Tributación separada frente a tributación integral del impuesto sobre ingresos por alquiler: cómo elegir en torno al umbral de 20 millones de KRW y guía para la declaración de mayo de 2026

Resumen clave Para los ingresos por alquiler de vivienda, si los ingresos anuales por alquiler son de KRW 20 millones o menos, al presentar la declaración cada mes de mayo puedes elegir entre la tributación separada (tasa fija del 14%) o la tributación integral. Pero si supera el umbral incluso por KRW 1, pasa automáticamente a tributación integral y queda sujeto a tasas progresivas del 6% al 45%. Al utilizar la condición de arrendador registrado, dividir la propiedad entre cónyuges y aplicar la deducción del 60% por gastos presuntos, puedes reducir tu carga fiscal entre un 30% y un 50%. No cumplir con la fecha límite de declaración del 31 de mayo, aunque sea por un solo día, genera una sanción del 20% por no declarar.

Respuesta clave: Si los ingresos por alquiler son de KRW 20 millones o menos, se puede elegir la tributación separada; si superan esa cantidad, se aplica la tributación integral.

📑 Tabla de contenido

• ¿Cómo se calcula el impuesto sobre los ingresos por alquiler?
• Tributación separada al 14% frente a tributación progresiva integral: ¿cuál conviene más?

- Tributación separada al 14% (15,4% incluida la tasa local): tipo fijo simple - Tributación integral: progresiva del 6% al 45%

• Beneficios para operadores de negocios de alquiler registrados: ahorro fiscal al registrarse para alquiler de 4 u 8 años
• Cinco estrategias prácticas de ahorro fiscal (revisar antes de presentar la declaración en mayo de 2026)

- 1) Dividir la titularidad entre cónyuges: cada persona cuenta con un umbral de 20 millones de KRW - 2) Alquiler presunto sobre depósitos: se aplica a partir de tres viviendas - 3) Operador de negocio de alquiler registrado: claramente favorable para quienes mantienen la propiedad a largo plazo - 4) Acreditar los gastos necesarios reales: cuando los costos superan el 50% de gastos presuntos - 5) Solicitar el pago fraccionado del impuesto global sobre la renta: disponible en dos meses si supera los 10 millones de KRW

• Guía paso a paso para presentar el impuesto global sobre la renta en mayo (curso de 30 minutos en Hometax)
• Preguntas frecuentes (FAQ)

- P1. ¿Los propietarios de una sola vivienda también tienen que pagar impuesto sobre los ingresos por alquiler? - P2. ¿Debo pagar impuesto sobre los ingresos por alquiler si solo recibo un depósito jeonse? - P3. ¿Puedo cambiar cada año entre tributación separada y tributación integral? - P4. ¿No puedo alquilar una propiedad si no me registro como operador de negocio de alquiler? - P5. ¿El alquiler de officetel también está sujeto al impuesto sobre ingresos por alquiler de vivienda? - P6. Si los ingresos por alquiler son negativos debido a viviendas vacantes, ¿puedo recibir un reembolso? - P7. ¿Cómo se gestionan los impuestos cuando un residente extranjero alquila bienes inmuebles en Corea?

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• Conclusión: el impuesto sobre ingresos por alquiler comienza en la etapa de compra, no con una sola declaración

¿Cómo se calcula el impuesto sobre los ingresos por alquiler?

El impuesto sobre ingresos por alquiler es un impuesto que se aplica a las rentas recibidas por arrendar bienes inmuebles residenciales o comerciales (alquiler mensual + renta presunta sobre depósitos). En el caso del alquiler de viviendas, el método de tributación cambia por completo según si los ingresos anuales totales por alquiler alcanzan los KRW 20 millones. Si son de KRW 20 millones o menos, cada año puedes elegir entre la tributación separada al 14% (15,4% incluida la tributación local) y la tributación integral, según cuál resulte más favorable. Si superas los KRW 20 millones aunque sea por KRW 1, pasas obligatoriamente a la tributación integral, en la que esos ingresos se combinan con otros ingresos y se aplican tasas progresivas.

→ Puedes consultar una simulación fiscal precisa en un segundo con la calculadora de impuestos inmobiliarios.

Tributación separada al 14% frente a tributación integral progresiva: ¿cuál conviene más?

La elección solo está disponible cuando los ingresos anuales por alquiler son de KRW 20 millones o menos, y la variable clave es el volumen de otros ingresos (salarios, ingresos empresariales, intereses y dividendos). La tributación integral conviene a los arrendadores a tiempo completo con pocos ingresos laborales, mientras que la tributación separada resulta claramente más favorable para empleados con ingresos altos. En otras palabras, incluso con los mismos ingresos por alquiler, la carga fiscal puede variar entre 3 y 10 veces según la estructura de ingresos del hogar.

