jika melebihi ambang tersebut bahkan hanya KRW 1, otomatis beralih ke perpajakan komprehensif dan dikenakan tarif progresif 6% hingga 45%. Dengan memanfaatkan status usaha sewa terdaftar, membagi kepemilikan antara pasangan suami istri, dan pengurangan biaya dianggap sebesar 60%, Anda dapat mengurangi beban pajak sebesar 30% hingga 50%. Terlambat melewati batas pelaporan 31 Mei bahkan satu hari saja mengakibatkan denda tidak melapor sebesar 20%.

Jawaban utama: Jika penghasilan sewa KRW 20 juta atau kurang, perpajakan terpisah dapat dipilih; jika melebihi jumlah tersebut, perpajakan komprehensif berlaku.

📑 Daftar Isi

• Bagaimana pajak penghasilan sewa dihitung?
• Pajak terpisah 14% vs. pajak progresif komprehensif: mana yang lebih menguntungkan?

- Pajak terpisah 14% (15,4% termasuk pajak daerah): tarif tetap sederhana - Pajak komprehensif: progresif 6% hingga 45%

• Manfaat bagi operator bisnis sewa terdaftar: penghematan pajak saat terdaftar untuk sewa 4 tahun atau 8 tahun
• Lima strategi praktis menghemat pajak (cek sebelum pelaporan pada Mei 2026)

- 1) Bagi kepemilikan antara pasangan: masing-masing mendapat ambang KRW 20 juta - 2) Sewa dianggap atas uang jaminan: berlaku mulai dari tiga rumah ke atas - 3) Operator bisnis sewa terdaftar: sangat menguntungkan bagi pemilik jangka panjang - 4) Membuktikan biaya perlu yang sebenarnya: ketika biaya melebihi biaya dianggap 50% - 5) Ajukan pembayaran angsuran pajak penghasilan komprehensif: angsuran dua bulan tersedia jika lebih dari KRW 10 juta

• Panduan langkah demi langkah untuk melaporkan pajak penghasilan komprehensif pada Mei (kursus Hometax 30 menit)
• Pertanyaan yang Sering Diajukan (FAQ)

- Q1. Apakah pemilik satu rumah juga harus membayar pajak penghasilan sewa? - Q2. Apakah saya tetap membayar pajak penghasilan sewa jika hanya menerima uang jaminan jeonse? - Q3. Bisakah saya beralih antara pajak terpisah dan pajak komprehensif setiap tahun? - Q4. Apakah saya tidak bisa menyewakan properti jika tidak mendaftar sebagai operator bisnis sewa? - Q5. Apakah sewa officetel juga dikenakan pajak penghasilan sewa perumahan? - Q6. Jika penghasilan sewa negatif karena kekosongan, bisakah saya menerima pengembalian pajak? - Q7. Bagaimana pajak ditangani ketika penduduk asing menyewakan real estat Korea?

• Artikel Terkait
• Penutup: pajak penghasilan sewa dimulai pada tahap pembelian, bukan hanya satu kali pelaporan

Bagaimana pajak penghasilan sewa dihitung?

Pajak penghasilan sewa adalah pajak yang dikenakan atas uang sewa yang diterima dari penyewaan properti residensial atau komersial (sewa bulanan + deemed rent atas deposit). Untuk penyewaan hunian, metode perpajakan berubah sepenuhnya berdasarkan apakah total pendapatan sewa tahunan mencapai KRW 20 juta. Jika KRW 20 juta atau kurang, Anda dapat memilih setiap tahun antara pajak terpisah sebesar 14% (15,4% termasuk pajak daerah) dan pajak komprehensif, mana pun yang lebih menguntungkan. Jika melebihi KRW 20 juta bahkan hanya KRW 1, Anda wajib masuk ke pajak komprehensif, di mana penghasilan tersebut digabungkan dengan penghasilan lain dan dikenakan tarif pajak progresif.

→ Anda dapat memeriksa simulasi pajak yang akurat dalam satu detik dengan kalkulator pajak real estat.

Pajak terpisah 14% vs. pajak progresif komprehensif: mana yang lebih baik?

Pilihan ini hanya tersedia jika pendapatan sewa tahunan KRW 20 juta atau kurang, dan variabel utamanya adalah besarnya penghasilan lain (gaji, penghasilan usaha, bunga, dan dividen). Pajak komprehensif menguntungkan bagi pemilik properti sewaan penuh waktu dengan sedikit penghasilan kerja, sedangkan pajak terpisah jauh lebih menguntungkan bagi karyawan berpenghasilan tinggi. Dengan kata lain, bahkan dengan pendapatan sewa yang sama, beban pajak dapat berbeda 3 hingga 10 kali lipat tergantung pada struktur penghasilan rumah tangga.

