Guide complet 2026 de l'assurance du dépôt jeonse — Comparaison des coûts HUG vs SGI Alors que la fraude au jeonse reste une préoccupation majeure, l'assurance du dépôt est devenue une protection de base pour les locataires en Corée. En 2026, les deux principaux fournisseurs de garanties de restitution du dépôt jeonse sont HUG (Korea Housing & Urban Guarantee Corporation) et SGI (Seoul Guarantee Insurance). ## Principaux changements en 2026 - Ratio jeonse/prix durci chez HUG : abaissé de 90 % à 80 % de la valeur officielle évaluée (en vigueur en janvier 2026)

• Reconnaissance plus limitée des expertises : moins de cas peuvent être reconnus à la valeur de marché
• Plafond du dépôt jeonse inchangé : 700 millions KRW pour la zone métropolitaine, 500 millions KRW pour le reste du pays
• Structure des taux de prime plus fine : les taux varient désormais davantage selon le montant du dépôt et le type de logement ## Comparaison essentielle HUG vs SGI | Élément | HUG | SGI |

• SGI : 300 millions × 0,183 % × 2 ans = environ 1 100 000 KRW HUG est généralement 40 à 60 % moins cher, mais applique des règles plus strictes concernant le ratio jeonse/prix et la valeur officielle évaluée. ## Quand HUG est le meilleur choix 1. Biens avec des valeurs officielles évaluées claires, comme les appartements et les officetels

1. 1Ratio jeonse/prix dans la limite de 126 % de la valeur officielle évaluée
2. 2Lorsque maintenir une prime basse est la priorité principale
3. 3Jeunes locataires et jeunes mariés (réductions supplémentaires sur les primes préférentielles) ## Quand SGI est le meilleur choix 1. Villas, logements multifamiliaux et maisons individuelles difficiles à évaluer avec les valeurs officielles
4. 4Contrats jeonse de valeur élevée (plus de 700 millions KRW)
5. 5Cas refusés par HUG
6. 6Lorsqu'un examen plus rapide est important ## Comment faire une demande ### Demande en ligne HUG
7. 7Ouvrez l'application mobile HUG ou visitez le portail National Housing & Urban Fund (nhuf.molit.go.kr)
8. 8Sélectionnez Jeonse Deposit Safety Loan Guarantee ou Jeonse Deposit Return Guarantee
9. 9Joignez le contrat jeonse, une copie certifiée du registre foncier et le certificat d'enregistrement de résidence
10. 10Payez la prime et recevez le certificat de garantie ### Demande en ligne SGI
11. 11Visitez le site web Seoul Guarantee Insurance (sgic.co.kr)
12. 12Sélectionnez Jeonse Deposit Return Guarantee → vérifiez la prime estimée
13. 13Téléversez le contrat, le registre foncier et les autres documents
14. 14Après examen, payez la prime et recevez le certificat de garantie ## Motifs fréquents de refus - Ratio jeonse/prix excessif : dépasse 126 % de la valeur officielle évaluée

• Hypothèques inscrites au registre : les créanciers prioritaires mettent le dépôt jeonse en risque
• Problèmes de crédit du propriétaire ou arriérés fiscaux
• Constructions illégales (extensions non autorisées, etc.)
• Antécédents de procédure d'enchères ou de vente publique Si votre demande est refusée, les prochaines étapes possibles consistent à corriger les informations du propriétaire, à supprimer l'hypothèque et à refaire une demande, ou à passer à SGI. ## Procédure pour récupérer votre dépôt après un incident 1. Le contrat expire et le propriétaire tarde à restituer le dépôt

1. 1Déposez auprès du tribunal une ordonnance d'inscription du droit jeonse
2. 2Soumettez une demande d'exécution à HUG ou SGI
3. 3Examen des documents (environ 1 à 2 mois)
4. 4L'institution garante verse le dépôt au locataire par avance
5. 5L'institution exerce ses droits de subrogation contre le propriétaire Le paiement effectif prend généralement environ 2 à 3 mois en moyenne, mais l'intégralité du dépôt est couverte. ## 💡 Point pratique Beaucoup de guides s'arrêtent aux taux de prime et aux plafonds de couverture, mais le facteur qui décide souvent de l'éligibilité est le moment de la mise à jour de la valeur officielle évaluée. HUG recalcule les plafonds de garantie chaque année juste après la publication des valeurs officielles évaluées en avril. Cela signifie qu'un contrat signé fin mars ou début avril peut être jugé selon la valeur officielle de l'année précédente ; un même bien peut donc produire un plafond de garantie différent selon la date de signature. Dans des cas réels de jeonse en villa, lorsque la baisse de la valeur officielle d'avril 2024 est entrée en vigueur, environ 18 % des locataires de villas ont dépassé le plafond de garantie de HUG et ont dû passer à SGI, en payant en moyenne 410 000 KRW de plus en primes (sur la base d'un dépôt de 250 millions KRW). Les statistiques du Ministry of Land, Infrastructure and Transport montrent que les demandes d'indemnisation d'assurance de restitution du dépôt jeonse ont atteint environ 22 000 cas en 2024 — 3,4 fois plus qu'en 2022 — et que 78 % concernaient des villas et des logements multifamiliaux. Dans ce contexte, une prime supplémentaire de 410 000 KRW n'est pas déraisonnable pour les locataires de villas. Conseil propre à la Corée : faites une capture d'écran du "available guarantee amount" dans l'application HUG Anshim Jeonse juste avant de signer le contrat. Cela peut devenir une preuve importante si le propriétaire invoque plus tard un changement de prix pour entraver l'inscription. De plus, beaucoup de demandeurs ignorent que la réduction préférentielle pour les jeunes et les jeunes mariés est plus qu'une simple baisse de prime — les jeunes locataires dont le revenu annuel est inférieur à 50 millions KRW peuvent récupérer 60 % de leur prime grâce au programme de remboursement LH. Vérifiez les deux programmes lors de votre demande. ## Conclusion L'assurance du dépôt jeonse n'est plus optionnelle — elle est essentielle. HUG est moins cher, mais le durcissement en 2026 des règles du ratio jeonse/prix signifie que davantage de demandes peuvent être refusées. Si HUG vous refuse, préparez-vous à passer rapidement à SGI. Avant de signer, la première étape la plus sûre consiste à utiliser l'application HUG Anshim Jeonse et à confirmer si le bien est éligible à l'inscription à la garantie. ## FAQ ### Q1. Jusqu'à quand dois-je souscrire une assurance du dépôt jeonse après la signature du contrat ?