Tributación separada al 14% (15,4% incluida la tributación local): tasa fija simple

• Deducción de gastos necesarios presuntos del 50% de los ingresos por alquiler (60% para operadores registrados de negocios de alquiler)
• Deducción básica adicional: KRW 4 millones para operadores registrados, KRW 2 millones para operadores no registrados
• Base imponible × tasa fija del 14% → no se combina con otros ingresos
• Sin impacto de la tributación progresiva → favorable para personas con ingresos altos

Tributación integral: progresiva del 6% al 45%

• Los ingresos por alquiler + salarios, ingresos empresariales, intereses y dividendos se combinan todos
• Se aplican tasas progresivas (6/15/24/35/38/40/42/45%) después de las deducciones del ingreso integral
• Los impuestos ya pagados se deducen del importe final del impuesto
• Si los ingresos no procedentes del alquiler son bajos, la tasa efectiva puede ser inferior a la de la tributación separada

→ Los dos metodos no se comparan automaticamente, asi que debes simularlos por tu cuenta y elegir al presentar la declaracion en mayo.

Beneficios para operadores de negocios de alquiler registrados: ahorro fiscal al registrarse para alquiler de 4 u 8 anos

El registro del negocio de alquiler debe completarse en ambos lugares, la oficina tributaria (registro de actividad para el impuesto sobre la renta) y la oficina municipal/de condado/de distrito (registro de vivienda en alquiler), para que los beneficios fiscales sean completos. Una vez registrado, el porcentaje de gastos presuntos para la tributacion separada aumenta del 50% al 60%, y la deduccion basica se duplica de KRW 2 millones a KRW 4 millones. Incluso solo mediante la tributacion separada, esto puede generar una diferencia anual de KRW 300,000 a KRW 800,000.

💡 Consejo practico: Los beneficios para operadores de negocios de alquiler registrados exigen un cumplimiento posterior riguroso, incluida la obligacion de mantener los aumentos de alquiler dentro del 5% y el periodo obligatorio de alquiler de 8 anos. Si planeas vender dentro de 2 a 3 anos, es mejor no registrarse. Si eres titular a largo plazo y propietario de varias viviendas, el registro es claramente favorable porque tambien puede excluirte del recargo del impuesto sobre ganancias de capital. Articulo relacionado: Estrategias de reduccion del impuesto sobre ganancias de capital inmobiliarias: condiciones para la exencion fiscal de una vivienda por hogar

Cinco estrategias practicas de ahorro fiscal (revisar antes de presentar la declaracion en mayo de 2026)

1) Dividir la titularidad entre cónyuges: cada persona obtiene un umbral de KRW 20 millones

Si las viviendas en alquiler están concentradas a nombre de un solo cónyuge, esa persona alcanza rápidamente el umbral de KRW 20 millones. Dividir la titularidad entre cónyuges, ya sea en copropiedad al 50:50 o entre propiedades separadas, permite que cada persona aplique un umbral independiente, lo que hace posible mantener la tributación separada hasta KRW 40 millones de ingresos por alquiler combinados del hogar. Sin embargo, al cambiar la titularidad (donación), debes simular de antemano la deducción por donación entre cónyuges de KRW 600 millones acumulada durante 10 años para evitar una factura elevada por impuesto sobre donaciones.

2) Alquiler presunto sobre depósitos: se aplica a partir de tres viviendas

Para propietarios de tres o más viviendas, se añade a los ingresos por alquiler un importe calculado aplicando la tasa de interés de los depósitos a plazo (aproximadamente 2,9% en 2026) a la parte de los depósitos totales que exceda KRW 300 millones. En otras palabras, incluso los inversores de gap que compraron con depósitos jeonse pueden ser considerados como perceptores de ingresos por alquiler, por lo que justo antes de la declaración de mayo debes calcular y añadir por tu cuenta alquiler presunto = (depósitos totales − KRW 300 millones) × 2,9% × 60% × 90%.