Pajak terpisah sebesar 14% (15,4% termasuk pajak daerah): tarif tetap sederhana

• Kurangi biaya yang dianggap perlu sebesar 50% dari pendapatan sewa (60% untuk operator usaha sewa terdaftar)
• Pengurangan dasar tambahan: KRW 4 juta untuk operator terdaftar, KRW 2 juta untuk operator tidak terdaftar
• Dasar pengenaan pajak × tarif tetap 14% → tidak digabungkan dengan penghasilan lain
• Tidak ada dampak dari pajak progresif → menguntungkan bagi penerima penghasilan tinggi

Pajak komprehensif: progresif 6% hingga 45%

• Penghasilan sewa + gaji, usaha, bunga, dan dividen semuanya digabungkan
• Tarif progresif (6/15/24/35/38/40/42/45%) berlaku setelah pengurangan penghasilan komprehensif
• Pajak yang sudah dibayar dikurangkan dari jumlah pajak akhir
• Jika penghasilan non-sewa rendah, tarif pajak efektif dapat lebih rendah daripada pajak terpisah

→ Kedua metode ini tidak dibandingkan secara otomatis, jadi Anda harus menyimulasikannya sendiri dan memilih saat melapor pada bulan Mei.

Manfaat bagi operator usaha sewa terdaftar: penghematan pajak saat mendaftar untuk sewa 4 tahun atau 8 tahun

Pendaftaran usaha sewa harus diselesaikan di kedua tempat, kantor pajak (pendaftaran usaha pajak penghasilan) dan kantor kota/kabupaten/distrik (pendaftaran rumah sewa), agar manfaat penghematan pajaknya lengkap. Setelah terdaftar, rasio biaya yang dianggap perlu untuk pajak terpisah meningkat dari 50% menjadi 60%, dan pengurangan dasar berlipat dari KRW 2 juta menjadi KRW 4 juta. Bahkan hanya melalui pajak terpisah, hal ini dapat menghasilkan selisih tahunan sebesar KRW 300.000 hingga KRW 800.000.

💡 Tips praktis: Manfaat bagi operator usaha sewa terdaftar mensyaratkan kepatuhan lanjutan yang ketat, termasuk kewajiban menjaga kenaikan sewa dalam batas 5% dan masa sewa wajib 8 tahun. Jika Anda berencana menjual dalam 2 hingga 3 tahun, lebih baik tidak mendaftar. Jika Anda pemegang jangka panjang dan pemilik banyak rumah, pendaftaran sangat menguntungkan karena juga dapat mengecualikan Anda dari surcaj pajak keuntungan modal. Artikel terkait: Strategi Pengurangan Pajak Keuntungan Modal Real Estat: Syarat Pembebasan Pajak Satu Rumah Tangga, Satu Rumah

Lima strategi praktis penghematan pajak (periksa sebelum melapor pada Mei 2026)

1) Membagi kepemilikan antara pasangan: masing-masing mendapat ambang KRW 20 juta

Jika rumah sewa terkonsentrasi atas nama salah satu pasangan, orang tersebut akan cepat mencapai ambang KRW 20 juta. Membagi kepemilikan antara pasangan, baik secara bersama 50:50 maupun pada properti terpisah, memungkinkan masing-masing menerapkan ambang tersendiri, sehingga pengenaan pajak terpisah tetap dapat digunakan untuk pendapatan sewa gabungan rumah tangga hingga KRW 40 juta. Namun, saat mengubah kepemilikan (hibah), Anda harus menyimulasikan terlebih dahulu pengurangan hibah antar pasangan kumulatif 10 tahun sebesar KRW 600 juta untuk menghindari tagihan pajak hibah yang besar.

2) Sewa dianggap atas deposit: berlaku mulai dari tiga rumah

Bagi pemilik tiga rumah atau lebih, jumlah yang dihitung dengan menerapkan suku bunga deposito berjangka (sekitar 2,9% per 2026) pada bagian total deposit yang melebihi KRW 300 juta ditambahkan ke pendapatan sewa. Dengan kata lain, bahkan investor gap yang membeli dengan deposit jeonse dapat dianggap memiliki pendapatan sewa, jadi tepat sebelum pelaporan Mei Anda harus menghitung dan menambahkan sendiri sewa dianggap = (total deposit − KRW 300 juta) × 2,9% × 60% × 90%.

3) Operator usaha sewa terdaftar: sangat menguntungkan bagi pemegang jangka panjang

Dengan pendaftaran sewa 8 tahun (sewa kuasi-publik), Anda bisa mendapatkan tiga penghematan pajak sekaligus: potongan khusus kepemilikan jangka panjang hingga 70% untuk pajak keuntungan modal, pengecualian dari agregasi pajak real estat komprehensif, dan pengurangan biaya dianggap 60% dalam pengenaan pajak terpisah. Jika Anda dapat memenuhi kewajiban untuk menjaga kenaikan sewa dalam batas 5% dan memenuhi masa sewa wajib 8 tahun, pendaftaran jelas menguntungkan. Namun, jika Anda gagal menyelesaikan masa sewa wajib, pajak yang sebelumnya dihemat dapat ditagih kembali, jadi Anda harus mampu mematuhinya sampai akhir.