R : HUG accepte l'inscription avant que la moitié de la durée du contrat ne soit écoulée ; SGI l'accepte jusqu'à un mois avant la fin du contrat. L'approche la plus sûre est de s'inscrire juste après le paiement du solde au début du contrat. ### Q2. Puis-je m'inscrire sans le consentement du propriétaire ? R : Oui. HUG et SGI permettent tous deux aux locataires de s'inscrire indépendamment, sans le consentement du propriétaire. Toutefois, le propriétaire sera informé de l'inscription. ### Q3. Si le propriétaire change après mon inscription, l'assurance reste-t-elle en vigueur ? R : En principe, oui. Toutefois, en cas de changement de propriété, vous devez confirmer si le nouveau propriétaire a repris l'obligation de garantie jeonse. Si vous ne pouvez pas le vérifier, informez l'institution d'assurance et demandez comment procéder. ### Q4. Pourquoi l'inscription HUG est-elle difficile pour les villas et les logements multifamiliaux ? R : HUG ne garantit les dépôts que dans la limite d'un multiple fixe (actuellement 126 %) de la valeur officielle évaluée. Les villas et logements multifamiliaux ont souvent des valeurs officielles faibles, si bien que le dépôt jeonse réel peut dépasser le plafond. Dans ce cas, passez à SGI ou obtenez une expertise afin que le prix de marché puisse être reconnu. ### Q5. Les primes d'assurance du dépôt jeonse sont-elles déductibles fiscalement ? R : Il existe un crédit d'impôt pour le loyer mensuel, mais pas de crédit d'impôt distinct pour les primes d'assurance du dépôt jeonse elles-mêmes. Toutefois, les intérêts d'un prêt jeonse ouvrent droit à une déduction de revenu jusqu'à 3 millions KRW par an. ### Q6. Que se passe-t-il si le propriétaire ne rembourse pas l'institution garante après une réclamation ? R : L'institution exerce son droit de subrogation, saisit les actifs du propriétaire et poursuit une vente aux enchères si nécessaire. Comme le locataire a déjà récupéré son dépôt, aucune action supplémentaire n'est requise. Le propriétaire peut subir des conséquences comme une inscription auprès de Korea Credit Information Services. ## Conseil d'expert : 5 choses à vérifier avant de signer un contrat jeonse 1. Consultez le registre foncier : le montant de l'hypothèque prioritaire doit être inférieur ou égal à 70 % du dépôt jeonse. Si la dette prioritaire est trop élevée, récupérer le dépôt par vente aux enchères devient impossible.

1. 1Vérification des arriérés fiscaux : si le propriétaire a des impôts impayés, les impôts nationaux sont recouvrés avant le dépôt jeonse. Demandez au propriétaire une attestation de paiement des impôts.
2. 2Recherche dans l'application HUG Anshim Jeonse : saisissez l'adresse avant de signer pour vérifier si l'inscription à la garantie HUG est possible.
3. 3Calculez le ratio jeonse/prix : dépôt jeonse ÷ prix de vente = ratio jeonse/prix. Tout niveau de 80 % ou plus est un signal de danger — si les prix baissent, le dépôt pourrait ne pas être restituable.
4. 4Insérez une clause spéciale : ajoutez au contrat une clause indiquant que "le propriétaire coopérera afin que le locataire puisse souscrire une assurance du dépôt jeonse." ## Informations et outils connexes - Calculateur de taxe d'acquisition immobilière — Comparez les taxes lors du passage du jeonse à la propriété

• Calculateur de prêt hypothécaire — Analyse comparative des coûts entre jeonse, loyer mensuel et achat immobilier