3) Operador de negocio de alquiler registrado: claramente favorable para titulares a largo plazo

Con el registro de alquiler por 8 años (alquiler cuasi público), puedes obtener un triple ahorro fiscal: hasta un 70% de deducción especial por tenencia a largo plazo en el impuesto sobre ganancias de capital, exclusión de la agregación del impuesto integral sobre bienes inmuebles y una deducción de gastos presuntos del 60% bajo tributación separada. Si puedes cumplir la obligación de mantener los aumentos de alquiler dentro del 5% y satisfacer el período obligatorio de alquiler de 8 años, el registro es claramente ventajoso. Sin embargo, si no completas el período obligatorio de alquiler, los impuestos ahorrados previamente pueden reclamarse de vuelta, por lo que debes poder cumplir hasta el final.

4) Acreditar los gastos necesarios reales: cuando los costos superan el 50% de gastos presuntos

Si los gastos reales, como costos de reparación, costos relacionados con vacantes, comisiones de intermediación, impuesto sobre la propiedad y primas del seguro de garantía del depósito de alquiler, superan el 50% de los ingresos por alquiler (60% para operadores registrados), declarar los gastos necesarios reales en lugar de los gastos presuntos resulta más favorable. Sin embargo, debes conservar recibos, facturas fiscales y contratos durante cinco años, y si no organizas los documentos a lo largo de cada etapa del alquiler, es difícil acreditarlo todo de una sola vez en mayo.

5) Solicitar el pago a plazos del impuesto integral sobre la renta: pago en dos meses disponible si supera KRW 10 millones

Independientemente de si eliges tributación separada o integral, si el impuesto calculado supera KRW 10 millones, puedes solicitar pagar la mitad antes del 31 de mayo y el resto antes del 31 de julio. Esta es una opción esencial para propietarios de varias viviendas con flujo de caja ajustado, y lo único que debes hacer es marcar la casilla de pago a plazos al preparar la declaración. Herramienta relacionada: calculadora de salario neto

Guía paso a paso para presentar la declaración integral del impuesto sobre la renta en mayo (curso de Hometax de 30 minutos)

1. 1Preparar documentos: historial de depósitos de pagos de alquiler por inquilino (copias de libretas bancarias), contratos de depósito, recibos de costos de reparación y comisiones de corretaje, y un resumen anual de ingresos por alquiler
2. 2Calcular el alquiler presunto: si posee tres o más viviendas, calcule previamente (total de depósitos − KRW 300 millones) × 2.9% × 90%
3. 3Preparar la declaración en Hometax: presentación regular de la declaración integral del impuesto sobre la renta → ingresar los conceptos de ingresos por alquiler de vivienda → elegir tributación separada/integral → cálculo automático del impuesto
4. 4Verificar el importe del impuesto y decidir sobre el pago a plazos: si el impuesto calculado supera KRW 10 millones, marque la casilla de solicitud de pago a plazos
5. 5Pagar: elija pago con tarjeta (comisión del 0.8%), transferencia bancaria o cuenta virtual, y complete el pago antes de la medianoche del 31 de mayo
6. 6Presentar por separado el impuesto local sobre la renta: se requiere una declaración adicional del impuesto local sobre la renta a través de Wetax antes del 30 de junio (10% del impuesto sobre la renta)

⚠️ Precaución: Si se le pasa el plazo de presentación del 31 de mayo aunque sea por un solo día, se impondrá una multa del 20% por no presentar la declaración más una multa por pago atrasado del 0.022% diario. Si no se declaran KRW 50 millones en ingresos por alquiler, podrían añadirse aproximadamente KRW 3.5 millones en multas, así que asegúrese de terminar antes de la medianoche del día 31.

Preguntas frecuentes (FAQ)

Q1. ¿Los propietarios de una sola vivienda también tienen que pagar impuesto sobre ingresos por alquiler?

A: Los ingresos por alquiler de una vivienda con un valor oficialmente tasado de KRW 1.2 mil millones o menos están exentos de impuestos. Sin embargo, si alquila una vivienda con un valor oficialmente tasado superior a KRW 1.2 mil millones (una vivienda de alto valor) o una vivienda ubicada en el extranjero, está sujeto a impuestos incluso como propietario de una sola vivienda.

Q2. ¿Debo pagar impuesto sobre ingresos por alquiler si solo recibo un depósito jeonse?

A: Los propietarios de dos viviendas o menos no tributan por los depósitos jeonse. Sin embargo, si posee tres o más viviendas, se aplica alquiler presunto sobre la parte del total de depósitos que exceda KRW 300 millones y se incluye en los ingresos por alquiler.

Q3. ¿Puedo cambiar cada año entre tributación separada y tributación integral?

A: Sí. Al presentar la declaración cada mayo, puede comparar automáticamente ambas opciones y elegir la más favorable

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Referencia: Ministry of Land, Infrastructure and Transport Real Estate Statistics