4) Membuktikan biaya perlu yang sebenarnya: ketika biaya melebihi jumlah biaya dianggap 50%

Jika pengeluaran aktual seperti biaya perbaikan, biaya terkait kekosongan, biaya perantara, pajak properti, dan premi asuransi jaminan deposit sewa melebihi 50% dari pendapatan sewa (60% untuk operator terdaftar), melaporkan biaya perlu yang sebenarnya alih-alih biaya dianggap lebih menguntungkan. Namun, Anda wajib menyimpan kuitansi, faktur pajak, dan kontrak selama lima tahun, dan jika dokumen tidak ditata sepanjang setiap tahap penyewaan, sulit untuk membuktikan semuanya sekaligus pada bulan Mei.

5) Ajukan pembayaran angsuran pajak penghasilan komprehensif: angsuran dua bulan tersedia jika lebih dari KRW 10 juta

Terlepas dari apakah Anda memilih pengenaan pajak terpisah atau komprehensif, jika pajak terhitung melebihi KRW 10 juta, Anda dapat mengajukan pembayaran setengah paling lambat 31 Mei dan sisanya paling lambat 31 Juli. Ini adalah opsi penting bagi pemilik banyak rumah dengan arus kas ketat, dan yang perlu Anda lakukan hanyalah mencentang kotak pembayaran angsuran saat menyiapkan SPT. Alat terkait: kalkulator gaji bersih

Panduan langkah demi langkah untuk melaporkan pajak penghasilan komprehensif pada bulan Mei (kursus Hometax 30 menit)

1. 1Siapkan dokumen: riwayat setoran pembayaran sewa per penyewa (salinan buku bank), kontrak deposit, tanda terima biaya perbaikan dan biaya broker, serta ringkasan pendapatan sewa tahunan
2. 2Hitung sewa yang dianggap diterima: jika Anda memiliki tiga rumah atau lebih, hitung terlebih dahulu (total deposit − KRW 300 juta) × 2.9% × 90%
3. 3Siapkan pelaporan Hometax: pelaporan pajak penghasilan komprehensif reguler → masukkan item pendapatan sewa rumah → pilih perpajakan terpisah/komprehensif → perhitungan pajak otomatis
4. 4Periksa jumlah pajak dan putuskan pembayaran angsuran: jika pajak terhitung melebihi KRW 10 juta, centang kotak permohonan pembayaran angsuran
5. 5Bayar: pilih pembayaran kartu (biaya 0.8%), transfer bank, atau rekening virtual, lalu selesaikan pembayaran paling lambat tengah malam pada 31 Mei
6. 6Laporkan pajak penghasilan daerah secara terpisah: pelaporan pajak penghasilan daerah tambahan wajib dilakukan melalui Wetax paling lambat 30 Juni (10% dari pajak penghasilan)

⚠️ Perhatian: Jika Anda melewatkan batas waktu pelaporan 31 Mei bahkan satu hari saja, akan dikenakan denda tidak melapor 20% ditambah denda keterlambatan pembayaran 0.022% per hari. Jika pendapatan sewa sebesar KRW 50 juta tidak dilaporkan, denda sekitar KRW 3.5 juta dapat ditambahkan, jadi pastikan untuk menyelesaikannya paling lambat tengah malam pada tanggal 31.

Pertanyaan yang Sering Diajukan (FAQ)

Q1. Apakah pemilik satu rumah juga harus membayar pajak penghasilan sewa?

A: Pendapatan sewa dari satu rumah dengan nilai penilaian resmi KRW 1.2 miliar atau kurang bebas pajak. Namun, jika Anda menyewakan satu rumah dengan nilai penilaian resmi melebihi KRW 1.2 miliar (rumah bernilai tinggi) atau rumah yang berlokasi di luar negeri, Anda tetap dikenai pajak meskipun sebagai pemilik satu rumah.

Q2. Apakah saya tetap membayar pajak penghasilan sewa jika hanya menerima deposit jeonse?

A: Pemilik dua rumah atau kurang tidak dikenai pajak atas deposit jeonse. Namun, jika Anda memiliki tiga rumah atau lebih, sewa yang dianggap diterima dikenakan atas bagian total deposit yang melebihi KRW 300 juta dan dimasukkan ke dalam pendapatan sewa.

Q3. Bisakah saya beralih antara perpajakan terpisah dan perpajakan komprehensif setiap tahun?

A: Ya. Saat melapor setiap bulan Mei, Anda dapat membandingkan keduanya secara otomatis dan memilih opsi yang lebih menguntungkan

---

Referensi: Statistik Real Estat Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi